華門債務危機：東亞信托陷入2.6億 川信“逃過一劫”

      杭州，又一地產(chan) 開發商陷入債(zhai) 務困局。

7月7日，網新實業(ye) 向杭州西湖區法院申請破產(chan) 重整。[蘇州 注冊(ce) 香港公司服務]隨後，其股東(dong) 方之一浙大網新表示，申請破產(chan) 由於(yu) 網新實業(ye) 控股股東(dong) 華門控股出現債(zhai) 務危機。

華門控股是浙江地區發展較久的民營房地產(chan) 開發企業(ye) 的平台控股公司，旗下有子公司近10家，分布於(yu) 杭州、南京、天津等地。

在網新實業(ye) 申請破產(chan) 前，華門控股另一子公司浙江清水灣置業(ye) 開發的新西湖小鎮項目已因資金不足無法如期交付工程。

據理財周報記者了解，2013年，方正東(dong) 亞(ya) 信托和中誠華建資產(chan) 為(wei) 華門控股和清水灣置業(ye) 提供過融資，金額分別是2.6億(yi) 元和4000萬(wan) 元。

而2013年之前，銀行是華門控股及其子公司的主要融資渠道，截至目前尚有未到期銀行貸款約6.5億(yi) 元，公司累計負債(zhai) 超過31億(yi) 元。

一位接近華門控股的人士稱，華門控股債(zhai) 務問題，很可能是公司自2013年以來融資受挫，最終資金難以周轉所致。

3家機構陷入

對於(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 來說，資金鏈條裏的任何一環都重要無比。

網新實業(ye) 全稱浙江浙大網新實業(ye) 發展有限公司，工商局網站顯示，其股東(dong) 包括浙大網新科技股份有限公司（簡稱“浙大網新”）、上海崇華投資有限公司和華門控股有限公司（以下簡稱“華門控股”）。

浙大網新年報披露，2013年，其將所持有的網新實業(ye) 20%的股權轉讓給華門控股有限公司，轉讓完成後浙大網新僅(jin) 持有5%股份，華門控股成為(wei) 絕對控股股東(dong) 。

據浙大網新的描述，網新實業(ye) 申請破產(chan) 重整，實因華門控股出現債(zhai) 務危機，如此是為(wei) 網新實業(ye) 債(zhai) 權人利益的最大化。

從(cong) 記者了解到的情況來看，網新實業(ye) 債(zhai) 權人主要包括兩(liang) 家銀行，貸款共計4.72億(yi) 元。而後其中一家銀行對理財周報記者表示：“該筆貸款屬於(yu) 委托貸款，為(wei) 其他公司委托銀行將公司自有資金向網新實業(ye) 發放貸款，銀行僅(jin) 作為(wei) 一個(ge) 通道，負責到期時的款項催收，並非實際債(zhai) 權人。”該筆委托貸款金額5200萬(wan) 元，為(wei) 一家上海地區公司，銀行方麵表示不便於(yu) 透露具體(ti) 公司名稱。

另一筆貸款為(wei) 工商銀行發放，總計4.2億(yi) 元，將於(yu) 2017年10月到期。

另外，網新實業(ye) 建設運營的浙大創新科技園項目於(yu) 2013年底還獲得一筆信托融資。

去年12月中旬，方正東(dong) 亞(ya) 信托發行“華門控股信托貸款集合資金信托計劃”，雖然直接融資方為(wei) 華門控股，但信托推介材料顯示，募集資金將用於(yu) 浙創園項目一期和二期部分標段樓房建設。

信托計劃的第一還款來源是華門控股的經營收入，按照信托公司的測算，從(cong) 2014年至2015年，該項目預計為(wei) 華門控股帶來收入達8.2億(yi) 元，利潤3.5億(yi) 元，淨利潤2.6億(yi) 元，經營淨利潤率保持在30%以上。項目的銷售會(hui) 給公司帶來可觀的收益。

資料顯示，浙創園項目預計開發成本19.53億(yi) 元，信托資金進入前公司自有資金已投入11.78億(yi) 元。浙創園早於(yu) 2006年5月開工，目前建設未過半，尚有待建麵積23.1萬(wan) 平方米，其中地上建築麵積19.9萬(wan) 平方米，地下建築麵積3.2萬(wan) 平方米，計劃於(yu) 2016年完工。

地產(chan) 項目看上去很美，但隨著市場環境的變化，預期快不過變化。目前該項目也作為(wei) 網新實業(ye) 的一部分進入破產(chan) 申請流程。

對於(yu) 浙創園項目，方正東(dong) 亞(ya) 相關(guan) 負責人給出的說法並不悲觀。其表示：之前項目的利息一直有按期支付，目前某大型企業(ye) 擬收購浙大創新科技園項目股權，為(wei) 避免項目股權存在或有負債(zhai) ，經協商決(jue) 定采取司法重整的方式進行，並已報有關(guan) 主管部門審批同意。

然而，在破產(chan) 法中，破產(chan) 重整是指債(zhai) 務人不能歸還到期債(zhai) 務且資不抵債(zhai) ，若申請能得到後續批複，則其債(zhai) 務問題顯而易見。

“這種描述比較少見。”一位從(cong) 事股權並購的私募人士分析，“可能是公司打算找人接手較優(you) 質的項目，盡快回款，緩解現金流緊張。但這一步肯定要在破產(chan) 申請受理之後才能走。”

此外，風控方麵，方正東(dong) 亞(ya) 項目有位於(yu) 天津和南京的兩(liang) 塊商業(ye) 物業(ye) 做抵押。包括天津安吉拉房地產(chan) 所持有的商業(ye) 裙房，評估價(jia) 值2.8億(yi) 元；南京瑞柏貿易所持有的金陵禦花園項目貴賓樓E棟，評估價(jia) 值1.8億(yi) 元。上述方正東(dong) 亞(ya) 信托人士表示：“公司目前並未有對土地做處理的打算，信托項目仍在正常運轉。但這兩(liang) 項抵押物都是成熟的商業(ye) 物業(ye) ，能夠確保信托資金安全。”

資金鏈長期承壓 

而網新實業(ye) 的破產(chan) 申請非僅(jin) 因股東(dong) 方所述，其自身資金狀況亦不佳。

今年7月，有網友在某論壇稱，其2011年購買(mai) 過E30中心房產(chan) ，約定2013年6月30日交房，但一再延遲。於(yu) 是該網友在今年4月辦理退房手續，截至目前仍未收到退房款返還。

E30中心為(wei) 商住兩(liang) 用樓，位於(yu) 浙創園內(nei) ，建築麵積2.5萬(wan) 平方米，開發商是網新實業(ye) ，其申請破產(chan) 重整也是由此曝光。

此外，記者還得知前述華門控股為(wei) 信托融資提供的天津、南京兩(liang) 塊抵押物在信托項目過會(hui) 前均抵押給永亨銀行上海分行，項目過會(hui) 後才用過橋資金從(cong) 銀行先行解押。

過橋資金作為(wei) 一種短期資金融通，期限通常在六個(ge) 月以內(nei) ，目的是為(wei) 達到與(yu) 長期資金對接的條件。

一位房地產(chan) 信托研究員對記者表示：“這也無形中增加融資方華門控股的短期債(zhai) 務壓力。”公司負債(zhai) 明細顯示，華門控股子公司天津安吉拉尚有永亨銀行未到期貸款8550萬(wan) 元。另據了解，華門控股資金鏈則長期受旗下子公司浙江清水灣置業(ye) 的地產(chan) 項目新西湖小鎮所累。

早在2012年，因新西湖小鎮延期交房，便有華門控股陷入債(zhai) 務危機的消息傳(chuan) 出，但當時並無下文。

直到今年7月，有杭州當地媒體(ti) 稱新西湖小鎮約定交房時間是2013年底，現在逾期交房已達到半年之久，多位購房者於(yu) 今年2月向餘(yu) 杭區人民法院上訴，法院判決(jue) 開發商清水灣置業(ye) 賠償(chang) 購房者本利，但購房者至今未拿到賠償(chang) 款。

新西湖小鎮項目共分6期開發，前4期均已交付，尚未交付的是5、6兩(liang) 期。售樓處銷售人員表示，開發商的資金跟不上，這兩(liang) 期項目已經停工很久。根據上述當地媒體(ti) 提供的信息，未交付的樓盤停工於(yu) 2012年。

截至2012年底，華門控股（與(yu) 子公司合並報表，下同）總資產(chan) 43.8億(yi) 元，總負債(zhai) 31.1億(yi) 元，資產(chan) 負債(zhai) 率為(wei) 71%。其中預收賬款占比35.89%，長期借款占比24.64%。到2013年7月底，其自身資產(chan) 負債(zhai) 率約61%。對於(yu) 地產(chan) 商來說，資產(chan) 負債(zhai) 率居高屢見不鮮，能否保證穩定的資金流更是運轉的關(guan) 鍵。

2012年，華門控股營業(ye) 收入約8500萬(wan) 元，比2011年下降73.6%；淨利潤-3022萬(wan) 元。且負增長的現象延續到2013年。到2012年底，公司的期末現金及等價(jia) 物餘(yu) 額537.4萬(wan) 元。

資料顯示，到2012年末，浙江清水灣置業(ye) 預收在建項目售房款9.9億(yi) 元。而接下來的2013年，華門控股則不斷為(wei) 清水灣置業(ye) 尋找融資。

融資受挫

2013年上半年，交通銀行[-2.83% 資金 研報]為(wei) 浙江清水灣置業(ye) 提供的一筆6000萬(wan) 元貸款到期。接下來的下半年裏，清水灣置業(ye) 曾與(yu) 多家金融機構接觸希望尋求融資。

去年8月，一些第三方理財網站曾發布名為(wei) “四川信托·杭州清水灣集合資金信托計劃”的推介材料，資金計劃用於(yu) 杭州市餘(yu) 杭區中泰鄉(xiang) 新西湖小鎮項目5、6期的開發建設。但該項目最後並未進入募集期。四川信托相關(guan) 人士表示，清水灣項目最後沒能過會(hui) ，信托計劃也沒有發行。

幾乎同期，[福州 注冊(ce) 香港公司服務]清水灣置業(ye) 也向中誠華建資產(chan) 投資有限公司尋求融資。募資規模4000萬(wan) 元，期限24個(ge) 月，資金投向同為(wei) 新西湖小鎮項目5、6期開發建設。這是其在當年通過非銀行機構唯一成功的一筆融資。隨後，金元惠理基金（現“金元百利資管”）也曾計劃發行“杭州新西湖小鎮專(zhuan) 項資產(chan) 管理計劃”，但該項目最終同樣歸於(yu) “流產(chan) ”。

此前，在方正東(dong) 亞(ya) 信托項目資金募集時也並不順利，信托產(chan) 品原計劃分三期，而後方正東(dong) 亞(ya) 信托公告將其改為(wei) 分多期發行，並表示，意在縮短委托人交付的認購資金的閑置期。

一位信托公司內(nei) 部人士對記者表示：“通常類似情況由於(yu) 產(chan) 品募資速度較慢，為(wei) 了保證資金先進入投資者的利益，或者是融資方急需資金。”

在2013年之前，華門控股的長期貸款主要來自銀行，現在這一渠道亦受阻嚴(yan) 重。華門控股曾表示，公司滿足銀行貸款條件，但由於(yu) 銀行資金額度緊張，無法為(wei) 其提供足夠的流動性支持，故轉而尋求信托等渠道融資。

“公司資金跟不上，無法如期交房，再加上一邊是購房者要求退款，一邊是融資受挫，最終債(zhai) 務問題激化。”一位接近華門控股的人士稱。

而破產(chan) 重整意在法院和利害關(guan) 係人的參與(yu) 下，進行企業(ye) 業(ye) 務重組和債(zhai) 務調整，以幫助債(zhai) 務人擺脫財務困境、恢複營業(ye) 能力。

“公司進入破產(chan) 重整後，會(hui) 與(yu) 債(zhai) 權人協商解決(jue) 辦法，可能通過借新還舊、找其他方麵接盤等方式改變公司現狀，如果行不通則可能進入處置階段。”前述並購人士表示。

根據方正東(dong) 亞(ya) 信托前述人士的說法，公司要求華門控股方麵出具了浙創園項目將被收購的證明。由此，華門控股的債(zhai) 務危機或將被得到暫時緩解。