地產信托基金市場迎REITs時代 公募REITs破冰

提示：地產(chan) 公募REITs破冰昭示房地產(chan) 融資渠道變化，也為(wei) 投資者帶來新的投資理財標的。

6月26日，[美國公司注冊(ce) ]國內(nei) 真正意義(yi) 上的首支房地產(chan) 信托基金(REITs)公開發行。

公募REITs破冰

以前海萬(wan) 科企業(ye) 公館租金收益權為(wei) 投資標的創設的公募REITs—鵬華前海萬(wan) 科REITs封閉式混合基金，由深圳市前海深港現代服務業(ye) 合作區管理局全資控股的深圳市前海金融控股有限公司與(yu) 鵬華基金合作設計，於(yu) 7月在深圳證券交易所掛牌上市交易。

REITs招募書(shu) 顯示，鵬華前海萬(wan) 科REITs封閉混合基金在為(wei) 期十年的封閉運作期內(nei) ，將不高於(yu) 基金總資產(chan) 50%的比例，投資於(yu) 深圳萬(wan) 科前海公館建設管理有限公司的股權，以獲取商業(ye) 物業(ye) 的租金收益，鵬華前海萬(wan) 科REITs還將不低於(yu) 50%的資產(chan) 投資於(yu) 股票、債(zhai) 券和貨幣市場工具等，預期風險和收益高於(yu) 債(zhai) 券型和貨幣基金，低於(yu) 股票型基金。

值得關(guan) 注的是，投資門檻大幅降低。之前國內(nei) 試水的REITs都以私募形式發行，對投資者人數、資金起點均有較高門檻要求。

作為(wei) 創新型產(chan) 品，鵬華前海萬(wan) 科REITs的投資門檻要高於(yu) 普通的股票或債(zhai) 券基金，但低於(yu) 私募，其首次認購金額最低為(wei) 10萬(wan) 元，二級市場最小買(mai) 入單位為(wei) 1萬(wan) 份。

公開信息顯示，在基金合同生效後10年內(nei) ，基金封閉運作並在深圳證券交易所上市交易。這也意味著，投資者可以像買(mai) 封閉式基金一樣，自由交易。此外，基金封閉運作期屆滿後，會(hui) 轉為(wei) 上市開放式基金，屬性變為(wei) 債(zhai) 券型基金。和股票類似，基金實行價(jia) 格漲跌幅限製，漲跌幅比例為(wei) 10%，基金最小買(mai) 入申報數量為(wei) 10000份，申報價(jia) 格最小變動單位為(wei) 0.001元人民幣。

“這隻國內(nei) 房地產(chan) 信托基金，是從(cong) 私募向公募的一次大的飛躍。”深圳證券交易所副總經理林凡指出，將有助於(yu) 拓展資本市場的廣度和深度。

地產(chan) 信托遭棄

與(yu) 公募REITs受到市場的廣泛關(guan) 注不同，傳(chuan) 統的地產(chan) 信托私募基金如今遭到投資者拋棄。

根據用益信托數據，目前國內(nei) 房地產(chan) 信托平均期限為(wei) 1.65年，平均收益為(wei) 9.68%，在所有信托產(chan) 品中，屬於(yu) 收益較高的產(chan) 品，僅(jin) 次於(yu) 股權信托收益。盡管如此，今年房地產(chan) 信托前景卻不容樂(le) 觀，規模出現大幅縮減。

截止6月底，今年投向房地產(chan) 領域的信托產(chan) 品數據為(wei) 363個(ge) ，成立規模是724.06億(yi) 。房地產(chan) 信托在全部信托產(chan) 品中的規模，已經從(cong) 高峰時期的過半數滑落至11.09%，較去年同期的1700.35億(yi) 下降42.58%。

受製於(yu) 近年來房地產(chan) 形勢，房產(chan) 信托在信托中所占份額日益變小，即便項目前景不錯，一些小型開發商通過信托融資時仍以失敗告終，多數投資者更傾(qing) 向選擇有國企背景的大企業(ye) 。

另一方麵，由於(yu) 房地產(chan) 信托對於(yu) 資金數額要求門檻較高，一般為(wei) 百萬(wan) 起投。在如今樓市去化壓力較大的背景下，潛在的兌(dui) 付危機也讓房地產(chan) 信托充滿變數。

有業(ye) 內(nei) 人士指出，盡管近來樓市成交量開始回暖，但從(cong) 近幾個(ge) 月的房地產(chan) 信托市場表現來看，不論是信托公司還是投資者都應對房地產(chan) 類信托產(chan) 品保持更加謹慎的投資態度。

融資渠道變化

公私募麵對市場的變化，反映出行業(ye) 正在發生的劇變——房地產(chan) 市場正在由增量向存量轉變，REITs形式下，存量商業(ye) 地產(chan) 將是主戰場。

中國REITs聯盟秘書(shu) 長王剛則認為(wei) ，中國的資本市場還是有一個(ge) 剛性兌(dui) 付的問題，極大製約了成熟商業(ye) 物業(ye) 的發展，“中國開發物業(ye) 和成熟型持有物業(ye) 的借貸成本是一樣的，在國外這種情況是要進行風險評價(jia) 的。”

鑒於(yu) 此，在王剛看來，REITs主要是用來投資商業(ye) 地產(chan) 的，商業(ye) 地產(chan) 大的來源就是開發商，但是開發商要把他的商業(ye) 物業(ye) 打包做REITs，實際上是先要經過重組後的一筆巨大稅收。

中國的REITs市場要做大，[香港注冊(ce) 公司]資產(chan) 從(cong) 哪裏來？王剛稱，正在起草中國的REITs白皮書(shu) ，對REITs資產(chan) 內(nei) 部管理和外部管理等問題進行定義(yi) 。

“我們(men) 比較可能會(hui) 采取偏新加坡的外部管理模式，確保投資者資金安全、報表清晰。”王剛進一步指出，未來中國的REITs發展方向還是偏內(nei) 部管理的，或者說要有比較強的管理能力，真正能把租金和資產(chan) 長期管理好的這樣一個(ge) 趨勢。