外來投資大幅減少，美國樓市失寵了嗎？

報告還顯示，購買(mai) 美國房產(chan) 的外籍人士之中，60%擁有美國的長期簽證許可。作為(wei) 一個(ge) 整體(ti) ，他們(men) 購買(mai) 房產(chan) 的成交價(jia) 格中位數為(wei) 280600美元，高於(yu) 美國市麵上所有房屋售價(jia) 的中位數(259600美元)。

由於(yu) 稅法寬鬆、氣候宜人，佛羅裏達州吸引了20%的外國買(mai) 家，加拿大人尤其熱衷在這裏買(mai) 房。其次是加利福尼亞(ya) 州，獲得了12%的外國買(mai) 家青睞，是中國買(mai) 家的首選目的地。排名第三的是得克薩斯州，印度和墨西哥人特別喜歡在此聚居。

NAR首席經濟學家勞倫(lun) 斯(Lawrence Yun)表示，外國買(mai) 家在美國樓市的投資減少是很多因素綜合的結果，比如全球經濟增長放緩、部分國家資本管製、美元持續走強以及待售房屋庫存量低等。“然而，下降的幅度十分驚人，這意味著(全球投資者)對持有美國房產(chan) 的信心在降低。”勞倫(lun) 斯表示。

報告顯示，美國市麵上的外國買(mai) 家主要來自中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。近兩(liang) 年，來自這些國家的投資者在美國房產(chan) 上的投資不約而同地出現了大幅下降。

全球海外房產(chan) 中文平台居外網CEO兼董事羅雪欣女士也對第一財經記者證實，中國買(mai) 家對美國房產(chan) 的投資熱情逐漸下降，過去五個(ge) 季度的詢盤量有四個(ge) 季度呈下跌趨勢。相比之下，中國買(mai) 家在英國、澳大利亞(ya) 和日本等競爭(zheng) 市場上的投資更多。

沃頓教授：降息刺激作用有限

美聯儲(chu) 將於(yu) 7月底宣布降息，基本上已是板上釘釘的事了，唯一的懸念無非是降25個(ge) 基點還是50個(ge) 基點。降息在即，抵押貸款利率持續下降，不少美國建築商對未來前景感到樂(le) 觀，但就目前來說，美國房地產(chan) 市場仍在不景氣中苦苦掙紮，新屋開工數已經連續兩(liang) 個(ge) 月下滑。

美國商務部7月17日公布的數據顯示，經季節性因素調整後的6月新屋開工量為(wei) 125.3萬(wan) 套，較5月的126.5萬(wan) 套下降0.9%，單戶住宅的上漲被多戶建築的大幅下降所抵消。與(yu) 此同時，營建許可獲批量下跌6.1%至122萬(wan) 份，跌至兩(liang) 年以來的最低水平。

海軍(jun) 聯邦信貸協會(hui) 經濟學家弗裏克(Robert Frick)表示：“較低的抵押貸款利率並不能刺激住房建築行業(ye) 增加建房，技術工人短缺、材料成本高企、可建房土地匱乏，都會(hui) 持續阻礙產(chan) 出。”

通常而言，降息對樓市的刺激作用是顯而易見的，但這次的情況可能會(hui) 有所不同。

杜蘭(lan) 頓院長對第一財經記者表示，雖然降息利好樓市，但隨之而來的經濟衰退危機會(hui) 削弱投資增長，因此實際效果料將相當有限。

基斯教授也對第一財經記者表示，相較於(yu) 上次經濟衰退前，當前的住房和抵押貸款市場的處境更為(wei) 安全，但低迷期可能很快會(hui) 出現，房地產(chan) 市場也會(hui) 隨之下滑。

他認為(wei) ，降息肯定會(hui) 增加購房者的買(mai) 房動力，但當前利率已經很低，30年抵押貸款利率接近4%，降息的進一步推動作用並不大。另一方麵，當前較低的利率也使得美聯儲(chu) 難以通過再融資的渠道來刺激經濟，因為(wei) 許多房主選擇在2015~2016年美聯儲(chu) 大舉(ju) 加息前進行了再融資，鎖定了曆史低利率。除非美聯儲(chu) 再度把利率降到零，否則很難推動市場再融資的浪潮。

上次危機中的房價(jia) 暴跌難再現

美國聖路易聯邦儲(chu) 備銀行經濟學家埃蒙斯(William Emmons)在最近的一份報告中指出，自二戰以來，每次美國經濟衰退之前，樓市都會(hui) 率先出現異動，而目前美國樓市的整體(ti) 走勢與(yu) 最近三次經濟衰退之前的表現如出一轍。

美國最近三次的衰退分別發生在上世紀90年代、21世紀初及2008年，曆史數據顯示，房貸利率在底部反轉一到兩(liang) 年後，美國經濟就會(hui) 陷入衰退。埃蒙斯由此推斷，美國經濟下次衰退的起點最早可能在今年第四季度。

他在報告中寫(xie) 道：“截至今年5月的獨棟房屋銷售數據證明，全美各地區的樓市依舊疲軟。不過當前的情況並不像上次次貸危機導致的經濟大衰退那麽(me) 嚴(yan) 峻，但與(yu) 1990年~1991年、2001年兩(liang) 次經濟衰退期類似。”

杜蘭(lan) 頓對第一財經記者表示，預測未來總是很困難的，但從(cong) 監管框架的變化來看，2008年那種級別的危機再次發生的可能性很低，最近美國的房價(jia) 並未瘋狂上漲，城市的建築活動也沒有過剩的跡象。

基斯也持類似觀點，他認為(wei) ，即使發生經濟衰退，也沒必要擔憂美國房價(jia) 會(hui) 出現暴跌。一方麵，房價(jia) 取決(jue) 於(yu) 供求關(guan) 係，經濟活動的急劇收縮意味著更多的失業(ye) 率和更少的潛在購房者；另一方麵，房價(jia) 也取決(jue) 於(yu) 杠杆和抵押貸款。目前，美國住房市場的杠杆率低於(yu) 之前住房市場的鼎盛時期。雖然存在許多低首付款貸款，但承保標準仍然要比2004 ~ 2006年更加嚴(yan) 格，幾乎在所有情況下都要仔細審查貸款人的收入記錄和資產(chan) 情況。因此，基斯稱，如果在經濟衰退的情況下，房價(jia) 會(hui) 下跌，但是要比2008年金融危機期間的程度輕微許多。

目前美國哪些城市的房產(chan) 還有較大投資潛力？杜蘭(lan) 頓認為(wei) ，如果經濟陷入衰退，舊金山、紐約、波士頓等當前房價(jia) 已經很高的城市，到時候可能會(hui) 有所下跌，而達拉斯、休斯敦、亞(ya) 特蘭(lan) 大等地，由於(yu) 房價(jia) 相對不高，同時土地開發限製正在逐漸增加，未來的上漲空間也許更大。

基斯則表示，從(cong) 長遠來看，投資房產(chan) 取決(jue) 於(yu) 工作地點和人們(men) 想要居住的地方，有許多城市可以滿足這些要求。由於(yu) 美國長期的經濟前景仍然較為(wei) 樂(le) 觀，因此更適合做長線投資。不過，他也補充道，短期來看，政策方麵並不穩定，“現任政府正在通過其政策阻礙全球投資者(赴美投資)。”

沃頓商學院房地產(chan) 和金融學教授沃切特(Susan M。 Wachter)在接受第一財經記者采訪時則表示，在沒有出現經濟衰退的情況下，美國房地產(chan) 市場的繁榮還會(hui) 持續下去，這是受積極基本麵推動的，而非(炒作的)泡沫，因此短期內(nei) 2008年的次貸危機不會(hui) 重現。