新房市場擠出投資後 交易額將縮至5萬億元

從(cong) 綠城的1800萬(wan) 元年薪到現在的100萬(wan) 元年薪，從(cong) 拒絕某房企開出5000萬(wan) 元年薪的誘惑，到拿別墅房本抵押籌錢創業(ye) ，曹舟南的這一年多時間，不易亦暢快。

時至11月1日，曹舟南一手創立的藍綠雙城已經一周歲。如同一個(ge) 孩子，抓周的時刻或許暗示著未來的人生方向。經過一年多時間裏的不斷試水、成長和積澱，曹舟南為(wei) 藍綠雙城“抓”到了堅定的戰略方向，即其首創的共建模式。

以共建模式擴張規模

據曹舟南向記者介紹，“共建”主要包括四種類型：小股操盤、融資代建、純代建、合作開發，基本原則是“價(jia) 值創造、利潤兜底、售價(jia) 對賭、超額分成”，目標是在投資和開發分離的趨勢下，采用新的商業(ye) 模式，解決(jue) 產(chan) 品和服務的品質問題，化解規模增長矛盾，理順開發主體(ti) 權責利關(guan) 係。

曹舟南表示，“共建”的四項原則會(hui) 寫(xie) 進雙方合同裏，藍綠雙城對投資人、委托方的態度是包盈包虧(kui) ，“根據項目的增值部分分成，隻要完成合同設定的盈利目標，我們(men) 就要按照利潤分成，如果完不成，那麽(me) 開發期間的費用由我們(men) 承擔。”

不得不說，這種合同簽的大膽，卻也是破舊立新的嚐試。

從(cong) 房子成為(wei) 商品時起，月入二三百元的工廠女工擁有了買(mai) 房的可能性，13億(yi) 中國人就開始滋生“居者有其屋”的夢想。經過多年的發展，中國擁有了眾(zhong) 多開發商，2018年全國商品房成交額逼近15萬(wan) 億(yi) 元，這是一個(ge) 巨大的經濟體(ti) 量。但快速崛起的房地產(chan) 行業(ye) 發展至今，“蒙眼狂奔”時代已經過去，下半場來臨(lin) 之際，需要用新的商業(ye) 模式去開創“居者優(you) 其屋”的時代。

“中國房地產(chan) 發展的30多年，開發商賺了多少錢？造就了多少億(yi) 萬(wan) 富翁？但真正賣給客戶自住的，據我判斷不到一半，另一半多用於(yu) 投資。去年中國一手房交易量遠超14萬(wan) 億(yi) 元，如果砍掉一半投資的7萬(wan) 億(yi) 元，其中的水分，你們(men) 懂的，所以我非常支持中央調控。”

曹舟南進一步直言，“以我在這個(ge) 行業(ye) 多年的理解和直覺判斷，未來幾年，如果擠掉投資需求，中國新房市場實際交易額將降至5萬(wan) 億(yi) 元。中國的城市化上半場是以房地產(chan) 為(wei) 主體(ti) 推進城市建設，但下半場有一點我們(men) 很清楚，就是要老老實實做居住工程的配套，這是一個(ge) 根本性變化。”

“爭(zheng) 取早點上市”

值得一提的是，前幾日，陽光城集團執行副總裁吳建斌在接受記者采訪時表示，中國房地產(chan) 市場的下半場，是增量市場向存量市場轉化的階段。在這個(ge) 階段，開發商仍有機會(hui) ，但核心競爭(zheng) 力是品質。

無獨有偶，“品質”、“服務社會(hui) ”、“責任”這些詞也是曹舟南接受媒體(ti) 采訪時，講出的高頻詞，這或許源於(yu) 接班宋衛平的情懷，但這批老綠城人身上，多多少少帶著綠城企業(ye) 文化的基因。

曹舟南對記者表示，在品質上，藍綠雙城要超越目前所有的房地產(chan) 企業(ye) ，包括綠城在內(nei) ，“如果有一天很多人跟我說，藍綠雙城項目做的很爛，那我就不做了，可能有這麽(me) 多員工要養(yang) 活，還會(hui) 留個(ge) 位數的項目，這是我的承諾。”

事實上，藍綠雙城發展至今，時日尚短。今年5月份，藍綠雙城首次進入招拍掛市場拿地，而其在此前較長一段時間內(nei) 一直專(zhuan) 注於(yu) 存量項目。

對於(yu) 投資標的的選擇，之前曹舟南曾向記者表示，藍綠雙城的合作方中60%都是原來合作過的，並且許多項目都是原來的合作方找上門的。

至於(yu) 現在，曹舟南的投資思路更加清晰了。他向媒體(ti) 表示，“第一，談得比較多的是城投公司，采取控股合作或全部拿下，我認為(wei) 這樣的投資風險相對小一點；第二，現在很多政府部門都希望我們(men) 投資拿地，基於(yu) 市場變化，我們(men) 也比較簡單粗暴，就是先購地，但說話要算數，購地價(jia) 格說清楚，加溢價(jia) 就不要了；第三，特殊品類，比如TOD項目和一些未來社區項目，但很多東(dong) 西還需要深化。”

從(cong) 目前布局的業(ye) 務來看，藍綠雙城“物理開發+數字開發”的雙開發模式包含了塑造未來社區、TOD2.0、青年創業(ye) 公寓、新型養(yang) 老公寓和小微綜合體(ti) 等創新業(ye) 態。

至於(yu) 藍綠雙城的共建模式是否是房地產(chan) 行業(ye) 下半場的最優(you) 解？曹舟南也直言，在今年1月份藍綠雙城的第一次亮相時，他心中滿是忐忑，但遠超出他預期的公司發展進度給了他信心。截至目前，藍綠雙城簽約項目30個(ge) ，規劃建築麵積超過1000萬(wan) 平方米，可售貨值超過800億(yi) 元，儲(chu) 備項目超過 300 個(ge) 。

更值得關(guan) 注的是，創建藍綠雙城之時，曹舟南就對應將來輕資產(chan) 、科技型上市的各項要求而組建公司架構，“有很多大的戰略投資機構始終在跟著我們(men) ，我們(men) 爭(zheng) 取早點上市”。