投資性房地產計量方式糾偏

      繼連續下文警示信托投資風險、金融同業(ye) 業(ye) 務風險及債(zhai) 權計劃風險後，昨日，保監會(hui) 再出台嚴(yan) 控險資投資風險的第十道“監管令”，對保險公司投資性房地產(chan) 的評估增值進行清理和規範。

      保監會(hui) 稱，《關(guan) 於(yu) 清理規範保險公司投資性房地產(chan) 評估增值有關(guan) 事項的通知》（下稱《通知》）主要是為(wei) 加強償(chang) 付能力監管並防範房地產(chan) 投資風險，[新西蘭(lan) 注冊(ce) 公司]而和前述投資風險警示等“監管令”不同的是，《通知》並不著眼於(yu) 警示地產(chan) 投資風險，而是對投資性房地產(chan) 的計量、估值等實操進行了細化要求。

      與(yu) 此同時，保監會(hui) 正在修訂投資性房地產(chan) 的償(chang) 付能力資產(chan) 認可標準，目前此項工作正處於(yu) 公開征求意見階段。在新的認可標準發布實施和本次清理工作完成前，保監會(hui) 要求各保險公司應暫停執行投資性房地產(chan) 公允價(jia) 值計量政策。

      事實上，這已經是保監會(hui) 近期多次提到房地產(chan) 投資風險。信達證券首席國際市場分析師昨日提到，房地產(chan) 市場可以確定的是幾乎不可能繼續成為(wei) 一個(ge) 很賺錢的投資項目。

      另據多位券商分析師表示，房地產(chan) 市場壓力較大，多數城市都已經出現了房地產(chan) 市場過度發展的跡象，而在這個(ge) 過程中可能會(hui) 蘊藏著比較大的風險。與(yu) 此同時，房地產(chan) 風險在信托產(chan) 品、基礎設施債(zhai) 權計劃中亦初現端倪。

      據《第一財經（微博)日報》記者了解，[注冊(ce) 塞舌爾公司]保險資金進入房地產(chan) 的渠道較為(wei) 多樣化。除了投資成熟商業(ye) 地產(chan) 、寫(xie) 字樓及養(yang) 老社區等，保險資金近幾年還投資於(yu) 各大城市的大宗物業(ye) 等。

      《通知》中提及的投資性房地產(chan) 實際上是指為(wei) 賺取租金或資本增值，或兩(liang) 者兼有而持有的房地產(chan) ，包括已出租的建築物。《通知》中將清理範圍細化為(wei) 兩(liang) 個(ge) 方麵，一是保險公司以物權方式直接持有的且以公允價(jia) 值計量的投資性房地產(chan) ；二是保險公司通過設立或入股項目公司間接持有的且以公允價(jia) 值計量的投資性房地產(chan) 。

      以某非上市保險公司的年報為(wei) 例，對於(yu) 投資性房地產(chan) 的計量方式一般如下：一般情況下，投資性房地產(chan) 按成本進行初始計量，且按公允價(jia) 值進行後續計量，不對其計提折舊或進行攤銷，並以資產(chan) 負債(zhai) 表日投資性房地產(chan) 的公允價(jia) 值為(wei) 基礎調整其賬麵價(jia) 值，公允價(jia) 值與(yu) 原賬麵價(jia) 值之間的差額計入當期損益。

      另據《第一財經日報》記者翻查的多份年報，對投資性房地產(chan) 公允價(jia) 值的估計一般說明為(wei) ：根據投資性房地產(chan) 所在地活躍房地產(chan) 交易市場上同類或類似房地產(chan) 的市場價(jia) 格及其他相關(guan) 信息，如無法取得同類或類似房地產(chan) 的現行市場價(jia) 格的，參照活躍市場上同類或類似房地產(chan) 的最近交易價(jia) 格，並考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從(cong) 而對投資性房地產(chan) 的公允價(jia) 值作出合理的估計；也可以基於(yu) 預計未來獲得的租金收益和有關(guan) 現金流量的現值確定其公允價(jia) 值。

      保監會(hui) 強調，[注冊(ce) 薩摩亞(ya) 公司]將對保險公司報送的以公允價(jia) 值計量的投資性房地產(chan) 逐項審核，對不符合會(hui) 計準則和償(chang) 付能力監管規定的，將責令公司調整會(hui) 計報表賬麵價(jia) 值和償(chang) 付能力報表認可價(jia) 值，並區分問題性質確定是否對以前各期償(chang) 付能力報告進行追溯重述。

      一位保險資管人士告訴《第一財經日報》記者：“事實上，《通知》出台的背景主要是有部分公司對不動產(chan) 的估值過高，有些公司甚至達到5~10倍左右，這樣一來的好處是能夠提高償(chang) 付能力充足率水平，不過也會(hui) 偏離標的本身的價(jia) 值。此外，對於(yu) 不動產(chan) 的估值各家險企態度不一，也沒有橫向可比性。”

       除了保險機構試圖提升償(chang) 付能力充足率的目的，另外值得關(guan) 注的是目前國內(nei) 整體(ti) 估值體(ti) 係並不完善，一位券商高管表示：“國內(nei) 資產(chan) 的估值非常困難，因為(wei) 中國的無風險收益率不是隻有一個(ge) ，而是有一組，從(cong) 低至高不等，這對資產(chan) 價(jia) 格的確定帶來很大的困擾，也是估值分化程度較大的原因。”