公寓產品的投資價值將如何衡量？

      商用公寓小麵積產(chan) 品的購買(mai) 門檻較低，近年來市場供應量和成交量也頗大。所謂物以稀為(wei) 貴，本來具潛力的投資品，如果像大白菜一樣賣，還真能有好回報嗎？這是很多人關(guan) 心的話題。

　　最近筆者特別關(guan) 注商用公寓的投資價(jia) 值問題。受住宅限購限貸的影響，近幾年來廣州市場的商用公寓產(chan) 品大行其道。而以“不限購不限貸”為(wei) 賣點，加上小麵積低總價(jia) 的優(you) 勢，吸引了不少投資客的目光。而各大房企也紛紛調整開發思路，一時間商用公寓產(chan) 品充斥市場。這類產(chan) 品的投資價(jia) 值究竟幾何？

　　住宅調控自啟動限購政策以來，[注冊(ce) 香港公司 深圳服務]樓市中的商業(ye) 公寓投資就成為(wei) 就成為(wei) 炒房客轉戰的重要領域。而去年“穗六條”出台後，進一步令不限購的商業(ye) 公寓市場走熱。

　　在業(ye) 界人士看來，住宅與(yu) 商業(ye) 地產(chan) 之間應是平衡、互補、促進的關(guan) 係，近年來政府對住宅的政策性調控導致大量的投資轉向商業(ye) 項目，致使開發企業(ye) 的發展風向標也轉為(wei) 商業(ye) 地產(chan) 的開發。2013年以來，廣州市住宅市場成交量價(jia) 齊升，新興(xing) 熱點區域及地鐵沿線區域成交表現尤其良好。在這些區域，未來物業(ye) 升值空間較大，生活、交通便捷度高。而相對應的，區域內(nei) 商業(ye) 項目發展也比較快。從(cong) 蘿崗科學城板塊、番禺萬(wan) 博板塊、漢溪長隆板塊，伴隨著住宅產(chan) 品湧現的，是大量的商業(ye) 公寓項目，也受到買(mai) 家的追捧。

　　另一方麵，出於(yu) 不同的項目定位和開發規劃上的差異，各開發商的公寓產(chan) 品，還是存在相當大的差別，這體(ti) 現在諸多細節上。其中，既有毛坯低價(jia) 銷售，以求快速銷售走量回籠資金的，也有精裝高價(jia) ，強調品牌和豪宅定位。而從(cong) 買(mai) 家角度來看，由於(yu) 公寓產(chan) 品在轉售時遠比住宅要支付更高的交易稅費，其升值能力、租金回報，成為(wei) 特別要關(guan) 注的因素。從(cong) 這點看，部分地段區位並無優(you) 勢，單靠價(jia) 格優(you) 勢為(wei) 賣點的產(chan) 品，不見得具有很高的投資價(jia) 值。例如某些毛坯LOFT公寓，出售時並無建好夾層樓盤，需買(mai) 家自行裝修，而算上自己裝修的成本，其實價(jia) 格並不便宜。某些近郊的單體(ti) 樓公寓，盡管價(jia) 格便宜，但交通十分不方麵，必須有私家車出行，實質上也大大縮減了租賃人群的範圍。

　　同樣的，有些位於(yu) 中心城區的商業(ye) 公寓，[香港公司注冊(ce) 查詢 服務]自我定位過高，卻不考慮區內(nei) 周邊實際情況，自然會(hui) 導致滯銷局麵。例如筆者曾參觀的某老城區公寓項目，周邊皆為(wei) 老舊居民區，並無大型辦公室寫(xie) 字樓群，且周邊道路為(wei) 較狹窄的單行線。而該項目公寓每平方米卻叫價(jia) 3、4萬(wan) 元，價(jia) 格堪比天河等熱點區域的公寓價(jia) 格。相比之下，投資買(mai) 家更願意選擇天河、番禺中心地塊的同類公寓產(chan) 品。

　　由於(yu) 公寓產(chan) 品無法遷入戶口，也不具備學位房功能，對於(yu) 剛需和改善型買(mai) 家來說毫無吸引力。而近年不少熱銷公寓項目，皆是位於(yu) 新興(xing) 區域的熱點板塊，這些區域不僅(jin) 住宅開發已成規模，而且商業(ye) 辦公、購物消費氛圍均較為(wei) 成熟，聚集了大批樂(le) 於(yu) 租住公寓的白領人群，因而也激活了眾(zhong) 多公寓投資需求。從(cong) 熱銷公寓項目的要素看，具有較好的交通出行環境、商業(ye) 消費配套成熟，是必不可少的。另一方麵，公寓產(chan) 品設計上的宜居特性，也是同類產(chan) 品競爭(zheng) 中相當受關(guan) 注的一條。去年底熱銷的某商業(ye) 公寓，憑借雙陽台設計、更具有明火煮食配置，居住舒適度大大提升，因而受到買(mai) 家的搶購。可見市場買(mai) 家的眼睛也是雪亮的。