居民不使用電梯就能不交電梯費嗎？

專(zhuan) 家表示，“一票否決(jue) ”於(yu) 法無據，社區共治才是解決(jue) 問題之道

上下樓梯，是居民出行的第一步，也是回家的最後一步。近年來，為(wei) 破解老年人“爬樓難”的問題，全國不少地方將在老舊小區加裝電梯提上日程。然而，樓上期盼強烈，樓下堅決(jue) 反對，不少老樓加裝電梯項目由於(yu) 低層住戶的“一票否決(jue) ”而擱淺。

近日，上海房管局相關(guan) 負責人表示，上海將調整政策，取消“一票否決(jue) ”條款。那麽(me) ，老舊小區加裝電梯，到底誰說了算？我國法律對此有無規定？記者對此采訪了有關(guan) 專(zhuan) 家。

加裝電梯需要每一戶居民都同意嗎？

“拿100萬(wan) 現金放我這兒(er) ，我房本一複印，字一簽所有問題都解決(jue) 了！”有媒體(ti) 報道，今年5月，北京市西城區某小區一位一樓的業(ye) 主以影響采光、帶來噪音、自己不使用為(wei) 由，強烈反對加裝電梯，在麵對反複上門溝通勸說加裝電梯的鄰居們(men) 時這樣說道。

據了解，該棟樓一共有7個(ge) 單元、126戶，當時已經簽署協議、同意施工的有124戶，一戶待簽，隻剩下一樓這一戶溝通無果。據居委會(hui) 人員表示，該戶業(ye) 主認為(wei) 安裝電梯後一樓房子會(hui) 貶值。

一樓業(ye) 主如此“橫加阻撓”的底氣何在？同小區的其他業(ye) 主表示，加裝電梯需要整個(ge) 樓門所有居民都同意，也就是說每戶居民都有“一票否決(jue) ”權，一樓業(ye) 主不簽字，電梯就裝不了。據該社區所在的街道辦工作人員介紹，電梯安裝需全體(ti) 居民簽字同意的政策來自於(yu) 《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》。該《方案》第四條第（二）款第1項規定：“增設電梯應征得所在樓棟專(zhuan) 有部分占建築物總麵積三分之二以上的業(ye) 主且占總人數三分之二以上業(ye) 主同意，同時應征得因增設電梯後受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業(ye) 主的同意，並應當妥善處理好住宅周邊相鄰關(guan) 係。”正是這一條款“同時”部分的規定，賦予了每位業(ye) 主“一票否決(jue) ”權。

但是，“一票否決(jue) ”是否有法律依據呢？北京誌霖律師事務所副主任趙占領在接受本報記者采訪時表示，根據物權法等法律規定，既有住宅需要使用共有部位增設電梯，或者因增設電梯需要改變共有部位的外形或結構時，應當經專(zhuan) 有部分占建築物總麵積三分之二以上的業(ye) 主且占總人數三分之二以上的業(ye) 主同意。也就是說，法律上並非要求所有人都同意方可加裝電梯。“不能一樓說不裝就不裝。”中國人民大學法學院教授劉俊海告訴本報記者，電梯屬於(yu) 建築物區分所有權的範疇，建築物區分所有權的處置由業(ye) 主大會(hui) 和業(ye) 主委員會(hui) 以少數服從(cong) 多數的原則民主決(jue) 策，即物權法規定的兩(liang) 個(ge) 三分之二。因此，加裝電梯“一票否決(jue) ”的規定於(yu) 法無據。

低層業(ye) 主能要求賠償(chang) 或補償(chang) 嗎？

西城區這位業(ye) 主開口要價(jia) 100萬(wan) “簽字費”的例子，或許是“獅子大開口”的極端個(ge) 例，但是以加裝電梯影響采光、產(chan) 生噪音、可能造成房子貶值的理由要求賠償(chang) 或補償(chang) 的低層業(ye) 主卻並不鮮見。

那麽(me) 低層業(ye) 主是否能以上述理由，向高層住戶要求相應經濟補償(chang) 呢？“從(cong) 法律角度而言，隻要符合兩(liang) 個(ge) 三分之二的標準，就可以加裝電梯而不需要對不同意的業(ye) 主進行補償(chang) 。”趙占領告訴記者，但在現實操作中，增設電梯確有可能會(hui) 在采光、通風、噪音等方麵對低層業(ye) 主帶來一定負麵影響，因此，從(cong) 公平合理以及便於(yu) 順利操作的角度而言，其他業(ye) 主可以而非應當對這些受負麵影響的業(ye) 主給予補償(chang) 。對於(yu) 老舊小區加裝電梯補償(chang) 低層的建議，北京蘭(lan) 台律師事務所律師包華表示，目前並沒有相關(guan) 的指導意見和法律依據，實踐中主要依靠鄰裏協商。

中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓指出，一樓業(ye) 主擔心房屋因此貶值是完全站不住腳的，我國老齡化社會(hui) 已經到來，越來越多的老年人會(hui) 麵臨(lin) “上樓難”的問題，安裝電梯會(hui) 讓老舊小區品質提升、房屋增值。隻是加裝電梯後高層樓盤增值最大，但這種由加裝電梯帶來的有差別增值並不構成對低層業(ye) 主所有權或者相鄰權的侵害。所以，低層業(ye) 主以房屋價(jia) 值貶損為(wei) 由要求補償(chang) 沒有法律根據。

不使用就能不交電梯費嗎？

電梯加裝和後續的運營維護成本是一筆不低的費用，這筆費用誰來負擔？“根據我國物業(ye) 管理的有關(guan) 規定，業(ye) 主對住宅專(zhuan) 有部分即所有權部分由業(ye) 主自己維護和管理，物業(ye) 管理企業(ye) 負責全部建築物的公共區域、設施即區分所有權部分的維護和管理，費用由所有業(ye) 主分擔。”趙占領說，電梯屬於(yu) 公共設施，費用也應是所有業(ye) 主平均分擔。

小區在兩(liang) 個(ge) 三分之二同意原則下加裝了電梯，原本不同意安裝的一樓業(ye) 主是否能以不使用電梯為(wei) 由，而拒絕承擔相應的電梯費呢？

“使用電梯是所有業(ye) 主的權利，放棄使用電梯並不能成為(wei) 逃避電梯運維義(yi) 務的法定理由。”劉俊海表示，我國《物權法》第72條規定，“業(ye) 主對建築物專(zhuan) 有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義(yi) 務；不得以放棄權利而不履行義(yi) 務。”另外根據《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理物業(ye) 服務糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋》第六條規定，“物業(ye) 服務企業(ye) 已經按照合同約定以及相關(guan) 規定提供服務，業(ye) 主僅(jin) 以未享受或者是無需接受相關(guan) 物業(ye) 服務為(wei) 抗辯理由的，人民法院不予支持。”由此可見，一樓業(ye) 主不論使用電梯與(yu) 否，必須分擔電梯運維的相應義(yi) 務。

劉俊海表示，政府有關(guan) 部門需要用法治思維凝聚共識，把這項惠民工程做實做細。在今年7月1日的國務院政策例行吹風會(hui) 上，住房和城鄉(xiang) 建設部副部長黃豔介紹城鎮老舊小區改造工作情況時也表示，加裝電梯必須因地製宜，一個(ge) 樓門一個(ge) 方案，一棟一個(ge) 方案，推動居民鄰裏共謀共商達成一致，實現利益最大化、影響最小化。