505隻房地產信托集中到期 中融信托300億壓頂

2015年，房地產(chan) 信托將再次迎來高峰期。

用益信托的最新數據顯示，2015年全年預計共有505隻集合房地產(chan) 信托項目到期，到期規模達3000億(yi) 元。其中，中融壓力最大，近300億(yi) 房地產(chan) 信托產(chan) 品集中在下半年到期。

505隻3000億(yi) 產(chan) 品集中到期

用益信托對已披露期限和規模產(chan) 品的統計顯示，[伯利茲(zi) 公司注冊(ce) ]2015年預計共有505隻集合房地產(chan) 信托項目到期，到期規模將達2413.39億(yi) 元。其中，中融信托、平安信托和四川信托位居前三甲，分別是中融信托66款，預計到期規模359.19億(yi) 元；平安信托22款，預計到期規模151.49億(yi) 元；四川信托124歀，預計到期規模114.29億(yi) 元。Wind的數據顯示，在到期最多的中融信托66款產(chan) 品中，有近8成都是集中在下半年。

對此，一不願具名的信托業(ye) 內(nei) 人士26日在接受《經濟參考報(微博)》記者采訪時表示，一般房地信托產(chan) 品的存續期都一到三年，最長不會(hui) 超過5年。而正好在2011年至2012年前後，伴隨債(zhai) 市和銀行貸款的逐步收緊，房企為(wei) 開發新項目開始了一波信托融資，致使自2014年後逐漸進入房地產(chan) 信托兌(dui) 付高峰期。

用益信托統計的2015年到期房地產(chan) 信托產(chan) 品為(wei) 2413.39億(yi) 元，其事實上肯定會(hui) 大於(yu) 這個(ge) 數，因為(wei) 信托為(wei) 私募產(chan) 品，有部分產(chan) 品在成立時，並沒有披露產(chan) 品期限或是成立規模。對此，用益信托分析師帥國讓在接受《經濟參考報》記者采訪時表示。他認為(wei) ，前些年伴隨信托業(ye) 的整體(ti) 快速膨脹，再加上房地產(chan) 項目的豐(feng) 厚的回報，以中融信托為(wei) 代表的“激進派”，遠不止其公開公布的房地產(chan) 項目。他保守地估計，2015年全行業(ye) 房地產(chan) 項目到期規模將超3000億(yi) 元。

中國信托業(ye) 協會(hui) 的數據統計，截止到2014年三季度，中國房地產(chan) 信托存量規模為(wei) 1.27萬(wan) 億(yi) 元，在全部資金信托中的比重為(wei) 10.38%。

黑天鵝或引爆地雷 中融信托先“補牢”

房地產(chan) 信托到期規模龐大僅(jin) 僅(jin) 是一方麵，今年還可能是“黑天鵝”頻現的一年。董事長涉嫌貪腐犯罪案件的房企佳兆業(ye) ，自去年以來一直處於(yu) “風口浪尖”之中。隨著事件的持續發酵，債(zhai) 權人要求鎖定資產(chan) 以保全利益的行為(wei) 愈加頻繁。截至目前，已有包括銀行、發債(zhai) 機構和信托公司等21家金融機構向深圳市中級人民法院提請訴訟，要求查封佳兆業(ye) 相關(guan) 資產(chan) 以資產(chan) 保全。

以信托為(wei) 例，據不完全統計，至少還有包括華潤深國投、愛建信托、外貿信托和中融信托四家信托公司為(wei) 佳兆業(ye) 提供數十億(yi) 融資，且上述四家公司發行的信托計劃仍有多個(ge) 項目仍在存續期。接下來，首當其衝(chong) 的便是3月28日即將到期的中融信托“中融-佳兆業(ye) 長沙梅溪湖股權投資集合信托計劃”（以下簡稱“中融長沙梅溪湖”）。

此外，2013年中融信托經過相關(guan) 盡職調查決(jue) 定設立集合資金信托計劃，信托規模6.33億(yi) 元，其中優(you) 先規模4億(yi) 元，劣後規模2.33億(yi) 元。並以 中融信托（代表“信托計劃”）作為(wei) 有限合夥(huo) 人（LP）出資4億(yi) 元加入有限合夥(huo) 企業(ye) 深圳佳選穩贏投資合夥(huo) 企業(ye) ，基金期限2年。由該合夥(huo) 企業(ye) 以股權形式投資於(yu) 項目公司，用於(yu) 浙江省杭州餘(yu) 杭區“君匯上品”項目的開發建設。很顯然，4億(yi) 元的信托資金目前仍然處在佳兆業(ye) 房地產(chan) （杭州）有限公司和中融信托為(wei) 合作開發“君匯上品”項目而成立的有限合夥(huo) 基金的有效期內(nei) 。

對此，中融信托相關(guan) 工作人員28日對《經濟參考報》記者表示，因上述項目擔保足值，風險控製措施得當，目前對公司暫沒影響。麵對房地產(chan) 市場的諸多不確定因素，公司不斷收縮此類業(ye) 務，進一步提高房地產(chan) 業(ye) 務操作標準，將業(ye) 務重心向一線城市轉移，謹慎準入二線城市房地產(chan) 項目，三四線城市僅(jin) 限特大型開發商。同時，提高房地產(chan) 業(ye) 務交易對手選擇標準，嚴(yan) 格審查交易對手開發能力與(yu) 現金流壓力，注重第一還款來源的充足性，並合理控製客戶集中度。

其實，不僅(jin) 僅(jin) 是中融信托，今年房地產(chan) 信托產(chan) 品的整體(ti) 發行明細銳減。最新統計數據顯示，2015年新年以來，僅(jin) 成立了30幾隻房地產(chan) 信托，成立規模約40億(yi) 元，成立數量較2014年12月份減少了70%，規模較2014年12月份減少了80%。

對此，格上理財分析師王燕娛認為(wei) ，近期佳兆業(ye) 事件對房地產(chan) 信托的影響頗大。2015年開年以來，各信托公司已收緊房地產(chan) 項目的發行，但相對的，基礎產(chan) 業(ye) 類項目則有所增加。不過，房地產(chan) 信托的收緊一方麵是受到地產(chan) 行業(ye) 波動的影響，另一方麵也是由於(yu) 二級市場吸引資金對信托產(chan) 品發行形成擠壓的影響。

暗出負麵清單 房地產(chan) 成雷區

“對於(yu) 房地產(chan) 項目，信托行業(ye) 內(nei) 部已經形成了一個(ge) 心照不宣的‘負麵清單’，比如，哪些城市的項目屬於(yu) 禁止類，哪些屬於(yu) 謹慎類，“有些三四線城市已經被做爛了，未來也沒有什麽(me) 發展空間，房價(jia) 麵臨(lin) 持續下跌的風險，現在肯定不能再去碰。”對此，某知名信托公司管理人士坦言。他透露，該公司早在2013年年底以來，在原來房地產(chan) 項目常規貫徹的“四三二”規定的基礎上進一步加大盡職調研，重回房價(jia) “經抗”的一二線城市的布局。

房地產(chan) 信托貸款“四三二”標準，[注冊(ce) 法國公司]是銀監會(hui) 針對信托公司房地產(chan) 信托貸款的要求，四是指開發商進行信托融資前要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證；三是指地產(chan) 商必須至少投入30％的自有資金；二是指開發商必須有國家二級資質。從(cong) 整體(ti) 來看，通常在融資方資質達不到“四三二”標準的情況下，無法通過貸款類方式來進行融資，多會(hui) 選擇股權類融資的方式。

總體(ti) 來看，信托公司的避險訴求使得房地產(chan) 信托項目目前更加呈現兩(liang) 方麵變化，一是傾(qing) 斜於(yu) 大中型房企，二是布局更集中於(yu) 二線以上城市。操作上，房企攜手信托走項目基金化的路線也是去年來的一大特色。如去年年初，平安信托與(yu) 宋都控股及宋都集團擬采用項目合作的方式，對宋都集團開發或代建的單個(ge) 或多個(ge) 房地產(chan) 項目進行投資合作，即平安信托擬與(yu) 宋都控股共同設立平安宋都地產(chan) 基金。