房貸基準利率下調，後續還有多大空間？

“對於(yu) 一套100萬(wan) 元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為(wei) 5762元，而現在降低為(wei) 5731元，即月供壓力將減少31元。”

最新LPR報價(jia) 迎來全麵下調

11月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(ye) 拆借中心公布了最新貸款市場報價(jia) 利率（LPR）數據：1年期LPR為(wei) 4.15%，5年期以上LPR為(wei) 4.8%，均較10月下降5個(ge) 基點。

實際上，經過本月央行幾次出手調降政策利率的鋪墊，對市場來說，央行釋放的加大逆周期調節力度的信號已非常明確，此次LPR報價(jia) 下調基本毫無懸念。

其中，1年期LPR自實施新機製以來已下調過數次。而作為(wei) 新發放房貸參考依據的5年期LPR在8月20日亮相後首次迎來下調。那麽(me) ，這對於(yu) 房貸利率、房貸成本以及樓市會(hui) 有何影響？

LPR下調明確價(jia) 格傳(chuan) 導機製

11月以來，央行動作不斷。

先是11月5日降準落地同時調降MLF（中期借貸便利）利率5個(ge) 基點，11月15日超預期新作2000億(yi) 元MLF，11月18日央行逾4年來首次下調7天期逆回購利率5個(ge) 基點。11月19日，央行又出手，開展中央國庫現金管理商業(ye) 銀行定期存款操作500億(yi) 元，中標利率降至3.18%，比上一次中標利率降低2個(ge) 基點。

記者注意到，央行11月16日發布的今年第三季度貨幣政策執行報告中也已將上一期報告“適時適度進行逆周期調節”的表述調整為(wei) “加強逆周期調節”。

11月19日，央行召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會(hui) 再次強調要充分發揮LPR的引導作用，促進實際利率下行，因此此次LPR下調在市場的預期之內(nei) 。

廣發證券宏觀分析師郭磊、周君芝點評稱，LPR報價(jia) 下行5bp符合預期，從(cong) MLF到OMO到LPR，本質上是同一次“降息”過程的三個(ge) 步驟。

中國民生銀行首席研究員溫彬認為(wei) ，此次1年期LPR、5年期以上LPR均較上期下調5個(ge) bp，符合市場預期，下調幅度與(yu) 11月5日央行下調1年期MLF利率5個(ge) bp一致，從(cong) 而明確了央行貨幣政策價(jia) 格工具的傳(chuan) 導機製，表明央行政策利率變動對LPR變動將產(chan) 生更直接有效的影響。

“當前，央行加大逆周期調控力度，11月5日和11月18日先後下調1年期MLF利率和7天逆回購利率，繼續引導市場利率和LPR利率下行，這對當前切實降低實體(ti) 經濟融資成本、穩投資、穩增長、穩預期方麵將發揮積極作用。”溫彬稱。

聯訊證券固定收益部分析師鍾林楠則指出，1年期的報價(jia) 隻下調了5bp，和MLF調降幅度一致，銀行仍然沒有壓縮兩(liang) 者的利差，可能和臨(lin) 近年末銀行的同業(ye) 市場利率（存單發行利率、3MShibor）季節性走高使負債(zhai) 成本依然偏高有關(guan) 。

百萬(wan) 房貸月供減少31元

略微超出市場預期的是，本次5年期以上LPR報價(jia) 也下調5個(ge) 基點至4.8%，是LPR改革後的首次下調。

那麽(me) ，作為(wei) 參照基準的LPR已下降，房貸利率會(hui) 隨之下降嗎？對房地產(chan) 市場有何影響？

據記者了解，央行對於(yu) 房貸利率下限有專(zhuan) 門的設置，明確要求首套商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率不得低於(yu) 相應期限的LPR，二套商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率不得低於(yu) 相應期限的LPR加60個(ge) 基點。

也就是說，全國房貸利率下限隨之調整為(wei) ：首套房貸利率不得低於(yu) 4.8%，二套房貸利率不得低於(yu) 5.4%。

溫彬表示，5年期以上LPR下調5個(ge) bp有助於(yu) 降低剛需購房群體(ti) 房貸成本，在當前穩增長前提下也有利於(yu) 房地產(chan) 市場保持平穩發展。

鍾林楠認為(wei) ，此次5年期超預期下調是1年期與(yu) 5年期利差拉大後的修複，有利於(yu) 房地產(chan) 市場的穩定，地產(chan) 調控未來也將繼續堅持因城施策，房貸利率會(hui) 繼續分化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，此次LPR利率下調，進一步體(ti) 現了五年期或中長期貸款下調的導向，對於(yu) 降低包括房貸在內(nei) 的成本等都有較為(wei) 積極的作用。

根據易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次LPR基礎利率下調以後，全國統計的64個(ge) 城市首套房月供壓力將會(hui) 減少，對於(yu) 一套100萬(wan) 元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為(wei) 5762元，而現在降低為(wei) 5731元，即月供壓力將減少31元。

在中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 看來，整體(ti) 看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為(wei) 趨勢。降準與(yu) LPR降低的出現，對當下樓市有穩定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈，整體(ti) 年末房地產(chan) 市場有望平穩。

後續仍有下行空間

央行在11月密集下調MLF利率、7日逆回購操作利率以及LPR利率，市場分析認為(wei) ，下一步貨幣政策，降準、降息都還有空間。

值得一提的是，此前常出現的“把好貨幣供給總閘門”的表述也並未出現在三季度貨幣政策執行報告中，而是增加了“妥善應對經濟短期下行壓力”的表述。

鍾林楠分析稱，在銀行依然缺乏壓縮利差意願的情況下，未來央行可能會(hui) 保持偏鬆的政策基調，引導貨幣市場利率下行，降低銀行的負債(zhai) 成本，或繼續采取價(jia) 格手段，推動LPR利率的下調，降低實體(ti) 融資成本。

“下一階段，法定存款準備金率和政策利率仍有下降的空間和必要，預計央行將繼續深化利率市場化改革，打破貸款利率隱性下限，暢通貨幣政策傳(chuan) 導機製，更好地發揮貨幣政策價(jia) 格工具在逆周期調節中的作用，推動貸款實際利率下行。”溫彬表示。

中信固收則點評稱，當前降成本、引導利率下行的調控渠道是MLF降息—OMO降息—LPR降息。實際上根據三季度貨幣政策執行報告，9月貸款利率小幅下行說明了LPR機製改革的效果，在降成本的目標下，預計後續仍然將通過MPA等推動銀行更多運用LPR定價(jia) 機製、降準降息等方式進一步引導LPR和實際貸款利率下行。預計在資金成本和壓降風險溢價(jia) 壓降的過程中，年內(nei) LPR仍然有小幅下行的空間。