農地入市法律障礙消除 土地供給格局迎來突破

近日，十三屆全國人大常委會(hui) 第十二次會(hui) 議表決(jue) 通過了關(guan) 於(yu) 修改土地管理法、城市房地產(chan) 管理法的決(jue) 定。新修改的土地管理法從(cong) 土地征收、集體(ti) 經營性建設用地入市、宅基地管理等三方麵進行了製度完善，其中，最大亮點是掃清了農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市的法律障礙，這一期盼已久的土地製度改革終於(yu) 取得重大突破。

我國土地市場長期以來一直是由地方政府作為(wei) 土地的唯一供應主體(ti) ，而這種剛性的土地製度會(hui) 帶來一些弊端，如供應彈性不夠等，同時也會(hui) 導致土地要素成本居高不下。在我國的城鎮化進程中，一方麵是對城鎮建設用地的需求越來越強烈，另一方麵則是隨著農(nong) 村人口大量進城帶來的農(nong) 村建設用地閑置和浪費。但是根據現行的土地管理法，任何單位和個(ge) 人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。使用的國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬於(yu) 農(nong) 民集體(ti) 所有土地，所以農(nong) 村集體(ti) 所有土地要想變成建設用地，必須經過身份轉變。這一規定，是農(nong) 地直接入市的法律障礙。

新修改的土地管理法，刪除了原來土地管理法中“任何單位或個(ge) 人需要使用土地的必須使用國有土地”的規定，破除了農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市的法律障礙，改變了過去農(nong) 村土地必須先征為(wei) 國有才能入市的問題。集體(ti) 經營性建設用地入市之後，將改變原有國有建設用地才能入市進行各項建設的單一土地供應格局，促進農(nong) 村土地要素市場優(you) 化配置，有效解決(jue) 土地市場供需矛盾，提升土地資源的利用效率。

不過，值得注意的是，農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地入市是有前提條件的。根據新法，入市的集體(ti) 土地要符合工業(ye) 、商業(ye) 等經營性用途規劃，必須經過依法登記，在每年的土地利用年度計劃之中，並經三分之二以上集體(ti) 經濟組織成員同意的情況下才能入市，而入市之後仍要按照原來規劃的用途使用土地。這意味著，集體(ti) 經營性建設用地入市雖不需要轉為(wei) 國有性質，但是供地規劃實際上仍由政府管控，不會(hui) 被允許隨便流入市場，在現有體(ti) 製下，對市場及土地監管方式不會(hui) 有大的變動，並不會(hui) 對土地市場造成衝(chong) 擊。

土地製度改革的首要目的是賦予農(nong) 民更多財產(chan) 權利，更好保護農(nong) 民合法權益，這也是土地管理法修改的基本原則和重要目標。通過推動農(nong) 村集體(ti) 經營性建設用地直接進入土地市場，大幅提高土地價(jia) 值，農(nong) 民手中擁有的土地財產(chan) 權益可以變現，從(cong) 而直接增加農(nong) 民的財產(chan) 性收入，更加有效保護農(nong) 民權益。