兩年多首次降息 北京周住宅成交漲54%居全年之首

      央行兩(liang) 年多來首度降息對樓市無疑是重大利好，除了預期看好外，對購房者來說也有實實在在的資金實惠，由此銷售量增長成為(wei) 必然結果。數據顯示，11月最後一周純住宅成交量居全年之首，累計達2360套，環比大漲54%。

　　“盡管銷售量有所上漲，[巴拿馬公司注冊(ce) ]但價(jia) 格不會(hui) 有較大漲幅”。記者采訪的多位專(zhuan) 家均表示，央行降息將會(hui) 讓部分觀望購房者改變預期入市購買(mai) ，投資型購房者仍然不會(hui) 大量入市，整體(ti) 交易量將有所上漲，但價(jia) 格不會(hui) 明顯反彈。受庫存壓力及年底衝(chong) 刺的影響，各樓盤仍將采取以價(jia) 換量的營銷策略，因此，對於(yu) 急需住房的剛需型購房者來說，12月將可能是一個(ge) 購房窗口期。

　　繼上一次降息時隔兩(liang) 年，央行再次降息雖無意救市卻讓處於(yu) 寒冬的樓市有了轉暖的希望。11月22日，中國人民銀行決(jue) 定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個(ge) 百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個(ge) 百分點，至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為(wei) 1.2倍。

　　“現在不買(mai) 房，一年又白忙”。利好消息一出，中原地產(chan) 張大偉(wei) 即表示，房地產(chan) 迎接心理及實際雙重最大利好。而北京樓市在此之後交易量的表現也足以說明了這一點，11月最後一周成交量和成交麵積雙雙大幅上漲，據亞(ya) 豪機構統計數據顯示，上周（11.24-11.30）北京商品住宅累計成交3210套，成交麵積達35.24萬(wan) 平方米，環比分別上漲11%、25%。在扣除保障房和自住房後，上周北京純商品住宅累計成交2360套，環比大幅上漲54%，是2014年周度銷量最高的一周。

　　交易量止跌向上是專(zhuan) 家們(men) 的普遍共識，相反，對價(jia) 格各專(zhuan) 家則認為(wei) 不會(hui) 明顯上漲。據亞(ya) 豪機構統計數據顯示，在扣除保障房和自住房後，上周（11.24-11.30）北京純商品住宅的整體(ti) 均價(jia) 達29652元/平方米，環比上漲10%，主要原因在於(yu) 樓市成交結構的變化所致。

　　其中，中高端樓盤成交量占比顯著增加，其中成交均價(jia) 在3萬(wan) 元以上的商品住宅累計成交709套，與(yu) 前一周相比大漲64%。

　　改善型需求反彈讓開發商推盤信心增加，部分房企增加大戶型、中高端住宅產(chan) 品的供應力度。上周（11.24-11.30）北京共有4個(ge) 樓盤項目入市，分別為(wei) 大興(xing) 區的富力童話時光、房山區的北京城建·勝茂廣場、順義(yi) 區的香悅四季，以及通州區的旭輝麗(li) 舍，4個(ge) 項目的主力戶型為(wei) 100-200平方米，均麵向改善型購房者。

　　在定價(jia) 上，上周入市的4個(ge) 改善型樓盤仍然采取以價(jia) 換量策略，開盤優(you) 惠力度不減。據統計，上周入市的純新盤北京城建·勝茂廣場推出5萬(wan) 抵20萬(wan) 優(you) 惠活動，位於(yu) 順義(yi) 的合景香悅四季同樣推出排卡6萬(wan) 抵20萬(wan) 優(you) 惠。

　　雖然交易量有所上升，但並不足以改變高庫存的現狀。截至11月，北京樓市庫存量仍高達8.6萬(wan) 套，再加上樓市新增供應量，未來一段時間樓市麵臨(lin) 的去庫存壓力仍然非常大，短期的高成交量並不足以支撐房價(jia) 上漲，因此即使項目定位高端，預計年前仍將會(hui) 采取低開入市策略，吸引成交以回籠資金。

　　“對於(yu) 購房者來說，[注冊(ce) 巴拿馬公司]疊加之前的取消限購、限貸政策影響，購房者很有可能大量入市。”張大偉(wei) 表示，貸款100萬(wan) 元20年月供減少234元，合計20年減少4萬(wan) 元的利息支出。對購房者來說是看得見的實惠。他預計一線城市9折利率或成為(wei) 主流，甚至有出現8.5折或8折的可能，進而使購房者入市的積極性明顯提高，“一線城市房價(jia) 再跌的可能性幾乎為(wei) 0”，他表示，房企最困難的時候已經過去。

　　亞(ya) 豪機構郭毅表示，降息除了對整體(ti) 市場的預期轉好，購房的實際成本也減少，因此對購房者的實際促進作用更加直接，使一部分觀望的購房者加快入市節奏，進而促進成交量的上漲，但因為(wei) 目前一線城市特別是北京的房價(jia) 已經處於(yu) 高位，價(jia) 格上漲的可能性不會(hui) 很大。

　　同時由於(yu) 受前期庫存量積壓影響，各樓盤為(wei) 回籠資金促進銷售仍將持續以價(jia) 換量的營銷策略。

　　任啟鑫同時認為(wei) ，資金杠杆率的提高、使用成本的降低，促使積蓄已久的改善型需求開始集中釋放，在帶動中高端樓盤成交量上漲的同時，也直接拉升整體(ti) 樓市成交均價(jia) 出現結構性上揚。此前央行信貸放鬆政策在樓市效應逐漸顯現，再加上11月21日央行時隔兩(liang) 年再次降息，有助降低購房成本，政策紅利覆蓋全部購房客群，使得購房者心理預期發生根本性轉變，在開發商加大優(you) 惠衝(chong) 刺業(ye) 績的背景下，此前猶豫觀望的剛需客戶開始逐步走出觀望期，抓住當前短暫的購房窗口期出手。

　　任啟鑫判斷，作為(wei) 年底最後一個(ge) 衝(chong) 刺時間點，未完成全年銷售目標的房企仍將會(hui) 積極拓寬營銷渠道平價(jia) 走量，隨著12月的到來，預計樓市仍將掀起一輪衝(chong) 量潮，帶動北京樓市在四季度成為(wei) 全年最高點。

　　股神沃倫(lun) ·巴菲特說：“要在別人貪婪的時候恐懼，而在別人恐懼的時候貪婪。”

　　這句話被很多投資股票的人當作格言遵守著，其實如果把它用在樓市上是一樣的。中國的購房者此前經曆了房地產(chan) 最瘋狂的年頭，從(cong) 買(mai) 房子就像買(mai) 白菜，到幾乎所有的人都在觀望，再到房價(jia) 報複性反彈，有購房者因此成為(wei) 富有階層，也有購房者一次次錯過了最佳的購買(mai) 時機。

　　9·30政策並未讓購房者蜂擁而上，兩(liang) 年後的首度降息也並未見購房者趨之若鶩。任何商品都有它特有的屬性及價(jia) 值，商品房作為(wei) 特殊商品除了滿足居住需求外，讓一部分人當成了投資的工具，也因此，有專(zhuan) 家認為(wei) 商品房的價(jia) 值被過分高估，但每一次波動後的上漲讓購房者更加堅信房價(jia) 的漲勢勢不可擋。

　　當商品的價(jia) 格上漲到一定高度，必然會(hui) 失去很大一部分客戶群體(ti) ，即使是被我們(men) 奉為(wei) 必需品的房子。試想，如果你舉(ju) 全家幾代人的資產(chan) 在北京買(mai) 不起一套房子，你就會(hui) 被迫選擇不買(mai) 。

　　降息，被很多專(zhuan) 家認為(wei) 是最有效的房地產(chan) 刺激政策。與(yu) 兩(liang) 年多前的降息不同，本次，雖然購房者仍然將在購房時享受到降息帶來的實惠，但與(yu) 動輒幾百萬(wan) 元的房價(jia) 款來說，顯然是微不足道的。

　　市場會(hui) 變得逐漸成熟，購房者在不斷成長，不再會(hui) 因為(wei) 一個(ge) 利好政策而恐慌出手。

　　如果，你剛剛有足夠多的錢，你急需一套住房，降息後你知道了市場的向好信號，那麽(me) 為(wei) 什麽(me) 不買(mai) 呢？

　　如果，你對住房的需求不是那麽(me) 強烈，[加拿大注冊(ce) 公司]你在考慮降息政策出台是不是該出手投資一套房產(chan) ，那麽(me) ，顯然沒那個(ge) 必要。