北上廣深將試點保障房REITs 初步方案已報住建部

　　《經濟參考報》記者獲悉，[注冊(ce) 公司]住房和城鄉(xiang) 建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個(ge) 特大城市REITs(房地產(chan) 投資信托基金)試點方向，試點範圍初步定於(yu) 租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

　　一位權威人士透露，目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進行最後的定奪與(yu) 細化。“與(yu) 市場人士的期望不同，住建部此次試點範圍初步定於(yu) 租賃性保障房，持有型商業(ye) 不在其中。其目的便是通過已建成的保障房資產(chan) 證券化，盤活存量資產(chan) ，提供後續建設資金，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的‘無限責任’變為(wei) ‘有限責任’，有效解決(jue) 租賃型保障房資金短板。”

　　目前，我國租賃性保障房建設資金來源主要是中央財政撥款、10%地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債(zhai) 、銀行貸款、信托、房地產(chan) 開發企業(ye) 墊資等。原財政部財政科學研究所所長賈康表示，在資金來源上，租賃性保障房建設仍然延續了過去政府項目建設的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為(wei) 主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設麵臨(lin) 較大資金缺口。

　　按照保障房建設目標，“十二五”期間將建設3600萬(wan) 套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建設總量的40%，約1440萬(wan) 套。有業(ye) 內(nei) 人士估算，以每套13萬(wan) 至14萬(wan) 元成本計算，租賃性保障房的建設資金需求將超2萬(wan) 億(yi) 元。

　　租賃性保障房通過資產(chan) 證券化，可擴寬資金來源渠道，緩解租賃性保障房的建設資金壓力。上述權威人士介紹，根據此次試點方案，通過設立“特殊目的公司”(SPV)，以對應租賃性保障房項目為(wei) 主要資產(chan) 包，通過公募市場募集資金並掛牌交易，完成資產(chan) 證券化。

    保障房REITs早有雛形。2010年5月，央行將《銀行間市場房地產(chan) 信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院。國務院要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。當時由天津市發改委相關(guan) 部門做主體(ti) 的規劃，天津天房集團主導了REITs的試點方案，天津信托責任有限公司作為(wei) 方案的主要設計者之一參與(yu) 其中，REITs的具體(ti) 方案落實在濱海新區實行試點。

    與(yu) 此同時，認定為(wei) 租賃性保障房也早有信號。住建部副部長齊驥在10月中旬召開的全國房地產(chan) 交易市場管理座談會(hui) 上表示，鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市場，通過成立專(zhuan) 營房屋租賃的機構，開展房屋租賃專(zhuan) 業(ye) 化、規模化經營。鼓勵房地產(chan) 開發企業(ye) 對其開發的項目進行長期租賃經營。

    資料顯示，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專(zhuan) 門投資機構進行房地產(chan) 投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國外，REITs通過資本市場向公眾(zhong) 投資者發行，已是一個(ge) 較為(wei) 成熟的投資品種。而在我國，由於(yu) 起步晚、法律稅收以及多部門監管等原因，REITs之路尤為(wei) 艱辛。

    據了解，暫停4年後，2014年REITs發行首現鬆動。2014年年初，證監會(hui) 批複中信證券推出首單真正權益型類REITs產(chan) 品，蘇寧以11家門店為(wei) 基礎推出REITs產(chan) 品實現13億(yi) 元的稅後淨收益。隨後，中央也給予肯定。9月30日，央行發布《中國銀行業(ye) 監督管理委員會(hui) 關(guan) 於(yu) 進一步做好住房金融服務工作的通知》中便提出了將積極穩妥開展REITs試點工作。

    用益信托研究員帥國讓認為(wei) ，監管層大力推廣REITs產(chan) 品，主要是房地產(chan) 行業(ye) 在我國經濟複蘇中的重要地位決(jue) 定的。他認為(wei) ，隨著新一輪REITs試點臨(lin) 近，房地產(chan) 開發企業(ye) 長期麵臨(lin) 的融資難問題有望“改善”。不過，這要解決(jue) 好其間諸如法律界定、稅收優(you) 惠等複雜關(guan) 係。

    帥國讓表示，按照全球幾百隻REITs的6%至8%年淨收益率為(wei) 標杆，加上我國商業(ye) 地產(chan) 的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產(chan) 稅等，粗略統計，國內(nei) REITs的收益率需要13%至15%才能達到REITs 收益的基本要求。“這麽(me) 高的融資成本，任何一家地產(chan) 商發行方都無法長期忍受。”他直言，我國若沒有相應的免稅政策出台，REITs將無法得到規模化發展。

    對此，[注冊(ce) 離岸公司]證監會(hui) 機構部巡視員歐陽昌瓊在今年兩(liang) 會(hui) 提交的《關(guan) 於(yu) 創新金融工具推進保障性住房建設的建議》中建議，按照稅收中性原則，除了對REITs的管理人、中介服務機構的收入征收所得稅外，免除REITs交易環節中的其他稅負。同時，為(wei) 提高投資者購買(mai) REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅。

    歐陽昌瓊認為(wei) ，通過財政補貼、稅收優(you) 惠和政府增信，將是保障房REITs產(chan) 品具有收益穩定、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障。