青島樓市遭遇庫存壓力倒逼 官方放鬆首貸房標準

      日前，青島市國土資源和房屋管理局在其網站發布《關(guan) 於(yu) 完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體(ti) 係的意見》(下稱《意見》)，指出對居民家庭購買(mai) 首套住房，在首付款比例、貸款利率等方麵給予優(you) 惠，出售唯一住房又新購住房的居民家庭，償(chang) 清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

      在首套房認定放鬆前，[注冊(ce) 香港公司]青島也曾對限購政策進行了鬆綁。今年7月31日，青島市國土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”發布消息，宣布部分放寬限購，9月1日再次宣布，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型麵積在144平方米以下住房的限購政策，由此，青島房地產(chan) 限購政策全麵鬆綁。

      本月初，《第一財經日報》記者從(cong) 青島房地產(chan) 中介人士處了解到，7月31日青島市部分解除限購後，青島新房和二手房的成交量和成交價(jia) 格並未出現上漲，在限貸執行嚴(yan) 格的背景下，取消限購對市場拉動效果有限。

      這與(yu) 青島樓市庫存頗高有關(guan) 。據上海易居房地產(chan) 研究院統計，青島在今年1月份商品住宅庫存去化周期為(wei) 13.7個(ge) 月，下半年該市庫存去化周期明顯上升，7月末已高達26個(ge) 月。

      “庫存壓力下，房企自然會(hui) 倒逼地方政府積極救市，目前救市在行政方麵的障礙並不大。”上海易居房地產(chan) 研究院研究員嚴(yan) 躍進指出，過去青島借旅遊地產(chan) 名義(yi) 開發了大量住宅，並且到北京等地進行營銷，呈現出短期繁榮，推高了房企的預期，但尷尬在於(yu) ，此前的購房者多為(wei) 投資客，並不自住，無論青島當地還是外地的客源量，都沒有預計的那麽(me) 大。

      對於(yu) 此次青島的首套房認定新政，科威國際不動產(chan) 青島區域總經理孫傑昨日接受記者采訪時評價(jia) 稱，按照以前的規定，“即使賣了再買(mai) 也按二套”，而今對首套房認定趨向寬鬆，但未來首套房利率優(you) 惠多少，還要等細則。

      關(guan) 於(yu) 本次新政對青島房價(jia) 的影響，孫傑提醒，想漲價(jia) 的二手房房東(dong) 應該認清，從(cong) 目前的宏觀經濟環境看，地方政府的救市措施，目的在於(yu) 促進經濟增長，而非讓房價(jia) 上漲。他認為(wei) ，青島房價(jia) 上漲空間有限。

      “總體(ti) 來看，無論現在是否有銀行開始執行，但未來信貸政策將呈放鬆趨勢，對於(yu) 市場預期仍然會(hui) 造成影響。”鏈家地產(chan) 市場研究部張旭對本報記者分析表示，未來，若首套房認定標準放鬆，對樓市的影響要明顯大於(yu) 限購的鬆綁，剛需及首次改善客戶將成為(wei) 受益最大的群體(ti) 。

      張旭分析，根據以往的經驗，由“認房又認貸”變為(wei) “認房不認貸”後，名下無房但有貸款記錄的首次置業(ye) 者以及“賣一換一”的改善人群將會(hui) 享受首套購房優(you) 惠，對市場影響較大。

      對於(yu) 房地產(chan) 市場的未來行情，[香港公司注冊(ce) ]一些開發商的態度是“謹慎樂(le) 觀”。首創置業(ye) 經營管理中心總經理趙強日前對本報記者預計，明年可能進入樓市上升周期。

      “白銀時代特點是短周期波動，可能糟糕一個(ge) 年份之後，市場又能好兩(liang) 年。”在趙強看來，未來的房企競爭(zheng) 中，誰能踩中短周期，誰就是贏家。同時，趙強也意識到，今後房地產(chan) 市場可能會(hui) 從(cong) 賣方市場變成買(mai) 方市場，買(mai) 方需要的是性價(jia) 比高的產(chan) 品，未來，隨著競爭(zheng) 越來越充分，房企毛利率整體(ti) 下滑是無法回避的趨勢。