地產私募麵臨“成長煩惱” 高收益承諾難兌現

      去年底，星浩資本部分投資人提出，擔心公司不能兌(dui) 現承諾的收益率，在業(ye) 內(nei) 引起不小震動。縱觀全行業(ye) ，房地產(chan) 私募基金收益率兌(dui) 現情況如何？

      對中國房地產(chan) 企業(ye) 來說，[注冊(ce) 美國公司]“缺錢”是常態。業(ye) 內(nei) 目前規模龐大且相對成熟的募資模式是房地產(chan) 信托。房地產(chan) 私募模式起步時間較晚，進入中國的美國私募發展穩健但收益率低、規模小。中國本土房地產(chan) 私募經曆了前幾年的紅火後，隨著市場的轉冷，漸漸出現收益率達不到承諾甚至違約的情況。對此，業(ye) 內(nei) 觀察人士認為(wei) ，地產(chan) 私募仍須回歸本源，修煉內(nei) 功，發現好項目、提高運營水平才是根本發展之道。

       星浩資本無疑是地產(chan) 私募領域近年來最受關(guan) 注的企業(ye) 之一，但也被曝出收益無法達到預期的現象。

      資料顯示，星浩資本旗下基金的投資人包括複星、阿裏巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、湧金集團、新光集團等數十家知名民企。星浩資本也曾被稱為(wei) 市場化運作下中國規模最大的房地產(chan) 私募基金之一。

      其中，[美國公司注冊(ce) ]星浩資本 “星光耀基金I期”募集規模達37億(yi) 元人民幣，杠杆融資後可投資金額超過70億(yi) 元，目標市場為(wei) 二線城市和長三角三線城市，2011年3月封閉，2011年8月完成全部投資。投資組合包括三個(ge) 綜合體(ti) ：大連CBD、哈爾濱CBD、南通CBD。

      I期和II期分別募資37億(yi) 元和19億(yi) 元後，2013年中星浩推出星光耀地產(chan) 開發基金III期。按照計劃，III期將於(yu) 2014年12月31日完成封閉，總募資規模將達到49億(yi) 元，包括3類產(chan) 品—在基金融資總量中占比22%的股權類產(chan) 品，占33%的夾層，44%的債(zhai) 權以及1%的GP（基金管理者）出資。

      事實上，星光耀基金的前兩(liang) 期都是當年募集，當年封閉，第三期基金的募集時間卻超過了一年。募集周期的延長，未免讓人將其與(yu) 星光耀已發行基金的收益未達預期產(chan) 生聯想。

      去年底，星浩資本的一部分有限合夥(huo) 人提出，星浩在最初募集路演時承諾五年三倍、年化收益35%。但隨著時間的推移，在2013年底，突然提出將預期收益率減半，令有限合夥(huo) 人感到不滿。

      對於(yu) 投資人擔憂的收益率降低問題，《每日經濟新聞》記者致電星浩資本相關(guan) 負責人，對方表示，“星光耀基金I期”的周期是“5+1”模式，即要在5年之後才開始退出。2013年底時提出的16.3%收益率隻是公司按照當下市場行情做出的估算，由於(yu) 退出期遠遠未到，並不能認為(wei) 基金的回報率出了問題。

      星浩資本遇到的情況隻是行業(ye) 的一個(ge) 縮影，[美國注冊(ce) 公司]在中國發展曆史尚短的地產(chan) 私募模式麵臨(lin) 著不少成長的煩惱。