房地產查稅風暴再襲

      整個(ge) 2013年，全國各行業(ye) 共查補稅收1234億(yi) ，比2006年增加了三倍，其中房地產(chan) 幾乎占據了半壁江山。2014年稅收專(zhuan) 項檢查大幕剛剛初啟，房地產(chan) 和建築安裝業(ye) 又被國稅總局列為(wei) 指令性檢查項目，即所有省份都要按照國家稅務總局的要求進行的必查項目。

　　經濟觀察報從(cong) 國稅總局了解到，今年稅務稽查要求重點開展重點稅源企業(ye) 檢查，以及稅務“黑名單”曝光。房地產(chan) 行業(ye) 因利潤高、涉及金額大、牽涉稅種多，被當作國家稅收的重要稅源，從(cong) 而備受稅務機關(guan) 的“關(guan) 照”。

　　雖然在國稅總局的統計數字裏，[香港公司注冊(ce) ]2013年的1234億(yi) 查補稅收，涉及房地產(chan) 和建築業(ye) 總計400多億(yi) 元，接近40%，居第一位。但在一位曾任職數家大型房產(chan) 公司財務總監的人士看來，這個(ge) 比例顯然被低估了。

　　“從(cong) 2006年到2013年，房地產(chan) 行業(ye) 在查補稅款中的比例從(cong) 42.5%直接到了50%。”上述財務總監告訴經濟觀察報，每年不用查其他行業(ye) ，直接找房地產(chan) 就可以。

　　今年顯然也不會(hui) 例外。保利地產(chan) 的一位財務總監戲稱，這些日子他不是在稽查局，就是去稽查局的路上。當然，和這些財務總監們(men) 直接打交道的不僅(jin) 是地稅部門，還有各地國稅局，甚至連審計部門也會(hui) 間接介入。

　　“所謂重點稅源要給予一些保護，但是檢查的時候也是首當其衝(chong) 。”上述曾任數家房產(chan) 公司財務總監的人士說，現在房地產(chan) 企業(ye) 有的是地稅的口，有的是國稅的口，還有國地稅一起的，這就是雙倍，而審計部門主要是查這些稅務局的執法依據尺度對不對。

　　他說，有時國稅剛發了個(ge) 通知要稽查，還沒開始查，地稅就來了。“這僅(jin) 僅(jin) 是針對一家公司，比如北京有二三十家地產(chan) 公司，國地稅同時來檢查的話，這些公司下麵的稅務專(zhuan) 員基本是要滿天飛的。

　　地產(chan) 大佬們(men) 自然也注意到了稅務的重要性，有的企業(ye) 甚至將稅務部門獨立出來。“在總部是將稅務部門獨立設置一個(ge) 部門，分公司也同樣如此，以萬(wan) 科為(wei) 例，它向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨立的二級稅務部。”上述財務總監說。

　　經濟觀察報從(cong) 北京市一個(ge) 區國稅局獲得的一份房地產(chan) 行業(ye) 查補稅收情況顯示，以企業(ye) 所得稅為(wei) 例，該區域內(nei) 房地產(chan) 企業(ye) 接近30戶，所得稅收入占比排在各行業(ye) 之首。

　　但是房地產(chan) 企業(ye) 稅負情況保守估計普遍不到3%，最多一戶到了9%。2009年評估時這些企業(ye) 補稅2000多萬(wan) 元，滯納金800多萬(wan) 。[香港注冊(ce) 公司]到了2012年匯算清繳期內(nei) ，這個(ge) 區國稅局對4家房地產(chan) 企業(ye) 進行了調研式納稅，查補入庫稅款2億(yi) 元，另外還對4家企業(ye) 開展驗證式納稅評估，又分別補繳企業(ye) 所得稅5100萬(wan) 元、 5800萬(wan) 元、2.1億(yi) 元和2700萬(wan) 元。

　　上述區國稅局的一位科長對經濟觀察報說，2012年開展兩(liang) 類納稅評估之前，北京一家房地產(chan) 開發公司已交企業(ye) 所得稅4000多萬(wan) 元，但在6月份實地走訪該公司售樓處時，國稅局的稽查人員發現該企業(ye) 地下車庫屬於(yu) 有產(chan) 權的車庫，在2011年底已經有部分車庫取得了預售許可證，並進行了銷售，但在企業(ye) 申報的銷售表上卻沒有找到車位的銷售記錄。

　　此後，稽查人員查詢住建委信息發現，這個(ge) 車位已經累計銷售了近1600萬(wan) 元，經與(yu) 財務人員詢問後，企業(ye) 給出各種解釋，但最後還是補繳了這1600萬(wan) 的所得稅收入。加上其他的項目，這家企業(ye) 最後共補交了2.1億(yi) 元。

　　在2006年之前，這種景象是房地產(chan) 公司難以想象的。“那時候稅務機關(guan) 對我們(men) 查的少，查稅的人員素質也不是很高，專(zhuan) 業(ye) 能力有限，另外企業(ye) 的規模也不大，就算來查也發現不了問題，所以就沒有重視這種事。”上述財務總監說。

　　雖然從(cong) 2002年以來，每年房地產(chan) 業(ye) 和建築安裝行業(ye) 都入圍稅收專(zhuan) 項檢查，但2006年無疑是力度最大的一次。國家稅務總局稽查局的數據顯示，房地產(chan) 業(ye) 及建築安裝業(ye) 查補收入占2006年稅收專(zhuan) 項檢查工作查補收入總額的42.51%。此後這一比例逐年升高，2007年為(wei) 45%，2010年達到了49.23%。

　　在業(ye) 內(nei) 人士看來，2006年之後，稅務機關(guan) 對房地產(chan) 行業(ye) 查稅次數開始多起來，而且規模變大，一些以往並未關(guan) 注的風險點被揪出來了，稅務機關(guan) 來了之後就會(hui) 有爭(zheng) 議。

　　上述財務總監告訴經濟觀察報，房地產(chan) 行業(ye) 容易忽視的稅收風險點，一是收入中的隱匿收入、延期納稅、關(guan) 聯交易等；二是成本中的發票問題、虛增成本、數據錯誤、成本分攤等。

　　為(wei) 了控製這些風險，房地產(chan) 企業(ye) 對稅務的部門設置也開始一步步升格。從(cong) 2006年前由兼職稅務會(hui) 計出麵，到2008年由稅務專(zhuan) 員來處理，到現在專(zhuan) 門成了一個(ge) 集團稅務部，有些房地產(chan) 公司還要求北、上、廣、深等各城市都要設子公司的稅務部門。

　　“稅務管理部是地產(chan) 公司的財務管理部門唯一被單獨出來的，也是財務管理部的二級部門，這是萬(wan) 科的架構。”上述財務總監說，[注冊(ce) 美國公司]負責人叫做稅務經理，也有叫稅務總監，然後可能分為(wei) 核算模塊、內(nei) 部模塊等，不過這些沒有部門，萬(wan) 科之所以設了一個(ge) 部門，說明它把稅務提到了一個(ge) 很高的認識上。

　　同樣是萬(wan) 科，在集團總部是將稅務部門獨立設置一個(ge) 部門，分公司也同樣如此。集團向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨立的二級稅務部。該財務總監說，比如在北京要有一個(ge) 財務部，財務部向下一定有一個(ge) 自己的二級稅務部，不一定是個(ge) 人或必須是全職，但一定要有專(zhuan) 門的負責人。

　　另外，相對規模較小的公司也必須有稅務專(zhuan) 員，這些負責人就是稅務經理，相當於(yu) 整個(ge) 財務部門的副經理或助理經理，基本上等同於(yu) 這個(ge) 部門的二把手，重要性正在逐漸凸顯。

　　以萬(wan) 科為(wei) 例，集團的一線公司比如北京、上海等都有自己的稅務經理，下麵還有稅務專(zhuan) 員，屬於(yu) 垂直領導關(guan) 係。該財務總監說，稅務專(zhuan) 員想要升遷，可以沿著這條線往上，同樣財務經理在一線也是可以升為(wei) 財務總監，再做好了是公司副總，再上麵就是公司總裁了。