大城市拍地趨冷

在樓市銷售嚴(yan) 峻的情況下，從(cong) 去年以來到今年一二月的土地市場高溢價(jia) 熱潮正驟然降溫。

1號舉(ju) 牌，7號舉(ju) 牌，1號再舉(ju) 牌一次，短短三分鍾內(nei) ，總價(jia) 超過60億(yi) 元的廣州油製氣廠地塊就這樣幾無懸念地成功出讓，創下今年以來廣州賣地會(hui) 最快結束的紀錄。21日出讓的這個(ge) 地塊位於(yu) 廣州奧體(ti) 新城東(dong) 區，地塊中有配建小學用地和公交站場用地以及市政道路和綠地。出讓宗地麵積295885平方米，是天河區史上規模最大的出讓宅地。

此前曾表示有意競拍該地塊的富力地產(chan) （02777.HK）廣州公司、敏捷地產(chan) 及越秀地產(chan) （00123.HK）均缺席，[注冊(ce) 意大利商標]最終該地塊被廣州市城實投資有限公司以61.5億(yi) 元摘得，僅(jin) 高出底價(jia) 8500萬(wan) 元，折合樓麵價(jia) 10506元/平方米，溢價(jia) 率僅(jin) 1.4%。

這樣的低價(jia) 可謂足夠冷門。因為(wei) 此前就有業(ye) 內(nei) 人士表示其最後拍出的樓麵價(jia) 肯定會(hui) 達2萬(wan) 元/平方米。可作參照的是，廣州最大規模的“舊改”項目廣鋼新城在今年2月正式出讓了5幅地塊，折合樓麵地價(jia) 分別在17950元~21568元/平方米之間，溢價(jia) 率為(wei) 38%~66%。

“今年我們(men) 拿地的策略總體(ti) 趨向保守。”廣州一家房地產(chan) 開發企業(ye) 負責拿地的吳小姐告訴《第一財經（微博)日報》，盡管今年政府推出的地塊不少，尤其是有很多城區的舊改地塊，但現在拿地的成本太高，風險比較大，因此拿地方麵會(hui) 更加謹慎。

實際上，這種低溢價(jia) 率不光是在廣州，在其他一二線城市也是如此。4月10日，上海長寧區一宗重磅地塊被上海寶鋼以底價(jia) 獲得，而2013年5月，就在該出讓地塊的不遠處，曾誕生上海當時的年內(nei) 總價(jia) 地王。

在本月18日南京的一場土地拍賣會(hui) 上，[注冊(ce) 英國商標]4幅地塊拍賣僅(jin) 僅(jin) 用了5分鍾時間就結束，甚至還出現了開發商因為(wei) 遲到幾分鍾而錯過參與(yu) 競拍的尷尬局麵，創造了南京近幾年土地市場前所未有的冷場。

另一個(ge) 省會(hui) 城市合肥18日出讓的3幅地塊也遭遇了類似的冷場局麵。其中位於(yu) 濱湖新區BH2014-07地塊是當天土地掛牌會(hui) 中地塊麵積最大的一宗，達831.63畝(mu) ，最終該地塊被合肥萬(wan) 達投資有限公司以底價(jia) 競得。

“成交量的蕭條肯定會(hui) 傳(chuan) 導到土地市場上來，一些企業(ye) 尤其是標杆企業(ye) 隨著銷售的放緩肯定會(hui) 減少拿地。”中原地產(chan) 市場研究部總監張大偉(wei) 告訴《第一財經日報》，從(cong) 最近的土地市場競爭(zheng) 來看，今年除了優(you) 質地塊，競爭(zheng) 在逐漸減少，很多地塊以低價(jia) 或底價(jia) 成交。

中原地產(chan) 研究部統計數據顯示，截至4月23日，銷售20強的標杆房企，拿地出現明顯減少，雖然前四月拿地總額達到了1237.11億(yi) ，超過了去年同期的1101.37億(yi) 。但從(cong) 月度變化看，4月單月截至23日，20大房企僅(jin) 拿地55.95億(yi) 。而在2013年4月全月拿地額則達到了291.17億(yi) 。

從(cong) 環比上看，標杆房企明顯出現愈加謹慎的態度，連續四月減少拿地額度，其中1月達到了單月高點，達600.99億(yi) 。隨後連續多月下調，2月拿地額為(wei) 325.62億(yi) ，3月萎縮到254.54億(yi) ，4月更是下調到目前的55.95億(yi) 。

而如果目前的土地市場局麵繼續，最坐不住的還是地方政府。張大偉(wei) 說，由於(yu) 一二線城市對土地財政的依賴度最高，因此地方政府財政的需求迫使他們(men) 會(hui) 放鬆樓市調控。

4月22日，無錫戶籍新政正式出台。新政規定，自2014年5月1日起在該市購買(mai) 成套商品住宅（含二手房）、戶均建築麵積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

本周，杭州市發改委建議，[上海注冊(ce) 香港公司，上海香港公司注冊(ce) ]建立房地產(chan) 企業(ye) 重大調價(jia) 政策預報製度，房企在重大調價(jia) 發布前，必須通報市有關(guan) 部門。

張大偉(wei) 認為(wei) ，從(cong) 目前來看，房企肯定會(hui) 減少拿地，為(wei) 了土地財政，地方政府未來也肯定有放鬆調控的積極性。但對整個(ge) 房地產(chan) 市場來說，並不是地方放鬆調控就能扭轉整個(ge) 市場，最關(guan) 鍵還在於(yu) 國家的房產(chan) 信貸政策能否轉向寬鬆，如果信貸不放鬆，地方政府的救市並不能完全解決(jue) 問題。

例如，目前信貸方麵普遍嚴(yan) 格執行“認房又認貸”政策。即無論購房人現時名下是否有房產(chan) ，隻要之前有過住房貸款的記錄，就被認定為(wei) 二套房，這造成“賣一買(mai) 一”的改善型購房者群體(ti) 購房成本增加，甚至失去購房資格。

“目前很多地方庫存增加比較厲害，除非信貸方麵能有比較大幅度的釋放，否則整體(ti) 市場降溫的趨勢很難扭轉。”張大偉(wei) 說。