各地樓市呈現明顯分化趨勢

今年以來，隨著全國樓市呈現明顯降溫，房價(jia) 漲幅進一步放緩，尤其是一二線城市與(yu) 三四線城市之間房地產(chan) 市場表現出明顯分化趨勢。曾經“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調控方式正逐漸改變，管理層對房地產(chan) 市場“分類調控、因地製宜”的新思路越發清晰。專(zhuan) 家認為(wei) ，樓市調控政策正逐步向市場化、差別化、長效化、地區化的特點發展，房地產(chan) 市場今年將呈現量價(jia) 齊穩的趨勢，房價(jia) 不會(hui) 出現暴漲或暴跌。

在今年杭州樓市一些樓盤率先降價(jia) 、[香港注冊(ce) 公司]部分銀行信貸政策收緊的衝(chong) 擊下，全國房地產(chan) 市場供需格局已經悄然改變，樓市降溫趨勢明顯。對此，中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 認為(wei) ，一方麵市場已近高點的預期強烈，一些投資者開始高位離場；另一方麵，管理層力推不動產(chan) 統一登記等信號，也意味著樓市調控已經從(cong) 交易環節向存量環節轉向，這種變化在一定程度上打壓了投資性需求。

在財政部財政科學研究所所長賈康(微博)看來，近期房地產(chan) 市場出現的降價(jia) 征兆，表明樓市已經開始出現地區分化。“從(cong) 房地產(chan) 市場發展的趨勢看，房價(jia) 必然按照不同區域、不同地段，形成分化格局。”賈康認為(wei) ，近期市場出現的地區分化信號“很正常”，改變了十年來房市的“單邊上漲”態勢。

“與(yu) 前些年各地住房普遍供不應求、市場熱銷情況不同，在區域市場持續分化的背景下，不同城市房地產(chan) 景氣程度已出現較大差異。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興(xing) 洲分析，一方麵是一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快；另一方麵是三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14至16個(ge) 月。供不應求的局麵使得一線城市價(jia) 格上漲壓力較大，北上廣深等一線城市的住宅價(jia) 格同比漲幅要遠遠高於(yu) 二線和三四線城市。

麵對當前樓市分化趨勢，[注冊(ce) 美國公司]過去“一刀切”式的限購限貸等調控政策已經難以發揮效果，因地製宜進行調控才是當前市場發展的要求。為(wei) 此，住建部在今年初就明確要求北上廣深4個(ge) 一線城市要從(cong) 嚴(yan) 實施限購政策和差別化信貸政策；同時要求房價(jia) 下跌的城市要重視消化存量，控製商品房開發規模。

對此，住房和城鄉(xiang) 建設部政策研究中心主任秦虹表示，經過十幾年的快速發展，當前住房市場的主要矛盾已經從(cong) 過去的絕對短缺，轉變為(wei) 不平衡問題突出。在住房市場出現的新變化、新形勢下，再采取“一刀切”的調控政策已無必要，政府對住房市場的調控及時進行優(you) 化調整也是十分必要的。

事實上，今年政府工作報告中提出，針對不同城市情況分類調控，抑製投機投資性需求，促進房地產(chan) 市場持續健康發展。

秦虹表示，這表明管理層已發出了調控政策的明確信號：在“抑製投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個(ge) 大的政策方向不變的前提下，具體(ti) 政策從(cong) 過去的多為(wei) “一刀切”的政策轉為(wei) “分類調控、分城施策”；從(cong) 過去偏重需求端的調控轉為(wei) 供給端與(yu) 需求端並重的“雙向調控”；從(cong) 過去對房價(jia) 的直接調控轉為(wei) 對住房供求關(guan) 係的調整，其目的就是真正實現“住有所居”的住房目標。

近來，杭州等部分二三線城市不時傳(chuan) 來大幅降價(jia) 的消息，使得近來唱空中國房地產(chan) 市場之聲不絕於(yu) 耳，一些人甚至預言樓市或將崩盤。對此，專(zhuan) 家普遍認為(wei) ，房地產(chan) 市場短期內(nei) 出現暴漲或暴跌都不現實。

“我們(men) 不能說住房市場出現大的拐點，[注冊(ce) 英國公司]更不同意崩盤的理論。” 任興(xing) 洲表示，目前房地產(chan) 市場增速放緩是宏觀經濟減速換擋，以及供求關(guan) 係逐漸改變的必然結果。沒有一個(ge) 國家的房地產(chan) 行業(ye) 是永遠“高歌猛進”的，到了一定程度會(hui) 規律性地回落。但這不是泡沫的破裂，而是正常回落。

任興(xing) 洲認為(wei) ，縱觀全世界房地產(chan) 的發展，在快速城市化的發展過程中，崩盤情況很少，甚至幾乎沒有出現。隻有城市化到了很高的水平，而且房地產(chan) 供求關(guan) 係已經基本平衡了以後，才會(hui) 出現所謂的泡沫破滅的問題，但我國當前城市化率隻有53%左右，整體(ti) 水平還不是太高，還有相當多的人沒有住房。而且與(yu) 國外相比，我國房地產(chan) 首付還是比較高的，杠杆率不高。在這樣的情況下，崩盤論並不現實