房地產行業淨利率跌至11%

截至3月30日，《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬(wan) 國房地產(chan) 行業(ye) 分類，滬深兩(liang) 市已經有76家房企公布2013年年報，占142家房企的53.5%，其平均銷售淨利率為(wei) 10.88%，同比下跌1個(ge) 百分點；41家主營業(ye) 務在內(nei) 地而在港上市的典型房企公布2013年業(ye) 績，約占內(nei) 地房企在港上市總數的60%，其平均銷售淨利率為(wei) 36.08%，同比下滑近9個(ge) 百分點。

更為(wei) 值得注意的是，[如何在廣洲注冊(ce) 香港公司服務]滬深兩(liang) 市已公布年報的76家房企中，42家上市房企利潤率同比下滑，占比為(wei) 55.26%。

“所謂暴利，其實已經是過去，隻是因為(wei) 房地產(chan) 總值高。如果僅(jin) 看利潤率，房地產(chan) 已屬‘中利行業(ye) ’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’。”蘭(lan) 德谘詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，總體(ti) 來說，房地產(chan) 開發的剛性成本，包括土地、融資、人力成本等越來越高，但因庫存量、潛在供應量有增無減，導致售價(jia) 和利潤壓力越來越大，這是房價(jia) 居高不下，而開發利潤率卻越來越低的根本原因。

盈利能力走低

據蘭(lan) 德谘詢統計，算上在香港上市不久的陽光100和海昌控股，目前全行業(ye) 共有210家上市公司。

據《證券日報》記者不完全統計，在這210家上市房企中，至少有117家房企已經公布了2013年業(ye) 績，總體(ti) 來說，不少企業(ye) 都沒有逃脫盈利能力下降的命運。

據申萬(wan) 報告顯示，2013年前三季度A股上市房企結算淨利率為(wei) 12.8%，毛利率為(wei) 35.3%，較2012年同期分別下降了1個(ge) 百分點和3個(ge) 百分點。

對此，宋延慶表示，從(cong) 2010年開始，房地產(chan) 行業(ye) 已進入盈利能力下降周期，行業(ye) 平均利潤率每年降幅都在1個(ge) 百分點左右。“我們(men) 預計，2013年上市房企平均淨利率13%左右，全行業(ye) 則為(wei) 11%左右”。

無獨有偶，據德勤發布研究報告顯示，2012年近60%的上市房企出現了淨利潤率下滑，權益回報比率從(cong) 2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

對此，中海地產(chan) 主席兼首席執行官郝建民認為(wei) ，今後房地產(chan) 毛利率持續達到20%已屬及格，而30%為(wei) 優(you) 秀，40%以上則為(wei) 卓越水平。對於(yu) 企業(ye) 毛利率，他認為(wei) 會(hui) 根據不同企業(ye) 的管理水平出現分化。

事實上，關(guan) 於(yu) 行業(ye) 未來盈利空間方麵，《證券日報》記者獲悉，多位房企高層與(yu) 郝建民基本持有一致觀點，其認為(wei) ，如今不僅(jin) 一、二線城市和三、四線城市樓市分化加速，甚至一、二線城市本身的樓市分化現象已經凸顯出來，且愈發加劇。[瑞豐(feng) 注冊(ce) 美國公司、美國商標注冊(ce) 服務]在此過程中，房企若想提高盈利能力，爭(zheng) 的或許是管理能力和周轉能力，以此換銷售毛利率和銷售淨利率指標的成長，同時減少資金成本壓力。

謀多方拉升利潤

事實上，《證券日報》記者在多次采訪房企高管的過程中也發現，他們(men) 早就意識到盈利能力進入下降周期的問題，並在近幾年開始實施各種試圖改善淨利率、毛利率等盈利能力指標的戰略，而管控成本、增加產(chan) 品附加值，調整項目周轉速度等成為(wei) 其主要手段。

“我們(men) 的淨利潤率沒降，穩中略有提升”。遠洋地產(chan) 總裁李明在遠洋地產(chan) 2013年業(ye) 績發布會(hui) 上表示，2013年，遠洋地產(chan) 實現營業(ye) 額311億(yi) 元，同比上升9%；核心淨利潤達30.36億(yi) 元，同比上升21%。

對此，李明坦言，“因為(wei) 成本控製取得了一定的效果”。他進一步解釋道，“我們(men) 的營銷費用、管理費用、財務費用等方麵有了很明顯的下降。銷售收入都在增長，但是營銷費用絕對值下降了”。此外，李明預計，“我們(men) 今年在建安成本，前期成本等方麵還將有下降的體(ti) 現”。

值得一提的是，李明向記者直言，在新項目獲取上，遠洋非常看重的投資標準有兩(liang) 個(ge) ，一個(ge) 是毛利率，還有一個(ge) 是IRR，即內(nei) 部收益率。如果毛利低，IRR能夠高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，這是遠洋內(nei) 部的標準。

而在增加產(chan) 品附加值上，靠拉升產(chan) 品溢價(jia) 空間來提高利潤方麵，方興(xing) 地產(chan) 的表現則值得關(guan) 注。眾(zhong) 所周知，方興(xing) 的金茂府係列產(chan) 品不但銷售價(jia) 格高於(yu) 周邊同類產(chan) 品，且在“量”上也能實現預期。

對此，方興(xing) 地產(chan) 相關(guan) 人士向《證券日報》記者透露，金茂府係列都屬於(yu) “綠金”產(chan) 品，即將綠色建築的技術應用於(yu) 金茂府高端住宅產(chan) 品中，例如，可以實現不開空調也能將室溫全年保持在24℃-27℃之間。該人士還向記者透露，“在方興(xing) 的未來規劃中，將借力‘綠金’謀擴張版圖，而方興(xing) 在上海花費101億(yi) 元所拿的住宅地塊也將應用綠色技術”。

“不同的綠色建築標準不同，投入的成本也不同，但一般在國內(nei) 應用的綠色技術分攤的成本上，排除特殊項目，預計每平方米不足800元。”有專(zhuan) 業(ye) 人士向《證券日報》透露，而鑒於(yu) PM2.5概念以及霧霾天氣的擴散，應用綠色技術的房地產(chan) 產(chan) 品未來市場空間非常大。