年中能否出台不動產登記製度仍存疑

2014年伊始，推進不動產(chan) 統一登記的步伐加速。

1月21日，中央編辦發布《關(guan) 於(yu) 整合不動產(chan) 登記職責的通知》(以下簡稱《通知》)。國土資源部被賦予“指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產(chan) 登記工作”的職責。

如果沒有意外，《不動產(chan) 登記條例》將在今年6月底前出台。[注冊(ce) 伯利茲(zi) 離岸公司服務]未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動產(chan) 登記局的牌子。

目前，這一係列動向因被社會(hui) 輿論與(yu) “反腐”、“調控房價(jia) ”掛鉤而吸引注意。盡管不少學者不太認同，但無論如何，這將是一項需要耗費大量人力、物力，複雜而艱巨的工作。

不動產(chan) 登記局破土

不動產(chan) 登記是指由國家專(zhuan) 職部門將有關(guan) 不動產(chan) 物權及其變動事項記載於(yu) 不動產(chan) 登記簿的行為(wei) 。2007年《物權法》頒布後，推進不動產(chan) 統一登記的工作備受矚目。然而7年以來，這項工作進度緩慢。

“我國至今未對不動產(chan) 情況進行過係統、全麵的普查，隻有階段性、部分性的摸底。”原住房和城鄉(xiang) 建設部政策研究中心副主任王玨林告訴時代周報記者。

而偏偏，采集這些基礎數據又頗為(wei) 重要。“比如，不動產(chan) 的統一登記有助於(yu) 對個(ge) 人房地產(chan) 信息係統進行‘查漏補缺’。因為(wei) ，住建部主導建設的個(ge) 人住房信息係統主要收錄近30年的房屋信息，還有不少房產(chan) 未能錄入，而通過不動產(chan) 登記，信息將得以完善。”王玨林說。

今年以來，不動產(chan) 登記的腳步越來越近。根據《通知》，國土資源部地籍管理司加掛不動產(chan) 登記局的牌子，未來將建立不動產(chan) 登記信息公開查詢係統，但涉密、個(ge) 人隱私的事項除外。

事實上，去年3月底，國務院辦公廳就曾發布關(guan) 於(yu) 實施《國務院機構改革和職能轉移》方案，要求由國土部、住建部會(hui) 同國務院法製辦、國家稅務總局等有關(guan) 部門在2014年6月之前出台不動產(chan) 登記條例，實施不動產(chan) 統一登記製度。

隨後，去年11月20日，國務院總理李克強在國務院常務會(hui) 議上指出，要整合不動產(chan) 登記職責，將分散在多個(ge) 部門的不動產(chan) 登記職責整合由國土部一個(ge) 部門承擔，理順部門職責關(guan) 係。

目前，中國現行的不動產(chan) 登記分屬不同管理機構，涉及近10個(ge) 部門，如住建部負責房屋所有權登記；國土部負責集體(ti) 土地所有權、國有土地所有權、集體(ti) 建設用地使用權和宅基地使用權登記。這種登記模式始於(yu) 計劃經濟時代，存在分散登記、多頭管理等問題。

“不動產(chan) 包括土地、房屋、林地、草原、海域等，內(nei) 容廣泛；而登記工作幾乎涉及每家每戶，任務繁重，同時，國家又非常重視這一基礎信息的收集工作，所以，有必要成立一個(ge) 專(zhuan) 門的機構推進不動產(chan) 的統一登記。”王玨林說。

獨唱之難

程嘯，清華大學大學院副教授，曾經參與(yu) 過住建部部門規章《房屋登記辦法》的製定。他告訴時代周報記者：“統一的不動產(chan) 登記製度是市場經濟的一項基礎性製度，和每個(ge) 人的切身利益息息相關(guan) 。雖然我國現行的房地產(chan) 登記製度雖然已經基本建立，但工作人員業(ye) 務水平和登記流程存在差異，也削弱了對不動產(chan) 物權的保護力度。在有些地方，還存在著房管部門和國土資源部門多頭登記的問題。其中，房地產(chan) 管理部門負責頒發房屋所有權證，國土資源管理部門負責頒發土地使用權證。為(wei) 進一步提高不動產(chan) 登記的公示公信效力，亟須建立全國統一的不動產(chan) 登記製度。”

但程嘯卻有了新的擔心：“盡管不動產(chan) 登記局已經成立了，但我們(men) 看到隻有國土資源部一家熱鬧，其他部委還沒有太大反應。根據中央編辦公布的《關(guan) 於(yu) 整合不動產(chan) 登記職責的通知》明確，國土部會(hui) 同住建部、農(nong) 業(ye) 部、林業(ye) 局、海洋局，建立不動產(chan) 登記工作部際聯席會(hui) 議製度，由國土部牽頭起草不動產(chan) 統一登記的法律法規草案。2013年3月通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》要求，《不動產(chan) 登記條例》應在2014年6月底前出台。但直到現在一次聯席會(hui) 議都沒有開過，所以《不動產(chan) 登記條例》的出台時間恐生變。”

業(ye) 內(nei) 人士普遍認為(wei) ，目前，土地統一到國土部門登記，難度不大。難點主要是土地和房產(chan) 的統一登記，這涉及土地、房產(chan) 部門相關(guan) 職能的整合，還存在土地分類標準不統一、信息係統不一致等問題，可能需要耗費較長時間。

“在中央層麵，由於(yu) 目前國務院已經明確了由國土資源部承擔指導監督全國的不動產(chan) 統一登記的職責，因此，當務之急是召開聯席會(hui) 議，要抓緊起草《不動產(chan) 統一登記條例》以及相應的實施辦法，通過法律明確將不動產(chan) 登記職責統一到一個(ge) 部門。”程嘯對時代周報記者說。

“普查”不動產(chan)

“不動產(chan) 登記是中國物權法長效機製中的一個(ge) 環節，但當下，它被很多人當做房地產(chan) 調控的關(guan) 鍵政策之一，市場對這一信息較為(wei) 敏感，有關(guan) 部門可能因而希望低調處理。不過，盡管不動產(chan) 登記局何時掛牌不得而知，但圍繞不動產(chan) 統一登記的相關(guan) 工作已在積極推進之中。”中原地產(chan) 市場研究部總監張大偉(wei) 告訴時代周報記者。

其實，不動產(chan) 的統一登記並非簡單的信息登記。與(yu) 人口普查相比，這項工作的難度有過之而無不及。

在全國房地產(chan) 經理人聯盟副秘書(shu) 長陳寶存(微博)看來，[西班牙公司注冊(ce) 服務]首先，建立部級聯席會(hui) 議製度就要麵臨(lin) 部門之間的博弈。

上述《通知》指出，不動產(chan) 登記職責整合後，按照人隨事走的原則，國土資源部相關(guan) 機構和人員會(hui) “適當加強”。這意味著，國土部將相應增加行政編製，此前由住建部負責的房屋所有權登記、農(nong) 業(ye) 部負責的承包地和草地登記的相關(guan) 機構、人員將逐漸整合、進入不動產(chan) 登記局。

《通知》還明確，國土部將會(hui) 同住建部、農(nong) 業(ye) 部、林業(ye) 部、海洋局，建立不動產(chan) 登記工作部級聯席會(hui) 議製度，由國土部牽頭起草不動產(chan) 統一登記的法律法規草案。

“將原先分屬各個(ge) 部門的不動產(chan) 登記職責整合由一個(ge) 部門承擔，切斷了某些部門的利益期待；而在部級聯席會(hui) 議的機製下，部門之間必然存在角力，爭(zheng) 奪更大的主動權。”陳寶存說。

“此次機構調整涉及住建部、農(nong) 業(ye) 部、林業(ye) 部等單位，需要平衡部門利益；其次，推進不動產(chan) 的統一登記還需修改現行法律，如《草原法》、《森林法》及不動產(chan) 登記法規等。第三，各地建立統一的登記隊伍需要一定的時間；此外，在技術上，不動產(chan) 登記的技術規程和標準亟待統一、完善。”中國社科院農(nong) 村所研究員王小映如此分析實現不動產(chan) 統一登記的難點。

而王玨林認為(wei) ，艱難之處在於(yu) 不動產(chan) 登記工作的複雜性，它涉及全國的家庭、每一級的政府、以及多個(ge) 業(ye) 務管理部門，“需要大量的人力、物力投入，而且，沒有太多經驗可以借鑒。”

與(yu) 此同時，我國目前的不動產(chan) 登記工作本身還存在一些弊端。比如，房屋產(chan) 權信息混亂(luan) ，與(yu) 實際不符。“不少房屋產(chan) 權的歸屬至今未能厘清，最直觀的例子之一便是那些沒有登記在官員名下的官員房產(chan) 。”陳寶存說。

在他看來，從(cong) 福利房到商品房時代，我國房屋麵積的核定辦法存在變化(比如過去，陽台不計麵積)，進而造成房屋麵積信息混亂(luan) 。

而在業(ye) 界，“野心優(you) 雅”的任誌強(微博)早前曾提出這樣的觀點：全國有很多評估師，但如果把所有房產(chan) 的價(jia) 值都評估一遍，大概需要100—150年。

“具體(ti) 來說，推進不動產(chan) 統一登記還有兩(liang) 方麵的阻力。首先，目前的政策不允許公開查詢灰色房產(chan) ，但未來不排除這種可能性。故而，就小部分官員的心理來說，主觀上不願推進不動產(chan) 的普查工作；而客觀層麵，我國的不動產(chan) ，僅(jin) 房產(chan) ，其屬性就非常複雜。”張大偉(wei) 說。

登記利弊

如果國土部不爽約，《不動產(chan) 登記條例》最晚將於(yu) 今年6月底出台。目前，據披露，國土部已著手起草不動產(chan) 統一登記的法律法規草案及相關(guan) 規章草案；同時還部署有關(guan) 司局準備起草《不動產(chan) 登記管理辦法》、編製相關(guan) 技術標準。

這些動作不斷刺激社會(hui) 輿論，並被不少業(ye) 內(nei) 人士解讀出了“反腐”、“調控房價(jia) ”的意味。SOHO中國董事長潘石屹(微博)甚至在微博中表示，“這是好政策(指建立不動產(chan) 統一登記製度，記者注)，如果今年實施，房價(jia) 馬上會(hui) 跌。”

而2月9日，在“2014年經濟形勢座談會(hui) ”上，中國社會(hui) 科學院副院長李揚更是預計，今年6月全國房地產(chan) 登記係統啟動後，除了高房價(jia) 問題外，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體(ti) 經濟要出問題，首先就是房地產(chan) 出問題。”

與(yu) “看好派”不同，陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產(chan) 登記對於(yu) 房地產(chan) 市場的影響。陳寶存認為(wei) ，由於(yu) 工作的複雜性和高難度，中國的不動產(chan) 登記需要經曆很長的時間跨度，因此目前根本無需談論影響。

“很多房地產(chan) 專(zhuan) 家喜歡將不動產(chan) 登記與(yu) 征收房產(chan) 稅掛鉤，但問題是，不動產(chan) 信息登記注定是一項漫長的工作，而之所以耗時並非職能部門怠惰，而是欲速則不達。”陳寶存說。

而張大偉(wei) 認為(wei) ，不動產(chan) 登記帶來的改變可能包括兩(liang) 個(ge) 方麵，一方麵，過去，作為(wei) 個(ge) 人財產(chan) 的重要組成部分，房產(chan) 或不動產(chan) 並不公開，而不動產(chan) 登記信息透明聯網以後，從(cong) 長期看，中國的財產(chan) 稅將會(hui) 逐漸取代交易稅，包括遺產(chan) 稅在內(nei) 的一些稅種將會(hui) 逐漸落地。

另一方麵，完善的不動產(chan) 登記製度必然會(hui) 逼迫一些權貴階層以及擁有過多房產(chan) 的人群拋售房屋，這在中短期會(hui) 對樓市造成一定影響。

不過，值得一提的是，“在房地產(chan) 市場中，上述人群未來拋售的房屋僅(jin) 占據微小的比重，不可能撼動二手房市場以及高企的房價(jia) 。”王玨林說。

事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會(hui) 議上已經表示，我國推進不動產(chan) 登記的首要目標是貫徹落實憲法、物權法要求，保障公民合法財產(chan) 權利，而非“公民財產(chan) 大起底”。其間，他也未提及不動產(chan) 信息登記與(yu) 房地產(chan) 調控的關(guan) 係。

“政府目前更多考慮的是如何推進這項應該做而至今未做的工作。對於(yu) 房地產(chan) 市場而言，不動產(chan) 登記其實是一件好事，[巴拿馬公司注冊(ce) 服務]因為(wei) 我們(men) 可以借此摸清全國的住房情況，了解房市的供需關(guan) 係，從(cong) 而為(wei) 市場研究提供依據，同時也為(wei) 未來的城市發展和房地產(chan) 布局打下基礎，規避盲目供應土地等問題。”王玨林說。

亞(ya) 太房地產(chan) 研究會(hui) 會(hui) 長謝逸楓：不會(hui) 戳破房地產(chan) 泡沫，可為(wei) 房產(chan) 稅鋪路

本報記者 劉麗(li) 琦 發自北京

不動產(chan) 登記局掛牌消息確認後，業(ye) 內(nei) 也對不動產(chan) 統一登記製度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產(chan) 統一有助於(yu) 摸清房地產(chan) 市場的真實底細，推動全國房產(chan) 的住房信息聯網，這對於(yu) 規範房地產(chan) 市場和推進房地產(chan) 調控具有重要意義(yi) 。

針對坊間流傳(chuan) 不動產(chan) 統一登記製度會(hui) 遏製房價(jia) 上漲，並對房產(chan) 稅的全麵征收做好鋪墊的說法。但亞(ya) 太房地產(chan) 研究會(hui) 會(hui) 長謝逸楓向時代周報提供了自己的觀點。

衝(chong) 擊房價(jia)

時代周報：在高房價(jia) 的當下，人們(men) 更關(guan) 心的是，不動產(chan) 統一登記後對房價(jia) 會(hui) 產(chan) 生怎樣的影響？

謝逸楓：不動產(chan) 登記製度很難起到抑製房價(jia) 的作用。一方麵是統一登記自身存在問題，很難發揮作用。另一方麵是不動產(chan) 統一登記僅(jin) 僅(jin) 是一項產(chan) 權製度與(yu) 信息平台，關(guan) 鍵是要通過法律與(yu) 市場的手段。由於(yu) 房價(jia) 上漲的背後涉及到的因素複雜，房屋、土地或產(chan) 權登記上的統一，不會(hui) 對房地產(chan) 市場產(chan) 生直接影響，不宜寄予太高期望。

時代周報：潘石屹在微博上說“不動產(chan) 統一登記這是好政策，如果今年實施，房價(jia) 馬上跌”。

謝逸楓：這種說法毫無根據，即使是不動產(chan) 統一登記實施，房價(jia) 也不會(hui) 馬上跌。不動產(chan) 統一登記與(yu) 房價(jia) 有什麽(me) 必然關(guan) 係？不動產(chan) 登記條例不會(hui) 立即改變供求關(guan) 係，不會(hui) 控製地價(jia) 上漲，不會(hui) 讓房企資金鏈斷，不會(hui) 讓銀行不貸款給房企。

時代周報：但不動產(chan) 登記製度建設的啟動能否逼出部分存量二手房？

謝逸楓：這個(ge) 是會(hui) 的，上海易居房地產(chan) 研究院的有關(guan) 數據顯示，2013年3月份上海二手房庫存為(wei) 131869套，在2013年4月，國務院辦公廳發文首次明確2014年6月底前出台《不動產(chan) 統一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當月上海二手房庫存便躍升至133073套。

時代周報：這說明這一政策對房地產(chan) 市場的確有威懾力。

謝逸楓：不動產(chan) 登記條例出台，能逼出部分存量二手房，但不會(hui) 對樓市供應產(chan) 生巨大的“傾(qing) 向力”。因為(wei) 市場供應總量主要是以商品房為(wei) 主，二手房隻是補充，所以，二手房的供應雖有增加，但不會(hui) 對市場總體(ti) 供應以及商品房的供應產(chan) 生直接影響。房價(jia) 是供給者與(yu) 需求者間討價(jia) 還價(jia) 的過程，可以預見的是在未來中國經濟的增長過程中，剛需是主體(ti) ，保值投資需求、投機需求將會(hui) 大幅壓縮。未來房價(jia) 是否上漲，則主要取決(jue) 於(yu) 供給。

推動房產(chan) 稅和反腐

時代周報：不動產(chan) 統一登記製度實施後，對房產(chan) 稅會(hui) 產(chan) 生怎樣的影響？

謝逸楓：提起不動產(chan) 登記，人們(men) 首先想到的是房產(chan) 登記，然後是房產(chan) 稅，再後麵是多套房擠出，最後是房價(jia) 回落，這是慣常的邏輯。其實，不動產(chan) 包含比房產(chan) 更寬泛的內(nei) 容，比如，土地、草原、林地、水域。不動產(chan) 登記更大的意義(yi) 在於(yu) 製度突破。不動產(chan) 統一登記和房地產(chan) 稅征收擴圍之間存在著內(nei) 在邏輯關(guan) 係，前者是後者的技術準備和支撐條件。從(cong) 房地產(chan) 稅開征的前期準備來看，如果要征房地產(chan) 稅，應對其征稅對象有個(ge) 全麵的調查與(yu) 評估，不動產(chan) 登記條例出台是為(wei) 開征房地產(chan) 稅做準備的。

時代周報：除了不動產(chan) 登記製度，房產(chan) 稅全麵開征還需要哪些保障？

謝逸楓：不動產(chan) 登記係統及房屋價(jia) 值動態評估係統是房產(chan) 稅全麵開征的兩(liang) 大必要技術前提。但房地產(chan) 稅是否全麵開征需要具備多個(ge) 條件，如立法準備、財稅體(ti) 製改革、大眾(zhong) 心理成熟程度、信息條件等。不動產(chan) 統一登記一旦突破，將促進樓市調控的長效機製建設，為(wei) 房地產(chan) 稅征收創條件，預示著房地產(chan) 稅征收腳步將加速。

雖然住房和城鄉(xiang) 建設部曾連續兩(liang) 年表態將數百城市住房信息進行聯網，但囿於(yu) 曆史因素，聯網工作的進展情況並非十分順利。統一的信息技術平台是住房信息聯網工作獲得突破的瓶頸，而不動產(chan) 登記製度的推進，也需要在解決(jue) 這一技術基礎上才能順利完成。

時代周報：怎樣看不動產(chan) 統一登記製度對房地產(chan) 市場的影響？

謝逸楓：建立不動產(chan) 統一登記製度，和住房信息聯網一樣，是房地產(chan) 調控長效機製的基礎數據工程，是承認公示和保護百姓權利。隻有完成不動產(chan) 登記、住房信息聯網等長效機製的基礎工作，從(cong) 土地、金融、財稅等方麵進行改革，才能真正形成房地產(chan) 長效調控機製。不動產(chan) 登記隻是基礎的信息采集工作。建立統一登記的難點在於(yu) 涉及到個(ge) 人私有財產(chan) 或者隱私，人們(men) 存在理解上的誤差，不願意配合，這與(yu) 國人“有財不外露”的觀念有關(guan) ，同時也存在個(ge) 人財產(chan) 信息泄露的危險。但據多方報道顯示，即將在今年6月出台的不動產(chan) 登記條例，以人查房或仍被嚴(yan) 格禁止。

時代周報：怎麽(me) 看不動產(chan) 統一登記對反腐工作的影響？

謝逸楓：不動產(chan) 統一登記雖然不是專(zhuan) 門針對反腐，但它所形成的數據係統可以為(wei) 反腐提供幫助，而現在“以人查房”被限製，依靠它來反腐的效果就會(hui) 大打折扣，但對於(yu) 違規持有房產(chan) 的公務員來說仍有震懾作用。因此，反腐隻涉及官員群體(ti) ，明顯屬於(yu) 一個(ge) 製度次生問題，需要後續推出相關(guan) 的官員財產(chan) 公示製度。

時代周報：你對2014年的房價(jia) 持怎樣的觀點？

謝逸楓：中央房地產(chan) 調控轉向了以保障房和住房供應體(ti) 係為(wei) 主的思路與(yu) 調控長性機製的改革方向，在經曆了2012年複蘇和2013年繁榮之後，預計2014年全國房地產(chan) 市場將是“高位盤整、區域分化、逐步平穩、分類調控”的態勢，全年穩中有升，先揚後穩。2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。下半年行業(ye) 整體(ti) 溫度有所降低，成交量和價(jia) 格將趨穩。而中央調控告別一刀切，地方調控分類處理。調控權下放，地方政府因地製宜。但我還是要重申，房價(jia) 的漲落和不動產(chan) 統一登記的關(guan) 係不大。