房產稅試點滿3年爭議不斷

今天，房產(chan) 稅在上海、重慶先行先試滿三年，試點效果爭(zheng) 議不斷。房產(chan) 稅在樓市調控中扮演什麽(me) 角色？這在業(ye) 內(nei) 已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重於(yu) 樓市的長效機製建設。近三年的試點之後，房地產(chan) 稅收製度的改革已成必然趨勢。目前，製定不動產(chan) 登記條例的推進工作即將邁入實操階段，這將為(wei) 未來房產(chan) 稅試點的擴大鋪路。

從(cong) 試點到立法 房產(chan) 稅將有何“大動作”？

目前，我國房地產(chan) 領域開發、[巴拿馬中國貿易商會(hui) 成立]轉讓環節的稅種很多，收費也較多，且存在重複征稅，所以我國房產(chan) 稅改革已被放置在房地產(chan) 稅製整體(ti) 改革框架中考慮

房產(chan) 稅在上海、重慶先行先試今日滿三年，試點效果爭(zheng) 議不斷，但可以看出，房產(chan) 稅改革正在路上，並注定會(hui) 在今後對樓市調控、百姓生活產(chan) 生重要影響。

2010年，政府出台新“國十條”，以此來控製房價(jia) 。此舉(ju) 對市場產(chan) 生了重大影響，雖然房價(jia) 並沒有跌，但開征房產(chan) 稅已成為(wei) 必然。2010年5月，國務院同意國家發改委《關(guan) 於(yu) 2010年深化經濟體(ti) 製改革重點工作的意見》，《意見》中明確指出要逐步推進房產(chan) 稅改革。2011年1月28日，房產(chan) 稅開始在上海、重慶試點，方案不一。上海方案隻針對增量，並給予戶籍居民家庭一定免征額；重慶方案則偏重高檔住房，涉及存量與(yu) 增量。

不少專(zhuan) 家表示，從(cong) 試點效果來看，上海和重慶的試點存在一些製度缺陷。一方麵，房產(chan) 稅的征收特點應是寬稅基、低稅率。但從(cong) 兩(liang) 地的試點情況看，稅基偏窄問題較為(wei) 明顯。窄稅基應當對應高稅率，但兩(liang) 地的實際稅率明顯偏低。另一方麵，計稅依據也與(yu) 國際慣例不符。國際上一般以評估值為(wei) 依據，而兩(liang) 地或以市場價(jia) 格為(wei) 依據，或以原始價(jia) 格為(wei) 依據。

“對於(yu) 上海和重慶的試點不能僅(jin) 從(cong) 財政收入和房價(jia) 調控的角度去看，兩(liang) 地試點的最大成效在於(yu) ‘製度破冰’。”財政部財政科學研究所所長賈康(微博)此前在接受《證券日報》記者采訪時表示，這意味著地方稅收體(ti) 係建設邁出了重要的步伐，這對下一步深化分稅製改革具有重要的探索意義(yi) 。

中國房地產(chan) 指數研究所所長兼搜房控股董事長莫天全表示，房產(chan) 稅對房地產(chan) 、對房價(jia) 的影響，短期內(nei) 不會(hui) 看出來，應著眼於(yu) 長期。畢馬威華中區稅務主管合夥(huo) 人盧奕也認為(wei) ，稅收是十分嚴(yan) 肅的事情，要有持續性，所以應該是長期執行的，稅收不應針對調節短期行為(wei) ，樓市出現的過熱問題一定從(cong) 增加供給、金融、稅收等多方麵去綜合解決(jue) 。”

值得注意的是，目前，我國房地產(chan) 領域開發、轉讓環節的稅種很多，收費也較多，且存在重複征稅，所以我國房產(chan) 稅改革目前已被放置在房地產(chan) 稅製整體(ti) 改革框架中考慮。

房產(chan) 稅在樓市調控中扮演什麽(me) 角色？這在業(ye) 內(nei) 已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重於(yu) 樓市的長效機製建設。十八屆三中全會(hui) 傳(chuan) 遞出消息，“加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革”；“建立全社會(hui) 房產(chan) 、信用等基礎數據統一平台，推進部門信息共享。”盡管房地產(chan) 稅立法是在十八屆三中全會(hui) 後才提出，但是，隨後官方對於(yu) 這方麵表態的高頻率出現，一定程度上說明，房地產(chan) 立法的推進有可能為(wei) 房地產(chan) 交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地產(chan) 市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

財政部財政科學研究所所長賈康近期表示，長期來看，“房產(chan) 稅”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設計和積極立法時，允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識後逐漸往前推，未來有條件時，製定相關(guan) 法律。”

業(ye) 內(nei) 人士稱，房產(chan) 稅改革是大勢所趨。從(cong) 技術層麵看，經過多年的準備，征稅基礎工作大體(ti) 就緒。國家相關(guan) 部門做了相應的技術準備，包括房地產(chan) 的批量價(jia) 值評估，房地產(chan) 信息係統在各地也基本建立，房主與(yu) 房產(chan) 基本對應。在一些經濟比較發達的省份，相關(guan) 政府部門也建立了土地數據庫、房產(chan) 數據庫。此外，通過上海、重慶兩(liang) 地的試點，我國在房產(chan) 稅方麵已經積累的一定的經驗，這為(wei) 下一步全麵推進房產(chan) 稅也創造了條件。

“房產(chan) 稅的推進在最近一兩(liang) 年‘會(hui) 有大的動作’。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為(wei) ，隨著時機的日益成熟，該項稅種試點的擴圍已經不可避免。“中國房地產(chan) 調控已經走到了一個(ge) 十字路口，作為(wei) 調控的一個(ge) 重要手段，房產(chan) 稅有利於(yu) 改變人們(men) 對於(yu) 房地產(chan) 發展的預期、改變房地產(chan) 脫離其本來屬性，變為(wei) 投資品的趨勢。”

毫無疑問，近三年的試點之後，房地產(chan) 稅收製度的改革已成必然趨勢，除了對中國房地產(chan) 市場的健康發展具有深遠意義(yi) ，[巴拿馬將成立6千家新公司]也將有力促進我國稅收征管水平的提高，納稅人納稅意識改善，成為(wei) 提高中國公共財政透明度以及推進地方政府治理改革的力量。

不動產(chan) 登記製度為(wei) 房產(chan) 稅試點擴大鋪路

不動產(chan) 登記係統有助於(yu) 推動全國房地產(chan) 信息聯網，為(wei) 房產(chan) 稅的全麵征收提供基礎條件，房產(chan) 稅的推進將會(hui) 明顯加速

製定不動產(chan) 登記條例的推進工作即將邁入實操階段。

近日，中央編辦發布《中央編辦關(guan) 於(yu) 整合不動產(chan) 登記職責的通知》，公布了不動產(chan) 登記職責整合的方案。《通知》指出，國土資源部指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chan) 登記工作，會(hui) 同有關(guan) 部門起草不動產(chan) 統一登記的法律法規草案，推進不動產(chan) 登記信息基礎平台建設。不動產(chan) 登記職責整合後，在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chan) 登記局牌子，國土資源部會(hui) 同住房城鄉(xiang) 建設部、農(nong) 業(ye) 部、林業(ye) 局、海洋局，建立不動產(chan) 登記工作部際聯席會(hui) 議製度。

至此，關(guan) 於(yu) 不動產(chan) 登記條例製定推進工作的的種種猜想，都塵埃落定。隨後，河北、福建、江蘇等省國土資源部門對不動產(chan) 登記工作的開展也進行了初步規劃。

國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會(hui) 上表示，今年，我國將出台《不動產(chan) 統一登記條例》，建立不動產(chan) 統一登記信息平台，加快組建不動產(chan) 登記局開展不動產(chan) 統一登記。2013年11月的一次國務院常務會(hui) 議提出，整合不動產(chan) 登記職責、建立不動產(chan) 統一登記製度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內(nei) 容。去年2月28日，國務院辦公廳發布關(guan) 於(yu) 實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知，其中要求出台並實施不動產(chan) 統一登記製度，並首次提出在2014年6月底前出台不動產(chan) 登記條例。

不動產(chan) 統一登記將結束我國目前不同種類不動產(chan) 相對分離的管理狀態，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態。有專(zhuan) 家指出，從(cong) 法律層麵看，不動產(chan) 統一登記是產(chan) 權管理製度的重大完善；從(cong) 經濟社會(hui) 發展層麵看，科學的宏觀政策製定需要詳盡完整的數據支持，統一的不動產(chan) 數據對於(yu) 對於(yu) 新型城鎮化的規劃、建設具有很強的指導意義(yi) ；突破不動產(chan) 管理的“信息孤島”，並與(yu) 銀行征信、戶籍信息等數據聯網，也將成為(wei) 推進房地產(chan) 稅製改革等市場化長效機製的基石。

為(wei) 房產(chan) 稅試點擴圍開通道路，一直被認為(wei) 是不動產(chan) 登記製度推進的重要意義(yi) 。北京科技大學經濟管理學院教授趙曉(微博)直言，不動產(chan) 統一登記會(hui) 推進房產(chan) 稅的征收，不動產(chan) 統一登記如果能夠做好，對房產(chan) 稅立法、改革的推動都將是一個(ge) 很好的配套。

雖然住房和城鄉(xiang) 建設部曾連續兩(liang) 年表態將數百城市住房信息進行聯網，但囿於(yu) 曆史因素，聯網工作的進展情況並非十分順利。統一的信息技術平台是住房信息聯網工作獲得突破的瓶頸，而不動產(chan) 登記製度的推進，也需要在解決(jue) 這一技術基礎上才能順利完成。

有消息顯示，國土資源部已經和住建部、農(nong) 業(ye) 部、林業(ye) 局等部門，就各種不動產(chan) 的登記和信息平台建設進行了溝通，準備將包括房產(chan) 在內(nei) 的不動產(chan) 登記，納入到統一的數據基礎平台上。

中國房地產(chan) 及住宅研究會(hui) 副會(hui) 長顧雲(yun) 昌認為(wei) ，不動產(chan) 登記包括個(ge) 人住房登記，不動產(chan) 登記管理辦法的出台，可以看做為(wei) 個(ge) 人住房信息聯網的一項基本製度，有助於(yu) 減少住建部單方麵推進聯網的難度。

一方麵是推動住房信息聯網，另一方麵，不動產(chan) 統一登記會(hui) 迫使一部分人放出手中多餘(yu) 的房產(chan) ，從(cong) 而增加市場上的房產(chan) 供給。[巴拿馬政府將規範不動產(chan) 市場]這也是不動產(chan) 登記製度曾被認為(wei) 是達成房地產(chan) 調控效果重要手段的原因。

中原地產(chan) 市場研究部總監張大偉(wei) 向記者直言，不動產(chan) 登記係統有助於(yu) 推動全國房地產(chan) 信息聯網，為(wei) 房產(chan) 稅的全麵征收提供基礎條件，房產(chan) 稅的推進將會(hui) 明顯加速。

“不動產(chan) 登記條例將出台，房地產(chan) 調控可能出現質變。”張大偉(wei) 此前在接受《證券日報》記者采訪時表示，如果一旦執行全國不動產(chan) 聯網登記係統，將可以更精確地執行很多調控政策，可以計算出多套房擁有量，調控政策的效果也會(hui) 更強。

中國房地產(chan) 學會(hui) 副會(hui) 長陳國強分析認為(wei) ，建立不動產(chan) 統一登記製度，和住房信息聯網一樣，是房地產(chan) 調控長效機製的基礎數據工程，是承認公示和保護百姓權利。隻有完成不動產(chan) 登記、住房信息聯網等長效機製的基礎工作，從(cong) 土地、金融、財稅等方麵進行改革，才能真正形成房地產(chan) 長效調控機製。

嚴(yan) 躍進認為(wei) ，不動產(chan) 登記的重要內(nei) 容就是住房財產(chan) 的登記。一些來路不明、投機色彩濃厚的房產(chan) ，在曝光的壓力下，將加速入市和轉讓。不動產(chan) 統一登記製度的加快建立，有可能促使市場出現二手房拋售潮。

不過，房產(chan) 稅試點推進的真正實施，也需要不動產(chan) 登記製度自身建設的完善。中國國際經濟交流中心區域研究部副研究員馬慶斌認為(wei) ，隻有住房登記係統信息更加完善、全麵和科學，住房登記係統才會(hui) 更加具有彈力，房產(chan) 稅這支政策的箭才能射的更遠、更久、更有政策的威懾力。

開征房產(chan) 稅同時應減不合理負擔

房產(chan) 稅的開征會(hui) 為(wei) 地方政府在城市、環境等方麵的支出找到一個(ge) 收入來源，並且有助於(yu) 引導和完善地方政府的行為(wei) ，使其更加關(guan) 注公共服務和基礎設施改善

“房產(chan) 稅的開征，在樓市調控的政策設計中應該是一個(ge) 起效慢但效果持久的長期政策，但最終目的是合理化的稅製改革，調控樓市是輔助作用。”接受《證券日報》記者采訪的眾(zhong) 多專(zhuan) 家表示，無論從(cong) 完善稅製體(ti) 係和地方財政收入體(ti) 係，還是從(cong) 政府調控房地產(chan) 市場、調節貧富差距的需要來看，改革和完善中國的房地產(chan) 稅收製度，其必要性和緊迫性已經不容置疑。

稅收專(zhuan) 家稱，目前關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 稅製改革必須厘清房地產(chan) 稅的概念，房地產(chan) 稅是指對房地產(chan) 保有環節征收的一種財產(chan) 稅，現在實施的房地產(chan) 稅製度改革是針對現行的房地產(chan) 稅製度，即目前實行的兩(liang) 個(ge) 稅種——城鎮土地使用稅和房產(chan) 稅加以合並和稅製要素的調整，改革之後，這兩(liang) 個(ge) 稅種可能合並成一個(ge) 稅種——房地產(chan) 稅。

2013年11月，《中共中央關(guan) 於(yu) 全麵深化改革若幹重大問題的決(jue) 定》(以下簡稱《決(jue) 定》)提出，“加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革”；“建立全社會(hui) 房產(chan) 、信用等基礎數據統一平台，推進部門信息共享。”

如何看待“加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革”？財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產(chan) 稅的目的並不是隻為(wei) 打壓房價(jia) ，它實質上是規範的經濟調節杠杆，進而形成多種正麵效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優(you) 化我國稅製結構和收入再分配的組成部分。對此，業(ye) 內(nei) 人士稱，在房地產(chan) 稅方麵，相關(guan) 立法工作和清費立稅工作有望加快推進，有望成為(wei) 地方稅體(ti) 係重要組成部分。

國務院發展研究中心資源與(yu) 環境政策研究所專(zhuan) 家組組長倪紅日曾表示，我國目前做的房地產(chan) 稅收製度的改革，是從(cong) 製度層麵上，從(cong) 更長遠的目標來解決(jue) 現在中國房地產(chan) 市場的健康、可持續發展的問題，以及地方政府籌資的正當渠道問題。

事實上，地方政府本來就缺乏收入規模較大的主體(ti) 稅種，2012年營業(ye) 稅改增值稅改革推行以來，營業(ye) 稅這一收入相對較多的地方稅種也行將消失。重建地方稅體(ti) 係迫在眉睫。有學者呼籲，打造地方稅係，房產(chan) 稅應當先行。

那麽(me) ，房地產(chan) 稅能夠擔此重任嗎？依照國際經驗，房產(chan) 稅在各國都是比較大的稅種，且在絕大多數國家作為(wei) 地方稅。 中央財經大學教授曾康華表示，目前省以下的政府稅源不平衡，實行房產(chan) 稅之後，稅源穩定，適合地方政府征收。此外，房產(chan) 稅的開征會(hui) 為(wei) 地方政府在城市、環境等方麵的支出找到一個(ge) 收入來源，而且有助於(yu) 引導和完善地方政府的行為(wei) ，使其更加關(guan) 注公共服務和基礎設施改善。“不過房產(chan) 稅同時也是一個(ge) 較難征收的稅種，需要審慎設計和周密準備。”

專(zhuan) 家認為(wei) ，我國房地產(chan) 市場有明顯的區域性，北上廣等地房價(jia) 很高，但一些二三線城市房地產(chan) 市場已出現供過於(yu) 求局麵。因此，未來房產(chan) 稅征收要因地製宜，考慮地區差別，給地方政府比較大的自主權，根據地方情況作出決(jue) 定。

同濟大學財經研究所所長石建勳表示，房產(chan) 稅改革關(guan) 係到廣大人民群眾(zhong) 的切身利益，改革中要做好“加法”也要做好“減法”，不增加老百姓解決(jue) 基本保障居住條件的稅負，注意解決(jue) 好過去購房已交納70年土地產(chan) 權費的遺留問題，減輕納稅人不合理負擔，減少改革阻力。

盡管房產(chan) 稅試點擴圍的預期仍較強烈，但接近住建部的人士對媒體(ti) 表示，長效機製的建立是一個(ge) 漸進式的過程，不可能一蹴而就。目前，房地產(chan) 稅製改革仍有很多技術層麵和征管方麵的問題需要完善，隻有製度的不斷建設完善，才能夠為(wei) 房地產(chan) 稅製改革鋪平道路。短期來看，房產(chan) 稅短期不會(hui) 大麵積鋪開，地方政府仍將以土地財政為(wei) 主。