樓市遭遇“假性”降溫

年末，房地產(chan) 市場悄然變得冷清。多家機構的數據顯示，今年第四季度熱點城市樓市成交量持續下滑。隨之而來的是一二線城市部分區域的房價(jia) “跳水”。樓市似乎正從(cong) 此前的火熱狀態迅速降溫。

這種市場異動引發了外界猜想：隨著熱點城市調控政策收緊，房地產(chan) 市場是否進入下行周期？多位分析人士強調，近期樓市降溫是地方調控政策密集出台和季節因素綜合作用的結果。從(cong) 供需基本麵來看，供不應求的狀態仍未明顯改善，樓市仍有上行動力。因此，當前的市場異動屬於(yu) “假性降溫”。

盡管年末一係列重要會(hui) 議強調市場化思路，但短期看，熱點城市仍將承受政策的高壓。整體(ti) 看，明年房地產(chan) 市場或轉入低速運行，房價(jia) 漲幅可能放緩，未來市場難出現大起大落。

多因素致市場降溫

中國證券報記者近日調研發現，進入12月，北京朝陽區和大興(xing) 區部分小區的二手房源報價(jia) 出現下滑，個(ge) 別房源的價(jia) 格降幅甚至達到20萬(wan) 元左右。盡管中介業(ye) 務員表示，報價(jia) 下降是業(ye) 主急於(yu) 出手的結果，但近期京城二手房價(jia) 格漲幅乏力卻是不爭(zheng) 的事實。

中原地產(chan) 研究部的統計數據顯示，今年11月北京二手房掛牌均價(jia) 每平方米3.45萬(wan) 元，相比10月3.5萬(wan) 元的掛牌均價(jia) 出現了輕微下調。12月以來，北京二手房的報價(jia) 調整到每平方米3.35萬(wan) 元。

新房市場同樣也在降溫。鏈家地產(chan) 的統計數據顯示，進入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價(jia) 普遍走低。

這種情況已成為(wei) 一二線熱點城市樓市的縮影。中原地產(chan) 的統計顯示，截至上周，全國54個(ge) 主要城市的成交量已經連續四周出現回落，明顯低於(yu) 9月和10月的水平。預計12月，樓市整體(ti) 成交量將明顯下滑。

對於(yu) 出現這種現象的原因，多數機構認為(wei) 是綜合因素導致，這與(yu) 當前的時間節點密不可分。中原地產(chan) 市場研究部總監張大偉(wei) 將其歸結為(wei) 兩(liang) 個(ge) 主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應量，也對部分需求有影響；二是大部分房企年度任務已經完成，推盤不積極。

還有專(zhuan) 家提出，季節因素的影響不可忽略。由於(yu) 天氣和節日因素的影響，冬天本就是供應和銷售淡季，若無政策因素影響，四季度的房屋供應量和成交量往往是全年低點。

“我們(men) 有足夠庫存可售，但更希望放到年後，來衝(chong) 擊明年的業(ye) 績，並維持一定的增長率。”某上市房企營銷負責人表示，由於(yu) 今年的銷售目標已提前完成，企業(ye) 無意在年末增加供應。加之一線城市普遍出台限價(jia) 政策，對新房入市有著諸多限製，因此市場供應更為(wei) 低迷。

而在需求端，除熱點城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應偏緊，也在很大程度上影響成交量。“市場需要對政策有個(ge) 消化期。”上述房企負責人稱，11月多地收緊政策之後，未來兩(liang) 個(ge) 月市場會(hui) 出現應激反應。

樓市上行動力未竭

在房價(jia) 步步高升、市場泡沫累積的情況下，樓市的異動引發了市場的猜想：此次市場波動究竟是短期行為(wei) ，還是意味著長期調整到來？

多數受訪者認為(wei) ，從(cong) 供需基本麵來看，尚不能支持市場反轉的結論。來自國家統計局的數據顯示，今年前11月，全國商品房銷售麵積達到110807萬(wan) 平方米，同比增長20.8%。但同期，全國房屋竣工麵積僅(jin) 為(wei) 69420萬(wan) 平方米，增長2.5%。新增供應規模和增幅明顯低於(yu) 消化速度。

分城市來看，一線城市和部分熱點二線城市的市場成交始終居於(yu) 高位。雖然今年市場供應端有所改善，但尚不足以緩解供不應求的大勢。此外，盡管三四線城市供應量普遍充足，但總體(ti) 市場仍存在供應壓力。

“從(cong) 這個(ge) 意義(yi) 上說，當前的市場異動屬於(yu) 短期的‘假性降溫’，而非長期調整的先兆。”一位接近住建部的專(zhuan) 家表示，在供不應求的基本麵短期難以改變、推進新型城鎮化的背景下，房地產(chan) 市場仍有上行動力。

值得注意的是，近日全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議傳(chuan) 遞出的信號顯示，明年要強調調控的針對性，針對房地產(chan) 市場出現的新情況，更加注重分類指導。其中，北京、上海、廣州、深圳等房價(jia) 上漲過快的城市要從(cong) 嚴(yan) 落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

盡管高層在年末的多項會(hui) 議上強調市場在資源配置中起決(jue) 定作用的思路，但未來一段時間，樓市調控政策的整體(ti) 基調不會(hui) 改變。熱點城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為(wei) 主的壓力不會(hui) 消除。

同時，樓市長效機製正在醞釀中，但真正出台尚需時日，為(wei) 避免出現政策“真空期”，現有的調控政策不會(hui) 在短時間內(nei) 退出。

專(zhuan) 家認為(wei) ，這種壓力可能對房地產(chan) 市場上行態勢起到一定的遏製作用，但並不會(hui) 造成供需形勢逆轉。有業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，行政手段在抑製房價(jia) 快速上漲的同時，也有可能影響供應的累積。

房價(jia) 漲幅有望回落

雖然樓市異動給購房者帶來一定的心理影響，但在多數業(ye) 內(nei) 人士看來，這種局麵不會(hui) 長期存在。鏈家地產(chan) 市場研究部張旭認為(wei) ，隨著明年1月銀行放款恢複正常，有望帶動部分需求，尤其是換房需求持續釋放。明年初市場將會(hui) 由目前偏冷有所轉向，2014年樓市有望實現溫和開局。

張旭同時指出，1月末為(wei) 春節假期，長假前後成交活躍度會(hui) 有所下降。綜合看，雖然年初的市場會(hui) 有所升溫，但難以對價(jia) 格產(chan) 生帶動作用，短期內(nei) 價(jia) 格還將保持平穩運行。

值得關(guan) 注的是，盡管並不意味著供需關(guan) 係的反轉，但近期市場異動很可能意味著房價(jia) 將從(cong) 高速上漲的狀態中回落。

上海易居房地產(chan) 研究院認為(wei) ，雖然當前房價(jia) 漲幅處於(yu) 高位，[注冊(ce) 香港公司費用]但漲幅即將見頂。根據國家統計局的數據，今年11月，全國70個(ge) 大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jia) 格同比平均上漲9.62%，漲幅創今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續三個(ge) 月超過20%，為(wei) 有統計以來首次出現。

這輪房價(jia) 上漲的主要原因在於(yu) ，此前兩(liang) 年土地供應不足，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升，這種局麵有望得到緩解。

根據北京市土地整理儲(chu) 備中心的數據，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗，規劃建築麵積為(wei) 1326.4萬(wan) 平方米，較2012年同期增長117.9%。從(cong) 全國來看，今年1-11月份，房地產(chan) 開發企業(ye) 土地購置麵積34773萬(wan) 平方米，同比增長9.9%，增幅為(wei) 今年來首次轉正。

多數專(zhuan) 家認為(wei) ，我國房地產(chan) 調控政策正在走向市場化和長效化，這將有助於(yu) 維護市場的平穩運行，避免出現大幅波動。

“2014年房價(jia) 漲幅放緩已經成為(wei) 市場共識。”北京中原地產(chan) 的分析報告指出，從(cong) 房地產(chan) 投資、銷售等指標上看，明年增速都將放緩，在經曆這一短暫調整後，樓市將可能進入“減速”運行的階段。

調控倒逼房企轉型

擴充產(chan) 品線大勢所趨

□本報記者 張敏

在推進城鎮化、土改加速等背景下，一線房地產(chan) 企業(ye) 紛紛謀求轉型。從(cong) 萬(wan) 科、保利、世茂等房企近期的動作來看，拓寬產(chan) 品線、豐(feng) 富產(chan) 品類型已成為(wei) 最主要的轉型方向。事實上，房地產(chan) 行業(ye) 的平均利潤率步入了下行通道。分析人士認為(wei) ，產(chan) 品的分化不僅(jin) 是房地產(chan) 企業(ye) 自發調整的結果，也是企業(ye) 基於(yu) 市場環境變化的考量，這種調整是大勢所趨。

利潤攤薄洗牌提速

房地產(chan) 行業(ye) 的利潤率正在走低。中原地產(chan) 研究部統計，截至11月初，公布三季報的上市房企合計135家，總營業(ye) 收入達4675億(yi) 元，總利潤為(wei) 835億(yi) 元，行業(ye) 利潤率隻有17.9%，淨利潤率隻有13%。

北京中原地產(chan) 市場研究部總監張大偉(wei) 表示，房地產(chan) 行業(ye) 利潤率在2013年上半年為(wei) 19.2%，2012年同期則為(wei) 21.3%，近年來出現了持續下滑。

分析人士認為(wei) ，樓市調控政策擠出了相當部分的投資需求，是導致房地產(chan) 業(ye) 利潤率下滑的主因。從(cong) 事數據研發的中金標準數據公司總經理郝文嘉說，隨著房價(jia) 不斷攀升，在購房者消費及投資能力與(yu) 房價(jia) 相比不斷下降的情況下，房地產(chan) 價(jia) 格暴利上漲趨勢已經開始衰減。該機構監測的數據顯示，近3年來，全國82個(ge) 城市的住宅投資收益率與(yu) 2009年相比明顯呈下降趨勢。

成本提高、開發周期縮短也在壓縮該行業(ye) 的利潤率。據悉，在房地產(chan) 業(ye) 的各項成本中，占據大部分比重的土地成本提升最快，企業(ye) 拿地難度加大，在製約房企的開發規模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。

近日全國房地產(chan) 商會(hui) 聯盟執行主席顧雲(yun) 昌在“第五屆地產(chan) 中國論壇”上表示，房地產(chan) 行業(ye) 已經進入到分化時代，除不同城市之間的分化外，企業(ye) 也在分化。即品牌公司正在做大做強，集中度越來越高，不少中小企業(ye) 被淘汰或兼並，房地產(chan) 行業(ye) 進入資源整合的時代。

蘭(lan) 德谘詢發布的報告稱，2013年房企關(guan) 鍵詞是利潤攤薄、競爭(zheng) 加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業(ye) 。

專(zhuan) 家認為(wei) ，房地產(chan) 行業(ye) 的產(chan) 品出現分化，即產(chan) 品更加細分並具有差異化特征。如商業(ye) 地產(chan) 、旅遊地產(chan) 、養(yang) 老地產(chan) 等產(chan) 品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競爭(zheng) 的結果，一方麵促進了產(chan) 品品質升級，同時使產(chan) 品從(cong) 物質產(chan) 品向服務產(chan) 品轉變。

龍頭房企謀劃轉型

麵對利潤攤薄的形勢，近年來房地產(chan) 企業(ye) 頻繁在產(chan) 品線上做出調整，今年的動作尤其大。

從(cong) 2012年開始，世茂地產(chan) 就嚐試轉型。在保持高質量豪宅開發能力的基礎上，世茂逐步增加針對城市青年群體(ti) 基本住房需求和首次改善需求產(chan) 品的比例，將產(chan) 品線從(cong) 高端擴充至“中高端”，增強了盈利能力。

今年年初，世茂成立戰略資源部，主要目標是做跨界資源整合。按照世茂集團副總裁蔡雪梅的說法，未來公司將不再局限於(yu) 單一的業(ye) 務，如蓋房子、做花園、做園林、賣房子，世茂的下一步發展目標是做“城市進化的先行者”。

蔡雪梅認為(wei) ，靠土地盈利的模式已經難以為(wei) 繼，未來的商業(ye) 模式必須調整。據悉，世茂旗下業(ye) 務已經涵蓋了住宅、商業(ye) 、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商業(ye) 占比最大，達到60%-70%；其次是旅居地產(chan) 占到20%，產(chan) 業(ye) 集群占10%。至於(yu) 如何調整，世茂尚未做出具體(ti) 的定位，但旅居地產(chan) 肯定是公司下一步要拓展的新領域。

星河灣則在本月推出“第一居所計劃”，即無論是高端住宅還是剛需產(chan) 品，都在品質上盡力滿足不同人群對房屋的宜居要求。同時，根據家庭結構和生活方式的變化，星河灣除了對原有250-350平方米經典戶型優(you) 化，還將增加120-150平方米的戶型，擴充產(chan) 品線。

另外兩(liang) 家龍頭房企的動作更引人注目。萬(wan) 科的首個(ge) 商業(ye) 綜合體(ti) 項目“金隅萬(wan) 科廣場”於(yu) 12月24日開業(ye) ，其社區食堂和生活廣場產(chan) 品也在今年麵世。按照萬(wan) 科集團副總裁毛大慶的說法，這是萬(wan) 科在“城市配套服務商”定位下的三條產(chan) 品線。

“未來的北京萬(wan) 科，會(hui) 有一個(ge) 全產(chan) 業(ye) 鏈的業(ye) 務結構，有商業(ye) 、有酒店、有住宅、有寫(xie) 字樓，還有很多意想不到的東(dong) 西。”毛大慶表示，明年萬(wan) 科將進一步拓展社區養(yang) 老。

保利地產(chan) 近日宣布，將全產(chan) 業(ye) 鏈進入養(yang) 老產(chan) 業(ye) ，打造由機構養(yang) 老、社區養(yang) 老和居家養(yang) 老“三位一體(ti) ”的中國養(yang) 老模式。作為(wei) 戰略轉型升級的一部分，保利將在未來十年打造50個(ge) 養(yang) 老機構。

分析人士認為(wei) ，房地產(chan) 企業(ye) 的此輪調整，主要體(ti) 現在對產(chan) 品線的擴充、實現產(chan) 品的多元化，這種調整主要基於(yu) 對市場環境變化的考量，可能成為(wei) 未來的大趨勢。顧雲(yun) 昌認為(wei) ，在未來企業(ye) 的發展過程中，產(chan) 品創新能力和資源整合能力將十分重要，因為(wei) 房地產(chan) 涉及麵很寬，還有不小的增長空間。

改革+估值修複

明年地產(chan) 股反彈行情可期

□本報記者 徐偉(wei) 平

從(cong) 年初的持續上攻，再到年末的弱勢回調，2013年地產(chan) 板塊的市場表現跌宕起伏。近期地產(chan) 股表現疲弱，申萬(wan) 房地產(chan) 指數持續下挫，資本市場對於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 的悲觀情緒蔓延。分析人士表示，展望2014年，地產(chan) 板塊遠沒有部分投資者想像的那麽(me) 悲觀，改革行情疊加估值修複有望推動地產(chan) 股展開反彈行情。

2013年先揚後抑

回顧2013年，地產(chan) 股走勢可謂跌宕起伏。從(cong) 2012年末申萬(wan) 房地產(chan) 指數反彈開始，這一波反彈行情一直延續到2013年上半年，在此期間，申萬(wan) 房地產(chan) 指數一直處在相對高位。板塊成分股中，萬(wan) 科A上半年累計上漲20.29%，金地集團上半年累計上漲10.40%，指數權重股的大幅反彈為(wei) 地產(chan) 指數提供了強力支撐。

分析人士表示，上半年房地產(chan) 行業(ye) 的基本麵向好，房企積極推盤疊加房價(jia) 上漲，地產(chan) 企業(ye) 業(ye) 績大幅增長支撐了上半年地產(chan) 股反彈。半年報顯示，上半年保利地產(chan) 實現營業(ye) 收入305.44億(yi) 元，同比增長51.34%；實現歸屬於(yu) 母公司淨利潤34.07億(yi) 元，同比增長35.7%。而中報披露的1143億(yi) 元預收款則意味著，保利地產(chan) 已經鎖定下半年的業(ye) 績增長；[注冊(ce) 香港公司程序]萬(wan) 科A今年上半年實現營業(ye) 收入413.9億(yi) 元，同比增長34.7%。四大地產(chan) 龍頭中，除金地集團業(ye) 績不佳外，均實現業(ye) 績突破。

進入下半年，地產(chan) 股則遭到投資者的拋棄，申萬(wan) 房地產(chan) 指數大幅回調，期間累計下跌17.41%，板塊中的龍頭地產(chan) 股也踏上了漫漫回調路。下半年萬(wan) 科A、招商地產(chan) 、保利地產(chan) 和金地集團分別下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，進入下半年，地產(chan) 調控未見鬆動，房產(chan) 稅呼聲不時響起，受政策麵的影響，地產(chan) 股整體(ti) 表現萎靡。此外，下半年主題投資大行其道，圍繞改革紅利這條主線的概念股受到資金熱捧，資金無暇關(guan) 注地產(chan) 股的表現。

2014年估值修複可期

在經曆了2013年跌宕起伏的市場行情後，2014年地產(chan) 板塊遠沒有部分投資者想像的那麽(me) 悲觀，考慮到城鎮化加速、二胎政策有望逐步放開，地產(chan) 行業(ye) 的需求端增長可期。此外，經過連續下跌後，部分地產(chan) 股的估值已在低位，短期有估值修複的需求。

進入12月，地產(chan) 股呈現加速下跌的趨勢，申萬(wan) 房地產(chan) 指數累計下跌7.64%，期間更是出現6連陰的極弱行情。值得注意的是，經過連續下跌地產(chan) 股的市盈率已經降至11.3倍的曆史相對低位。分析人士表示，2014年房企基本麵是穩定的。即便由於(yu) 2013年高基數原因，2014年增速有所回落，但整個(ge) 行業(ye) 的高點可能尚未來臨(lin) ，預計部分地產(chan) 股的業(ye) 績依然向好。在此背景下，地產(chan) 股在2013年大幅下挫後，在2014年有望迎來估值修複行情。

2014年的關(guan) 鍵詞是“改革”，改革春風同樣會(hui) 吹入地產(chan) 板塊。國泰君安證券指出，首先，房地產(chan) 的核心需求是“人”，二胎政策放開預計能帶來年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城鎮化工作會(hui) 議的召開意義(yi) 重大，以人為(wei) 核心的城鎮化將推動房地產(chan) 需求增長。從(cong) 人口流入角度來看，大都市圈及其周邊衛星城市、二三線中心城市逐漸形成的城市帶最具潛力。再次，土地改革將讓擁有一線城市非住宅用地企業(ye) 的價(jia) 值大幅提升，也將帶來行業(ye) 利潤、規模加速回升。最後，國企改革將給房地產(chan) 行業(ye) 打開巨大的想象空間。房地產(chan) 行業(ye) 當前共有上市國企55家，推動國企改革對於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 的影響較大，房地產(chan) 行業(ye) 中的國企有望受到資金熱捧。總體(ti) 看，改革行情疊加估值修複有望推動地產(chan) 股在2014年出現反彈。