部分銀行暫停按揭貸款

     北京地區多家銀行營業(ye) 網點顯現，平安、浙商、興(xing) 業(ye) 等多家銀行的部分網點已暫停房貸；招商、中信、光大雖未停貸，但均表示“春節前基本不能放款”；利率方麵，以首套住房為(wei) 例，基準下浮的情況已難見到，北京銀行部分網點要求原則上利率上浮10%，而在廣發銀行位於(yu) 三元橋附近的一處網點，工作人員稱利率至少上浮20%。

     回顧去年同期，由於(yu) 市場流動性和信貸總量寬鬆，年底房貸並不吃緊，利率也未出現明顯波動。

     流動性、監管、內(nei) 部考核

     11月，債(zhai) 券收益率持續攀升，十年期國債(zhai) 收益率在11月19日升至4.7%，創下近9年來新高。進入12月，雖然外匯占款增加，但財政投放緩慢，流動性緊張的局麵依舊。

     商業(ye) 銀行的信貸投放數量與(yu) 產(chan) 品配置，在一定程度上來自對流動性的預期。在流動性緊張的時候，銀行傾(qing) 向於(yu) 減少長期資產(chan) ，注入短期資產(chan) 。

    “銀行要賺錢，就會(hui) 把收益較低的房貸壓下來。所以明年按揭貸款會(hui) 更難，利率也會(hui) 上升。”某券商分析師直言。

     除了宏觀形勢和監管動態影響銀行信貸分配格局，[注冊(ce) 英國公司]銀行自身考核利潤的內(nei) 生要求，也左右其對審批利率和發放時點的選擇。

    “隻做賺錢的事兒(er) ，這就是我們(men) 總行的意見，”廣發銀行北京分行一名資深個(ge) 貸經理表示，“所以我們(men) 行的個(ge) 貸業(ye) 務，以個(ge) 人經營性貸款為(wei) 主，綜合消費較少；房貸基本不做，如果做，要求首套房貸利率上浮20%。”

     利率上浮多少，銀行才賺錢？“根據內(nei) 部收益測算，8.5折利率能夠達到住房按揭貸款產(chan) 品的‘盈虧(kui) 平衡點’，”一家國有銀行個(ge) 貸業(ye) 務負責人說，“之所以銀行希望提高利率，是因為(wei) 產(chan) 品本身背負‘曆史包袱’。”

     2008年10月22日，中國人民銀行決(jue) 定，自當年10月27日起，商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率的下限擴大為(wei) 貸款基準利率的0.7倍。影響深遠的是，該政策對存量貸款客戶給出了“溯及既往”的調整空間，即隻要10月27日前執行基準利率0.85倍優(you) 惠、無不良信用記錄的優(you) 質客戶，原則上都可以申請7折優(you) 惠利率。

     直到2010年11月，各地銀行才逐漸全麵取消7折優(you) 惠政策。由於(yu) 住房按揭貸款的還款期限較長，存量7折房貸大部分尚未結清。

    “每年年初，總行計劃財務部都要向各個(ge) 分行下發分產(chan) 品的年度考核利潤要求。其中，對貸款利率的要求，不僅(jin) 考核新增，還要考核整體(ti) 。要平衡尚未消化的低於(yu) 盈虧(kui) 平衡點的存量7折房貸，就需要提高該產(chan) 品新增貸款利率。”前述個(ge) 貸負責人介紹。

     額度少利率高

    “融360”近期發布的一份房貸市場分析報告顯示，全國範圍內(nei) ，對於(yu) 首套房的房貸申請，16.75%的銀行表示已停貸，44.58%的銀行執行基準利率，16.27%的銀行執行基準以上利率。有些銀行隻對優(you) 質客戶發放首套房8.5折優(you) 惠，部分銀行甚至已取消首套房利率優(you) 惠。

     接近“融360”研究團隊人士透露，[英國公司注冊(ce) ]報告揭示的是全國情況，北、上、廣等一線城市，住房按揭貸款額度少、利率高的情況，更加突出。

     在線信貸搜索平台“好貸網”數據顯示，通過該平台發布貸款信息的合作銀行中，約20%已在第四季度暫停房貸申請。從(cong) 全國的情況看，首套房貸仍可申請8.5折的城市不足8%，大部分已將利率提至基準或更高。

     在德勤谘詢銀行業(ye) 合夥(huo) 人彭子傑看來，房貸格局的變動，反映的是銀行在資產(chan) 配置和客戶選擇上的戰略調整。

     某股份製銀行分支機構零售業(ye) 務負責人在接受21世紀經濟報道記者采訪時，出示了一份“2013年零售信貸發放和利率執行規劃”。這份製定於(yu) 今年三月的規劃，按首套房、二套房、商用房、經營、消費、質押等六個(ge) 主要的零售信貸授信品種，其中，發放計劃占比最高的兩(liang) 項分別是首套房貸和經營貸，合計占比約70%。
 
     年初，由於(yu) 對宏觀經濟形勢的審慎觀望態度，特別是擔心始於(yu) 江浙的中小鋼貿企業(ye) 倒閉潮向其他地區和行業(ye) 蔓延，這家銀行在製定計劃時，對經營貸款的發放做了保守預期。

     同時，2012年樓市調控政策效果不佳，監管部門在第四季度引導商業(ye) 銀行壓縮房地產(chan) 開發貸款的規模，一些原本已取得授信批複，並實現放款條件的項目，沒能及時取得貸款。這些項目在今年年初信貸額度充裕時，獲得了貸款，而開發貸的辦理，帶來合作按揭項目的增多，上半年個(ge) 人房貸充分增長。“大約完成了全年計劃的80%。”上述零售負責人透露。

     下半年，在剩餘(yu) 房貸額度“捉襟見肘”的客觀情況，在零售業(ye) 務中，加大了經營貸款的授信占比。

     民生銀行一位支行長告訴21世紀經濟報道記者，外界一直傳(chuan) 聞，民生三年前就全麵停止房貸，專(zhuan) 做經營。這不完全符合事實。隻是民生不會(hui) “主動去做房貸”。對於(yu) 客戶提出申請的情況，一般要求輔以抵押物，或追加擔保公司擔保；首套住房貸款申請，原則上要求由本行員工個(ge) 人提供擔保。

     中信銀行則在近期將所有個(ge) 貸產(chan) 品一起按利率高低排序放款。由於(yu) 個(ge) 人經營性貸款和綜合消費貸款一般要求利率上浮30%以上，明顯高於(yu) 房貸，因此，新增住房按揭貸款，無論一套、二套，即使順利審批下來，春節前也很難實現放款。

     國海證券投資銀行部董事總經理汪傑指出，如果一筆貸款在年初發放，則在年末時點，已經產(chan) 生的貸款收益會(hui) 體(ti) 現在財務報表上，因此年初集中發放貸款、年末收緊貸款規模，成為(wei) 商業(ye) 銀行授信慣例。

     來自房產(chan) 中介的反饋，由於(yu) 二手房貸款涉及過戶、進抵押等多個(ge) 環節，一般正常流程要一個(ge) 月左右。距離春節還有不到兩(liang) 個(ge) 月，多家合作銀行放慢了審批速度，這樣，加上中介和房管局方麵的手續，放款時間將“順理成章”的移至明年初。