房產稅試點3年不成功

十八屆三中全會(hui) 之後，房地產(chan) 稅改革正式破題。

為(wei) 此，房地產(chan) 稅的提法和此前已經在上海、重慶試點三年的房產(chan) 稅成為(wei) 撩動樓市神經的敏感話題。

在十八屆三中全會(hui) 公布的《中共中央關(guan) 於(yu) 全麵深化改革若幹重大問題的決(jue) 定》（下稱《決(jue) 定》）中，“加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革”[新加坡公司注冊(ce) ]作為(wei) 這個(ge) 改革大綱中唯一涉及“房地產(chan) ”方麵的內(nei) 容，成為(wei) 了業(ye) 內(nei) 炙手可熱的談資。

但值得注意的是，這次《決(jue) 定》中表述的“房地產(chan) 稅”與(yu) 此前一直試點的房產(chan) 稅並不是一回事。

“房地產(chan) 稅不是房產(chan) 稅，加一個(ge) 字，就是完全不同的另外一個(ge) 稅種。”中國社科院城鄉(xiang) 建設經濟係主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。

“房地產(chan) 稅的提法意味著要把土地的部分納入進來，”中國房地產(chan) 及住宅研究會(hui) 副會(hui) 長顧雲(yun) 昌分析認為(wei) ，三中全會(hui) 提出加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革，意味著對包括房產(chan) 稅在內(nei) 的整體(ti) 房地產(chan) 稅收體(ti) 係的調整和改革。

與(yu) 此同時，國務院明確國土部作為(wei) 負責部門統籌不動產(chan) 登記工作。

一項新稅種

“房地產(chan) 稅包括很多環節，比如開發、流通、保有等。針對保有環節的稅收，才是我們(men) 一直頻繁提及的房產(chan) 稅。”對此，中國房地產(chan) 及住宅研究會(hui) 副會(hui) 長顧雲(yun) 昌解釋說。

而據記者查閱公開資料發現，早在2012年9月，國家稅務總局政策法規司巡視員叢(cong) 明就曾經強調，要區分房產(chan) 稅和房地產(chan) 稅這兩(liang) 個(ge) 不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chan) 稅，如果按照評估價(jia) 值征收則是房地產(chan) 稅，評估價(jia) 值裏包括了地價(jia) 。

2013年之後，擴大個(ge) 人住房房地產(chan) 稅改革試點範圍表述多次被國家層麵提及，而在當時，“房地產(chan) 稅”和“房產(chan) 稅”的表述並未引起關(guan) 注。

“十八屆三中全會(hui) 的《決(jue) 定》中提出逐步提高直接稅比重，其中包括加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革。下一步，房產(chan) 稅改革方向是減少房產(chan) 建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。”財政部部長樓繼偉(wei) 在解讀[新加坡注冊(ce) 公司]《決(jue) 定》內(nei) 容時特意將房地產(chan) 稅和房產(chan) 稅的改革區分開。

“對於(yu) 房地產(chan) 稅而言，主要是把土地的部分加進去，這裏麵臨(lin) 的最大矛盾是與(yu) 現行稅費製度的銜接問題。”財政部一位相關(guan) 官員對記者指出，“這主要體(ti) 現在土地出讓金的繳納方麵。”

目前，開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發商則將這部分費用作為(wei) 開發成本製定房價(jia) ，將其“轉嫁”到購房者身上。而按照叢(cong) 明的說法，房地產(chan) 稅是對房屋所有者的房產(chan) 進行評價(jia) 估值征稅，上述官員表示，“二者具有相通性，屬於(yu) 重複征收。”

一位地方財政廳相關(guan) 負責人告訴《華夏時報》記者，現在有消息傳(chuan) 出，中央已經在考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金並入房地產(chan) 稅分期繳納。

“這樣，一方麵可以解決(jue) 房地產(chan) 稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負擔；另一方麵也可以逐步消減地方政府對土地財政的過度依賴，引導房價(jia) 趨於(yu) 理性。”上述官員表示。

但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源，占地方財政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金並入物業(ye) 稅中分期支付，則難免會(hui) 觸動地方利益。該負責人對此表示，中央與(yu) 地方在這一問題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費一半稅的方式，並用稅率調整來尋找平衡，逐步實現清費立稅。

“房產(chan) 稅試點不成功”

而對於(yu) 已經試點三年的房產(chan) 稅而言，盡管原本一直被業(ye) 內(nei) 稱為(wei) 樓市調控的“另一隻靴子”，但試點至今日，卻變得有些“索然無味”。

“重慶和上海的房產(chan) 稅試點可以判斷為(wei) 不成功，沒有擴圍的意義(yi) 。”陳淮公開對已經試點三年的房產(chan) 稅政策作出了判斷。

做出如此判斷的一個(ge) 重要依據，是房產(chan) 稅試點對兩(liang) 地房價(jia) 的抑製作用並不明顯。

“從(cong) 今年來看，重慶和上海的商品房成交價(jia) 格都有所上漲，”在全聯房地產(chan) 商會(hui) 2013年會(hui) 上，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長餘(yu) 斌表示，“盡管上漲幅度很小，但房產(chan) 稅作為(wei) 抑製房價(jia) 的利劍，目前的效果仍然沒有表現出來。”

從(cong) 上海、重慶房產(chan) 稅試點來看，房產(chan) 稅目前還僅(jin) 限增量即新購相關(guan) 房產(chan) ，征收範圍並未涉及存量。與(yu) 此同時，現在住房信息係統仍不配套，業(ye) 內(nei) 人士多認為(wei) ，短期內(nei) 房產(chan) 稅可能還主要針對增量住房，其改革總體(ti) 將呈現分區域、差別化征收的漸進路徑。

“征收房產(chan) 稅，需要居民住房信息聯網、不動產(chan) 價(jia) 格評估體(ti) 係等一係列配套製度的整體(ti) 、係統、協調推進。從(cong) 試點的情況看，我國在這些基礎數據和評估技術上的欠缺還比較嚴(yan) 重。”中國財稅法學研究會(hui) 會(hui) 長劉劍文坦言。

另一方麵，對於(yu) 決(jue) 策層而言，房產(chan) 稅的試點方案依據仍然是國務院會(hui) 議精神，不僅(jin) 不是法律，而且違背現行《房產(chan) 稅暫行條例》中“非經營房產(chan) 不征稅”的規定，如要擴大鋪開，其中可能出現的一係列問題也就沒了法律保障。

十八屆三中全會(hui) 的《決(jue) 定》針對房地產(chan) 稅的改革提出要“加快立法”，這也體(ti) 現了“依法行政”的要求。“房產(chan) 稅不經過人大立法通過，[注冊(ce) 新西蘭(lan) 公司]總依靠行政性法規是不恰當的。”顧雲(yun) 昌表示。

劉劍文介紹，房地產(chan) 稅改革的可能步驟是先立法再啟動改革，而改革的內(nei) 容也很可能不僅(jin) 僅(jin) 是房地產(chan) 稅，而涵蓋了房產(chan) 稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關(guan) 稅種的共同改革。