影子銀行整頓牽連房地產信托 私募融資能力或受創

記者透露，黃金灣投資協助中小地產(chan) 公司獲取的資金大量來源於(yu) 銀行信貸和信托融資，一旦上述兩(liang) 個(ge) 資金來源受到影響，黃金灣的融資能力無疑將被大大削弱。

黃金灣投資集團的官方網站刊載了董事長申威的致辭：[注冊(ce) 新西蘭(lan) 公司]“2013年，無論是房地產(chan) 政策繼續從(cong) 嚴(yan) 還是鬆動，我們(men) 明顯地感覺到資金層麵已經有了鬆動，銀根正在放鬆，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢複審批。但中小房企依然融資困難，受到‘432’條件的限製，也就是說四證齊全，自有資本金30%，二級開發資質，這對於(yu) 很多中小房企都是一個(ge) 困難，另外中小房企的資產(chan) 抵押率也存在問題。因此，地金聯盟應運而生，地金聯盟今年將幫助中小房企通過地產(chan) 金融的創新獲取資金，並幫助大型房企和中小型房企的合作與(yu) 並購搭建一個(ge) 橋梁。”

黃金灣投資的相關(guan) 負責人士對此解釋說，地金聯盟搭建的平台就是，用大房企的資金去收購中小房企難以為(wei) 繼必須轉讓的項目。大房企的資金來源主要是開發貸、信托資金和海外融資三部分。

然而，上述資金並非都可以隨便動用的。除了海外融資所得外，其他的諸如開發貸和房地產(chan) 項目信托融資都受到銀行嚴(yan) 格的監管。

中原地產(chan) 研究總監宋會(hui) 雍說，一般情況下，開發貸都是專(zhuan) 款專(zhuan) 用，不經過銀行同意，一般很難將開發貸挪作他用；對於(yu) 多數信托融資項目，信托公司也會(hui) 要求開設專(zhuan) 門賬戶嚴(yan) 格監管資金。

房地產(chan) 專(zhuan) 家陳寶存(微博)對《每日經濟新聞》記者表示，開發貸不能實現並購，銀行內(nei) 部要求，開發貸必須進行專(zhuan) 款專(zhuan) 用管理，不能挪用，挪地點都不行。在這樣的背景下，房企如果動用開發貸，或者以項目的信托融資，收購其他的中小地產(chan) 商，就有違規的嫌疑。

尤其是在流動性收緊的背景下，高度依賴“影子銀行”發行的單一信托將受到非常大的影響。此前，安信證券首席經濟學家高善文認為(wei) ，央行不會(hui) 允許銀行類金融機構破產(chan) ，但不排除有信托或證券公司，在流動性問題、資產(chan) 質量惡化的情況下，出現資本金短缺以至清盤風險。

事實上，根據研究機構統計，今年僅(jin) 集合資金房地產(chan) 信托到期規模就達到2000億(yi) 元左右，在流動性收縮的背景下，上述信托借款一旦到期，[新西蘭(lan) 公司注冊(ce) ]房企是否可以再發行新的信托以償(chang) 還舊債(zhai) 是個(ge) 疑問。

房地產(chan) 私募融資或現下滑

對黃金灣投資等房地產(chan) 私募來說，一旦大型地產(chan) 公司的開發貸和信托融資收緊，那麽(me) 其用來收購中小地產(chan) 公司的資金就存在疑問。

中國指數研究院5月8日發布的《中國房地產(chan) 上市公司融資狀況分析》報告顯示，2013年上半年共27家上市房企海外融資超過700億(yi) 元，但這一部分資金相對於(yu) 整個(ge) 地產(chan) 行業(ye) 來說仍然是小巫見大巫。國家統計局數據顯示，1~5月份我國房地產(chan) 開發貸為(wei) 8051億(yi) 元，占到企業(ye) 總資金來源的17%。用益信托發布的統計數據則顯示，今年前五個(ge) 月國內(nei) 共成立房地產(chan) 信托344款，募集資金908.53億(yi) 元。

顯然開發貸和信托融資募集資金，均超過房企前5月通過境外發債(zhai) 、IPO募集的資金總量，因此當銀行加強對開發貸的管理，信托融資也因為(wei) 流動性的收緊而出現收縮時，房地產(chan) 私募還能在中小地產(chan) 公司融資業(ye) 務上提供多大的貢獻就成為(wei) 一個(ge) 疑問。《每日經濟新聞》記者致電黃金灣投資集團相關(guan) 負責人，但其電話處於(yu) 無人接聽狀態。

複旦大學房地產(chan) 研究中心企業(ye) 研究所執行所長陳晟表示[新西蘭(lan) 注冊(ce) 公司]，流動性收緊短期內(nei) 會(hui) 對地產(chan) 私募的融資產(chan) 生一定影響，對很多私募資金機構來說，未來需要重新規範自己的募資途徑和募資方式。隻有這樣，中國房地產(chan) 的私募基金才能健康成長，成為(wei) 銀行信貸的有益補充。