樓市調控背後暗流湧動 銀行消費貸悄然變身灰色房貸

“以我的收入月供並沒問題，但按照現行政策，二套房首付至少需要六成。除了東(dong) 拚西湊的30萬(wan) 元，還有40萬(wan) 元的缺口。”廣州大學陳老師對《經濟參考報(微博)》記者說。他看中的第二套房房價(jia) 約為(wei) 120萬(wan) 元，首付需要70萬(wan) 元。[注冊(ce) 薩摩亞(ya) 公司]陳老師在廣州市白雲(yun) 區已經擁有一套約90平方米的兩(liang) 居室住房。眼下，他打算再購買(mai) 一套四居室住房，以便將老家的父母接來同住。

看到陳老師猶豫不決(jue) ，中介開始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指將陳老師第一套住房進行抵押，向銀行申請40萬(wan) 元的三年期“裝修貸款”。待銀行審核通過後，銀行會(hui) 把錢打到“裝修公司人員的賬戶”(實際是陳老師的親(qin) 友賬戶)，然後再由陳老師以現金的方式提現。“所有手續都由擔保公司搞定，你隻要額外多付5000元的手續費就行啦！”中介胸有成竹地說。

由擔保公司出麵向銀行申請消費貸款，通過第三方過賬後轉為(wei) 房貸，這種操作模式正是所謂“過橋”。據記者了解，在不少施行住房限購限貸政策的城市，這種現象並不鮮見。

多地房貸現收緊跡象

自4月“國五條”實施以來，多地房貸收緊，多地部分銀行已將首套房利率從(cong) 八五折上調至九折，而在二套房貸方麵則有提高首付比例跡象。據偉(wei) 嘉安捷與(yu) 各大銀行統計發現，有部分銀行已將首套房貸款利率優(you) 惠從(cong) 八五折調升至九折。例如，北京地區已有1/3的銀行，把首套房貸利率優(you) 惠提高到九折。

“國五條”執行已兩(liang) 個(ge) 月有餘(yu) ，在調控趨嚴(yan) 背景下，雖然部分銀行收緊住房貸款，降低貸款利率優(you) 惠，但房地產(chan) 市場卻未能平靜，在土地市場焦灼的背景下，住宅交易量回暖態勢明顯。

偉(wei) 嘉安捷企劃經理吳昊在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，一方麵，隨著“國五條”政策的從(cong) 嚴(yan) ，住房貸款業(ye) 務不免受到影響，銀行收緊房貸轉而指向中小企業(ye) 融資貸款也是意料之中。另一方麵，作為(wei) 年中分水嶺的6月，根據往年交易慣例，銀行從(cong) 進入6月開始會(hui) 逐漸收緊利率，放慢貸款速度。

值得注意的是，在商貸收緊的背景下，住房公積金也顯示出收緊跡象。日前，廈門市住房公積金管理中心發布《廈門市住房公積金管理委員會(hui) 關(guan) 於(yu) 住房公積金貸款業(ye) 務有關(guan) 事項的通知》，提高二套房首付比例，並降低二套房最高貸款額度。

《通知》顯示，廈門公積金貸款二套首付比例由原來的五成提升至六成，個(ge) 人購房最高貸款額度由40萬(wan) 元調整至30萬(wan) 元，夫妻雙職工最高貸款額度由80萬(wan) 元調整至60萬(wan) 元。此外，在房屋套數認定方麵，由此前的“認房認公積金貸款記錄”改為(wei) “認房認貸”，商貸記錄亦將算入房屋套數，這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為(wei) 增加。

而在此之前，北京率先提高公積金二套房首付比例至七成，並強化申請人資格審查。之後，蘇州住房公積金管理中心市區管理部發布公告，[薩摩亞(ya) 公司注冊(ce) ]將公積金貸款額度調整為(wei) 賬戶餘(yu) 額的10倍，對大部分申請者而言貸款額度收緊。大連公積金管理中心發布了《關(guan) 於(yu) 調整住房公積金貸款相關(guan) 問題的通知》，在貸款額度、貸款條件、提取條件等方麵都作出調整。

“灰色房貸”暗流湧動

隨著限購、限貸政策的嚴(yan) 格執行，北京二套房首付從(cong) 六成升至七成，部分其他地區，也提高了公積金貸款門檻。因此，為(wei) 了規避監管層監管，降低購房成本，一些兩(liang) 套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款，曲線變身房款。部分銀行信貸資金以消費貸款名義(yi) 曲線進入房貸市場。流入“灰色地帶”的貸款暗藏風險，更成為(wei) 樓市調控政策背後一股湧動的暗流。

央行數據顯示，一季度，主要金融機構及小型農(nong) 村金融機構、外資銀行人民幣房地產(chan) 貸款增加7103億(yi) 元，同比多增4667億(yi) 元，增量占同期各項貸款增量的27%。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩(liang) 倍，房地產(chan) 類貸款增速迅猛。

具體(ti) 來看，個(ge) 人購房貸款1季度新增4662億(yi) 元，同比多增3088億(yi) 元，占全部新增貸款的66%。

“雖然房地產(chan) 成交有所下滑，但是隨著調控政策影響變淡，房地產(chan) 成交也呈現出回暖態勢。”中原地產(chan) 市場總監張大偉(wei) 表示，成交回暖，但調控卻未放鬆，錢從(cong) 哪來？

據“偉(wei) 嘉安捷”數據統計顯示，新政實施近兩(liang) 個(ge) 月以來，北京房貸交易量環比同期下降了50%，而在整體(ti) 交易量下跌的環境下，市場中蘊藏的各元素也是“有升有降”。

例如北京個(ge) 貸市場交易量則上漲14%。抵押消費類貸款的上升是造成5月北京個(ge) 貸市場交易量上浮的主要原因，3月瘋長的二手房交易量使得市場消化這部分人群後，使用抵押貸款用於(yu) 裝修的用途較多，助力非交易類貸款市場。與(yu) 此同時，企業(ye) 經營類貸款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。

但值得注意的是，雖然部分新購房者抵押裝修貸款增多，但另一方麵，借道消費貸款作為(wei) “房貸”現象又有回頭之勢。

的確，來自中國人民銀行上海總部的數據顯示，一季度上海市新增本外幣個(ge) 人消費貸款238 .6億(yi) 元，同比多增179.5億(yi) 元。一些業(ye) 內(nei) 人士表示，不排除其中有部分貸款變相流入了房產(chan) 交易市場。

消費貸，顧名思義(yi) 銀行向個(ge) 人客戶發放的有指定消費用途的消費性個(ge) 人貸款，這其中並不包含房貸。雖然此前，央行和銀監會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 完善差別化住房信貸政策有關(guan) 問題的通知》，“要求各商業(ye) 銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用於(yu) 購買(mai) 住房”。然而，不少購房者與(yu) 裝修公司、中介機構等相互配合，加之個(ge) 別銀行審批不嚴(yan) 等因素，屢禁不止。

記者致電廣州、上海多家擔保公司，大多表示可以從(cong) 事上述業(ye) 務。據業(ye) 務員介紹，200萬(wan) 元以下的貸款一般以“房屋裝修”名義(yi) 申請，找裝修公司簽訂合同即可；200萬(wan) 元以上的以“藝術品投資”名義(yi) 申請，與(yu) 客戶簽訂相關(guan) 合同的對手方一般為(wei) 珠寶公司或典當行。

銀率網分析師閆博鍇表示，央行對於(yu) 消費貸款用途有嚴(yan) 格規定，不能用於(yu) 購買(mai) 住房、股票、基金和理財產(chan) 品，不能以任何形式流入證券、期貨、民間借貸等資本市場及用於(yu) 股本權益類投資，隻可用於(yu) 購買(mai) 大宗耐用消費品和教育、旅遊等用途。

從(cong) 這個(ge) 角度而言，通過“消費貸款”方式流入購房人手中的銀行信貸，實際上是進入了一個(ge) “灰色地帶”。

各方利益驅動房貸“變身”

“客戶能順利拿到購房資金，中介公司能做成交易賺取傭(yong) 金，擔保公司有手續費可賺，銀行也能完成業(ye) 績指標，各方都有好處，何樂(le) 而不為(wei) 呢？”上海某房產(chan) 中介的業(ye) 務員餘(yu) 先生對記者說。

中央財經大學中國銀行業(ye) 研究中心主任郭田勇(微博)表示，這種“灰色房貸”是典型的貸款挪用。但記者在調查中發現，盡管認可“灰色房貸”存在違規之處，但無論是購房者、擔保公司、中介機構，甚至銀行本身，都十分樂(le) 意從(cong) 事此類業(ye) 務。

一位不願意透露姓名的上海銀行業(ye) 人士表示，此類“灰色房貸”現象其實一直都存在。“一般而言，隻有手續、材料合規的情況下，銀行才會(hui) 發放消費貸款。至於(yu) 材料背後是否存在假合同或資金挪作他用等問題，銀行方麵受限於(yu) 人力、成本等因素，雖然會(hui) 有檢查，但難以全麵覆蓋。”

廣州一家銀行的個(ge) 貸部負責人告訴記者，放款後銀行會(hui) 定期對申請人的還款和資信情況進行跟蹤調查。曾經有貸款人以裝修的名義(yi) 獲得30萬(wan) 元的五年期貸款，用於(yu) 購買(mai) 二套房，但銀行放款後一周內(nei) ，客戶就直接把錢從(cong) 第三方賬戶從(cong) 銀行轉賬轉到了自己的賬戶。發現這筆貸款存在明顯作假行為(wei) 後，銀行方麵立即啟動追討，並要求一年內(nei) 還清。但這位負責人也坦言，若對於(yu) 此類情況進行逐筆調查，銀行既沒有動力，也缺乏足夠的資源。

記者在調查中發現，即使意識到部分消費類貸款可能流向房貸，銀行也大多選擇“睜一隻眼閉一隻眼”。

與(yu) 按揭貸款相比，消費類貸款不僅(jin) 期限較短，而且根據貸款人的資信情況，其利率還可以在基準利率基礎上有所上浮，對銀行而言收益更高。

另外，個(ge) 人住房抵押消費貸款的放貸額度一[薩摩亞(ya) 注冊(ce) 公司]般不超過評估價(jia) 的五成，對於(yu) 銀行而言有較高的安全邊際。在當下房價(jia) 穩中有升的背景下，此類貸款與(yu) 普通房貸相比並未增加額外的風險。

上海一位典當行業(ye) 資深人士也表示，包括一些購房者在內(nei) ，用“藝術品投資”的名義(yi) 向銀行申請消費貸款，再轉作他用，在業(ye) 內(nei) 並非秘密，甚至已經成了“約定俗成”。

“用這個(ge) 名義(yi) 不僅(jin) 貸款額度大，而且好操作。比如貸款申請下來之後，萬(wan) 一遇到銀行核查，客戶完全可以說沒能買(mai) 到或拍到看中的藝術品。”這位典當業(ye) 內(nei) 人士說。

以短還長“灰色房貸”隱性風險凸顯

在樓市回暖，調控政策趨嚴(yan) 的背景下，房貸收緊趨勢明顯，因而“灰色房貸”越來越受購房者的青睞。所謂“灰色房貸”說明其並不是正規貸款。尤其，在監管層麵收緊的背景下，“灰色房貸”的隱性風險逐漸凸顯。

“房地產(chan) 貸款期限一般比較長，但消費貸款期限隻有10年，這就存在‘以短還長’的問題，一旦政策出現調整，就會(hui) 出現供不上房貸的風險，所以不論是消費者還是銀行，隻要在違規邊緣遊走，就有很大風險。”中國經濟網評論員林耘(微博)說。

林耘認為(wei) ，“灰色房貸”一事雙方都有動機，買(mai) 房者是為(wei) 買(mai) 房打擦邊球；而銀行是主動配合打了擦邊球，因為(wei) 目前整體(ti) 經濟增速減緩，銀行想要找到能承受高利率貸款的客戶不太容易。

因此，從(cong) 表麵看，擔保公司“牽線”客戶獲得了急需的貸款資金，銀行多了一筆生意，擔保公司本身也有手續費進賬。“灰色房貸”看似取得了“多贏”的效果。但這種“過橋”貸款本質上是擔保公司的墊資行為(wei) ，墊資期限一般為(wei) 一個(ge) 月，而消費性貸款的期限通常為(wei) 數年，最高可達十年。這意味著一旦“過橋”完成，貸款的風險就完全轉嫁給了銀行。

對此，中央財經大學中國銀行業(ye) 研究中心主任郭田勇等多位專(zhuan) 家認為(wei) ，在保證每一筆貸款合法合規、風險可控的同時，銀行方麵應加大對貸款流向的檢查力度，監管部門也可以采取不定期抽查的方式，對違規貸款進行追討和處罰，防止信貸資金通過消費貸款等途徑違規流入房貸市場。

值得注意的是，雖然監管部門明令禁止消費類貸款用於(yu) 購房，但由於(yu) 這種貸款期限短、風險較小，且需求旺盛，而銀行對消費類貸款的用途審核、監督並不嚴(yan) 格，隻要能提供消費合同，大都可以順利地貸到款。

此外，對於(yu) 作為(wei) “過橋”掮客的擔保行業(ye) 卻由於(yu) 入門門檻較低，監管不嚴(yan) ，出現諸多亂(luan) 象。

自2010年開始發放融資性擔保機構經營許可證以來，擔保公司數量持續增加。截至去年6月末，全國融資性擔保行業(ye) 法人機構超過8500家。

據了解，政府部門曾經對融資性擔保進行過整治。但從(cong) 整體(ti) 來看，擔保行業(ye) 在行業(ye) 定位、金融定性等方麵比較模糊，行業(ye) 進入門檻相對較低，行業(ye) 監管也過於(yu) 寬鬆，這給一些擔保公司從(cong) 事“灰色房貸”等違規違法業(ye) 務提供了空間。而擔保行業(ye) 資質良莠不齊，一定程度上也影響了銀行的信貸安全。

針對擔保行業(ye) 亂(luan) 相的整治，多位專(zhuan) 家建議，首先應從(cong) 中央到地方完成對擔保行業(ye) 監督管理的頂層設計，形成專(zhuan) 門的行業(ye) 監管職能部門進行垂直管理。同時，賦予監管部門相應的行政執法權，改變其隻能管牌照、管不了人和財的現狀。

其次，應在《擔保法》基礎上出台全國性的規範文件，對擔保行業(ye) 的職能範圍、監管辦法進行明晰規劃，改變目前各地管理辦法不統一給監管帶來難度的現狀。

另外，提高行業(ye) 尤其是融資性擔保行業(ye) 的市場準入門檻，建立從(cong) 業(ye) 人員資格認證製度，也是保障這一行業(ye) 健康發展的重要一環。

不過，一些專(zhuan) 家也呼籲，擔保行業(ye) 在現代金融體(ti) 係構架中有著不可或缺的作用，政府應在審慎監管的前提下，為(wei) 這一行業(ye) 提供更加寬鬆的經營環境，促使其充分發揮為(wei) 中小微企業(ye) 融資需求服務的功能，從(cong) 而擁有更加“陽光”的生存和發展空間。

“除在錢財上可能受損失外，‘灰色房貸’或會(hui) 影響個(ge) 人信用記錄。”偉(wei) 嘉安捷企劃經理吳昊指出，如果通過利用消費貸款用於(yu) 房貸，雖然銀行並不監督消費類貸款的後續使用情況，不過，一旦貸款人被發現挪用消費類貸款購房，銀行會(hui) 給出停貸、要求立即償(chang) 還貸款的處理，而且貸款人的行為(wei) 會(hui) 被認定為(wei) 騙貸，會(hui) 進入個(ge) 人信用記錄。

除此之外，對於(yu) 路邊張貼的提取公積金的小廣告，吳昊指出，由於(yu) 公積金貸款手續較為(wei) 繁瑣，申請較慢，因此一些購房者購房時隻能選擇商貸，而在此背景下，希望提出已繳公積金作為(wei) 首付款部分資金。“由於(yu) 一些個(ge) 人提取公積金機構並不正規，因此，出現雖繳納中介費，卻未能提取出現金；甚至在申請人不知情的情況下，以個(ge) 人貸款形式取出，造成部分購房者失去享受公積金首套房信貸優(you) 惠政策的機會(hui) ，造成更大的損失。”