信托公司現身銀團貸款 設資金池對接地產融資

銀行貸款額度不夠，拉信托公司當托兒(er) ，這並不是什麽(me) 稀罕事，不過稱之為(wei) 銀團貸款的著實不多。

前不久，上市公司金科地產(chan) 控股子公司北京金科納帕置業(ye) 有限公司（下稱 “金科納帕”）與(yu) 中信銀行、昆侖(lun) 信托公司共同簽訂[新西蘭(lan) 公司注冊(ce) ]《銀團貸款合同》，貸款16億(yi) 元，綜合融資成本為(wei) 9.7%/年。

不過，與(yu) 有公開資料可查的2007年和2009年中海信托的幾單所謂“銀團貸款” 不同的是，中海信托曾經作為(wei) 牽頭行和財務顧問發揮信托公司優(you) 勢，但是次昆侖(lun) 信托隻是中信銀行放貸的一枚配角。

與(yu) 常見的合作放貸不同，銀團貸款的抵質押、後續管理均由牽頭行主導，信托公司作為(wei) 參與(yu) 行加入，管理責任較少。

據記者了解，此次主要為(wei) 置換金科納帕在華夏銀行項目貸款的16億(yi) 銀團貸款中，昆侖(lun) 信托銀團貸款集合信托計劃的背後還有興(xing) 業(ye) 信托3億(yi) 資金的身影。一個(ge) 金融機構聯手“救急”房地產(chan) 企業(ye) 的樣本躍然而出。

融出機構收益各不同

根據金科地產(chan) 的公告，16億(yi) 元貸款中，[新西蘭(lan) 注冊(ce) 公司]中信銀行提供8億(yi) ，昆侖(lun) 信托提供8億(yi) ；期限兩(liang) 年；擔保措施為(wei) 融資項目的土地使用權，以及金科地產(chan) 為(wei) 銀團貸款提供連帶責任保證擔保。

整個(ge) 銀團貸款的綜合成本為(wei) 年化 9.7%，但中信銀行和昆侖(lun) 信托各自收益並不相同。

據記者了解，該銀團貸款利率分兩(liang) 部分，中信銀行承貸的8億(yi) 元按7.4%的年利率，昆侖(lun) 信托的8億(yi) 元則按11%的年利率。牽頭行是中信銀行，昆侖(lun) 信托則發起設立金科納帕莊園房地產(chan) 開發銀團貸款集合資金信托計劃，由某央企財務公司和興(xing) 業(ye) 信托分別認購5億(yi) 和3億(yi) ，但預期收益8.8%。這一收益率在目前市場上屬偏低水平。

某信托公司產(chan) 品經理認為(wei) ，這可能與(yu) 委托人是一家央企財務公司有關(guan) ，這類公司更多追求的是安全性。至於(yu) 興(xing) 業(ye) 信托，則有可能是用了資金池資金，其成本往往低一些。或者發行一隻信托產(chan) 品（TOT）去接盤，也是常有的事，收益率還不錯，風險也相對可控。

關(guan) 於(yu) 這筆貸款的用途，記者了解到，其中10.4億(yi) 元用來償(chang) 還金科納帕在華夏銀行的項目貸款，剩餘(yu) 5.6億(yi) 元用於(yu) 同一項目納帕莊園的後續開發建設。

依此，某信托公司合規部門人士認為(wei) ，可能是因為(wei) 項目方急需還款，中信銀行額度不夠，拉上了昆侖(lun) 信托。這與(yu) 平常信托公司和銀行合作一起為(wei) 某個(ge) 融資方放貸的原因一樣。但若稱之為(wei) 銀團貸款，主要區別在於(yu) 銀團貸款中，放款、抵質押、後續管理等工作一般由牽頭行主導，參與(yu) 行隻是負責提供資金，管理責任較少。但銀信合作放貸則是獨立分開操作。

記者了解到，在這一單中，銀行項目土地使用權及在建工程抵押給了銀團，由中信銀行對預售資金進行監管。

相比於(yu) 這一單，信托公司參與(yu) 銀團貸款的案例更有借鑒意義(yi) 的是中海信托曾經參與(yu) 的幾單。

2007年，中海信托作為(wei) 牽頭安排行、[注冊(ce) 塞舌爾公司]信托代理貸款行，並與(yu) 意大利聯合聖保羅銀行共同擔任聯合財務顧問，為(wei) 中海殼牌石油化工有限公司籌集人民幣222.8億(yi) 元的結構化融資。還成功實施了某大型國企外資行銀團貸款份額受讓項目，首創為(wei) 外資行提供頭寸管理服務。

2009年，中海信托又作為(wei) 國內(nei) 首家參與(yu) 外資行牽頭銀團貸款的信托公司，參與(yu) 了重慶鋼鐵公司銀團貸款。隻是業(ye) 內(nei) 並沒有關(guan) 於(yu) 這幾單業(ye) 務的具體(ti) 交易設計，真正意義(yi) 上的銀團貸款在信托行業(ye) 內(nei) 也少有涉及。

房地產(chan) 信托規模上升

業(ye) 內(nei) 普遍反映，銀行和信托公司合作放貸是常事兒(er) 。

某西部地區信托公司人士介紹，多數情況下，主要因為(wei) 銀行貸款額度不夠，找信托公司幫忙，其還透露公司專(zhuan) 門設了一個(ge) 資金池，做這類與(yu) 銀行合作的貸款。

這與(yu) 上述對興(xing) 業(ye) 信托的猜測似有契合。但銀行與(yu) 信托公司合作放貸的過程中，也衍生出一些風險。據北京某信托公司人士透露，在實際操作中，同一資產(chan) 有可能會(hui) 被同時抵質押給銀行和信托公司，出現重複質押的情況。

上述信托公司產(chan) 品經理表示，確實存在這種情況，銀行和信托分別為(wei) 第一順位抵質押權人和第二順位抵質押權人。原則上，資產(chan) 的價(jia) 值要足夠覆蓋所有貸款，但是質押率可能會(hui) 高一些，風險增加。

回到上述銀團貸款的設計，也是反映信托公司活躍在房地產(chan) 企業(ye) 融資鏈條中的一個(ge) 很好案例。

根據中國信托業(ye) 協會(hui) 數據，今年一季度末，信托資金對房地產(chan) 的配置比例雖然有所下降，占比9.4%，但是規模卻有較大增長，達到7701.79億(yi) 元，與(yu) 2012年1季度末相比，同比增長達到12.18%；與(yu) 2012年4季度末相比，環比增長達到11.93%，這是自2011年底以來從(cong) 沒有過的增速，且重新站上了2011年底的規模之上。

業(ye) 內(nei) 人士介紹，目前房地產(chan) 企業(ye) 通過信托融資主要有三種途徑：融資類房地產(chan) 信托，即包括傳(chuan) 統意義(yi) 上的房地產(chan) 項目貸款，也包括房地產(chan) 企業(ye) 股權收益權信托等；投資類房地產(chan) 信托，即信托計劃直接以股權方式投資房地產(chan) 基金。還有一種方式是財產(chan) 權信托，融資方作為(wei) 財產(chan) 權信托的委托人，將項目收益權、股權收益權委托信托公司來融資。

隨著規模的膨脹，房地產(chan) 信托的風險也在累積。[注冊(ce) 薩摩亞(ya) 公司]

基本是拆東(dong) 牆補西牆，“信托公司已然陷入了房地產(chan) 這一融資鏈條中”，一位房地產(chan) 評估公司負責人稱：“尤其是一些股權收益權信托等，資金實際運用並非信托合同中指定的項目，而是被用於(yu) 補充整個(ge) 房地產(chan) 企業(ye) 的流動性，用於(yu) 支付土地價(jia) 款等，雖然監管機構曾發文禁止向房地產(chan) 企業(ye) 發放流動資金的貸款，甚至也出現用於(yu) 支付土地價(jia) 款等房地產(chan) 信托禁止的投向，信托公司也睜一隻眼閉一隻眼，賭的是整個(ge) 房地產(chan) 企業(ye) 的實力和房地產(chan) 行業(ye) 的係統性風險。而真正投資的項目實際可能出了問題。”