2萬億元養老市場誘惑：養老地產成開發商幌子

“養(yang) 老地產(chan) 很熱，但其實並不好做。”劉達指著酒店窗外一個(ge) 正在動工的養(yang) 老公寓項目對《新財經》記者說。那一刻，他的表情略帶興(xing) 奮，[新西蘭(lan) 公司注冊(ce) ]但也有些茫然。興(xing) 奮的是，他進軍(jun) 養(yang) 老地產(chan) 的願望開始實現；茫然的是，他擔心自己找不到合適的養(yang) 老項目運營模式。

劉達是湖南一家房地產(chan) 開發商老板。6年前，因看好長沙地產(chan) 行業(ye) 發展前景和巨大商機，他雄心勃勃地加入到住宅開發的隊伍中來，得益於(yu) 過去幾年國內(nei) 房價(jia) 一路飛漲，劉達也賺得盆滿缽滿。但隨著最近兩(liang) 年地產(chan) 調控政策的實施，銷售壓力就此到來。

通過朋友的介紹和實地調查，劉達萌生了轉型之意，目標是時下方興(xing) 未艾的養(yang) 老地產(chan) 。目前他在長沙望城區的養(yang) 老園區已經開工，但他隻打算建少部分養(yang) 老設施，多半還是住宅和商業(ye) 配套。

“道理很簡單，因為(wei) 全做成養(yang) 老公寓根本經營不下去，國內(nei) 純粹的養(yang) 老地產(chan) 沒有成功模式。”劉達對記者直言。

劉達的做法和想法代表了目前眾(zhong) 多養(yang) 老地產(chan) 開發商的行為(wei) 。隨著中國快步進入老齡社會(hui) ，養(yang) 老事業(ye) 備受關(guan) 注，養(yang) 老地產(chan) 也吸引著各地產(chan) 開發商爭(zheng) 相湧入。但養(yang) 老地產(chan) 最終不為(wei) 養(yang) 老，大多成為(wei) 開發商從(cong) 事商業(ye) 開發的幌子。

同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 表示，開發商往往以養(yang) 老地產(chan) 為(wei) 名頭去拿地，在土地市場價(jia) 格日益走高的市場背景下，“養(yang) 老地產(chan) 成為(wei) 開發企業(ye) 進行‘圈地運動’的工具”。

2萬(wan) 億(yi) 元養(yang) 老市場的誘惑

劉達進軍(jun) 養(yang) 老地產(chan) 並非心血來潮，在此之前，他曾嚐試過向旅遊地產(chan) 轉型，但經曆了一番考察後，最終選擇了養(yang) 老地產(chan) ，[新西蘭(lan) 注冊(ce) 公司]“因為(wei) 養(yang) 老地產(chan) 有很大發展前景和市場空?間”。

養(yang) 老地產(chan) 空間到底有多大呢？先看看國內(nei) 養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的市場需求。

中國老齡研究中心主任黨(dang) 俊武提到了兩(liang) 個(ge) 數字，第一個(ge) 是老齡委此前公布的未來我國老年人口數量，到2053年是4.87億(yi) ；第二個(ge) 數字是失能老年人以及半失能老年人，目前這一數字有3300萬(wan) 。

世聯地產(chan) 戰略顧問事業(ye) 部副總經理楊文斌接受媒體(ti) 采訪時表示，預計2025?2040年，我國約有5000萬(wan) 老年人需要通過專(zhuan) 門的養(yang) 老機構來養(yang) 老。按照目前每人每年5萬(wan) 元的養(yang) 老費用計算，整個(ge) 市場產(chan) 值有2萬(wan) 多億(yi) 元。

事實上，中國人口老化還有結構性的問題。北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊認為(wei) ，中國從(cong) 20世紀70年代末開始實施計劃生育，形成了一批“421”家庭，上麵有四個(ge) 老人，中間一代兩(liang) 個(ge) 人，下麵一個(ge) 孩子。朱鳳泊認為(wei) ，“421”家庭出現以後，對家庭的養(yang) 老功能形成了衝(chong) 擊，也就為(wei) 未來養(yang) 老產(chan) 業(ye) 帶來了市場空間。

在養(yang) 老產(chan) 業(ye) 這塊大蛋糕中，養(yang) 老地產(chan) 能分享到多大份額呢？

國務院辦公廳印發的《“十二五”社會(hui) 養(yang) 老服務體(ti) 係建設規劃(2011—2015)》中提出90/07/03模式，即老年人90%為(wei) 居家養(yang) 老、7%為(wei) 社會(hui) 養(yang) 老、3%為(wei) 機構養(yang) 老。這也意味著要想實現90%的居家養(yang) 老，就要有更多的社會(hui) 資本加入適老居住區的建設。

在清華大學住宅與(yu) 社區研究所副所長周燕瑉看來，在90/07/03模式中，90%居家養(yang) 老、7%社會(hui) 養(yang) 老都是養(yang) 老地產(chan) 的機會(hui) 所在。

除了養(yang) 老產(chan) 業(ye) 空間大外，養(yang) 老地產(chan) 熱的另一個(ge) 原因是，目前我國機構養(yang) 老和社區養(yang) 老模式存在不少弊端。

一方麵，數量極其有限的養(yang) 老機構很難滿足日益龐大的老年人群體(ti) ；另一方麵，養(yang) 老院等福利性質的養(yang) 老機構普遍麵臨(lin) 床位緊缺、人手不足的問題，而以行政區劃分的社區養(yang) 老，又往往缺乏專(zhuan) 門為(wei) 老人服務的資源，在養(yang) 老服務方麵的專(zhuan) 業(ye) 性上存在不足。

“社區的養(yang) 老服務建設滯後，住宅設計適合老年人的程度低等，這些因素對實現居家養(yang) 老提出了較大的挑戰。”周燕瑉如是說。

正是由於(yu) 家庭養(yang) 老日益困難，養(yang) 老機構及社區養(yang) 老又不夠專(zhuan) 業(ye) ，一種能將“居家性”及“專(zhuan) 業(ye) 性”相結合的養(yang) 老模式就有了新的市場。其中，專(zhuan) 為(wei) 老年人設計、打造的老年人公寓或專(zhuan) 業(ye) 化運營的養(yang) 老機構將是兩(liang) 大發展方向。這正是近年養(yang) 老地產(chan) 快速升溫的原因。

房企、險企紮堆養(yang) 老地產(chan)

事實上，除了對全國養(yang) 老行業(ye) 和養(yang) 老設施的了解外，劉達此前也花了大半年時間了解長沙當地的養(yang) 老情況和市場需求。他的初步判斷是，未來10年，長沙這個(ge) 城市的社會(hui) 養(yang) 老就會(hui) 有很大起色。

為(wei) 此，他曆經波折，終於(yu) 在長沙望城區一個(ge) 青山掩映、綠水懷抱的村落處拿了地，開始打造他期待已久的養(yang) 老公寓，並於(yu) 2012年年初開始動工修建。

就在劉達進軍(jun) 養(yang) 老地產(chan) 的同時，長沙各地打著養(yang) 老公寓旗號的項目如雨後春筍般開建。“僅(jin) 望城區就有好幾個(ge) 在建的養(yang) 老公寓項目”，據劉達介紹，由於(yu) 地理位置和環境不錯，有兩(liang) 個(ge) 養(yang) 老項目離他的項目所在地不到一公裏。

國內(nei) 許多房地產(chan) 公司也紮堆進入養(yang) 老地產(chan) 。

早在2008年，保利地產(chan) 已涉足養(yang) 老地產(chan) 研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區才開發建設。遠洋地產(chan) 2010年即開始啟動了對老年地產(chan) 的研究工作，其首個(ge) 機構養(yang) 老的產(chan) 品模型亦莊項目也於(yu) 今年啟動。

2010年年底，萬(wan) 科也高調宣布養(yang) 老地產(chan) 已成為(wei) 旗下業(ye) 務版圖的新分支。萬(wan) 科總裁鬱亮要求萬(wan) 科北京、上海公司在兩(liang) 地首先探索突破養(yang) 老地產(chan) 的成熟運營模式。綠城集團也多次表示，未來將告別純高端地產(chan) 發展模式，積極向養(yang) 老、旅遊多元化模式轉型。

有媒體(ti) 統計，現已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養(yang) 老地產(chan) 行業(ye) 。除了房企積極進入養(yang) 老地產(chan) 之外，以泰康、新華、平安等為(wei) 代表的保險資金也積極圈地建中高端養(yang) 老社區。

2012年12月，新華保險與(yu) 廣州市政府簽訂戰略合作協議，雙方將在養(yang) 老、健康產(chan) 業(ye) 以及醫療衛生等領域合作。在此之前，新華保險明確將養(yang) 老地產(chan) 作為(wei) 重要戰略，並已經注冊(ce) 了兩(liang) 家項目公司來支持其養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的發展。

泰康人壽(微博)此前聘請專(zhuan) 業(ye) 公司針對不同地區進行專(zhuan) 門的養(yang) 老調查，花了兩(liang) 年的時間於(yu) 2012年在北京、上海等地圈地成立養(yang) 老社區。2012年6月，泰康人壽旗下第一家養(yang) 老社區在北京昌平區奠基開工。

中國人壽首個(ge) 養(yang) 老養(yang) 生基地國壽(廊坊)生態健康城於(yu) 2011年11月在河北廊坊開工。據記者了解，中國人壽在福建廈門也有養(yang) 生基地項目，在全國共有6個(ge) 養(yang) 老養(yang) 生基地，其規劃的“一南一北”養(yang) 老養(yang) 生示範基地的格局已經形成。

之前在此領域表現相對保守的中國平安也不甘落後。2012年9月，中國平安進軍(jun) 養(yang) 生養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的首個(ge) 項目“桐鄉(xiang) 平安養(yang) 生養(yang) 老綜合服務社區”在浙江省桐鄉(xiang) 市正式啟動。一名保險從(cong) 業(ye) 人員對記者透露，按照目前中國平安內(nei) 部規劃，未來將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個(ge) 地區規劃養(yang) 生養(yang) 老地產(chan) 項目。

令人大跌眼鏡的是，一些與(yu) 地產(chan) 和保險無關(guan) 的企業(ye) 也在布局養(yang) 老地產(chan) 。比如中石化今年4月上旬就斥資80億(yi) 元在四川布局養(yang) 老項目。中石化四川銷售公司董事長黃久長目前表示，公司欲將該項目打造成國內(nei) 最好的養(yang) 老產(chan) ?業(ye) 。

“養(yang) 老”隻是幌子

養(yang) 老地產(chan) 如此熱，最終建成的項目是否真的用來養(yang) 老呢？答案是否定的。

自2012年下半年以來，國內(nei) 一直處於(yu) 調控之下的住宅型房地產(chan) 又開始抬頭，北京、上海的房價(jia) 有所鬆動，長沙當地一些新樓盤也陸續開盤，價(jia) 格正在上漲。精明的地產(chan) 人劉達便選擇這個(ge) 時候開始出售其養(yang) 老社區樓盤。

據劉達介紹，該樓盤雖然在郊區，但不錯的環境和宣傳(chuan) 中主打的“養(yang) 老”概念還是吸引了不少顧客前往。但實地了解之後，顧客們(men) 發現，這個(ge) 所謂的養(yang) 老社區隻是象征性地有一個(ge) 麵積不大且級別較高的養(yang) 老院，而大部分都是住宅和配套商業(ye) 。這讓他們(men) 大為(wei) 不解，甚至有上當受騙的感覺。

一名兩(liang) 年來一直在長沙尋找養(yang) 老公寓的人士就憤然表示：“幾乎每個(ge) 養(yang) 老地產(chan) 都不是真正建養(yang) 老社區，都是搞商業(ye) 開發，真是不能相信這些樓盤的宣傳(chuan) 。”[注冊(ce) 塞舌爾公司]

但劉達有自己的解釋，他對記者表示：“你可以說我們(men) 是打著養(yang) 老的幌子做項目，但我們(men) 有難處，要是全建成養(yang) 老公寓不但賣不出去，就算賣出去了也看不到收益。因為(wei) 目前開發商基本沒有探索出有效的養(yang) 老地產(chan) 模式。”

劉達的難處也是各大開發商共同麵臨(lin) 的困惑。現在全國多數養(yang) 老地產(chan) 最終都以商業(ye) 開發為(wei) 主，隻是象征性地配備極少部分養(yang) 老項目。

“我開始做養(yang) 老地產(chan) 後，接觸了上百家企業(ye) ，真正能做好的不到10%，另外60%的企業(ye) 根本沒有想好自己要做什麽(me) 。原因在於(yu) ，我們(men) 沒有專(zhuan) 業(ye) 的養(yang) 老地產(chan) 設計機構，沒有專(zhuan) 門的為(wei) 養(yang) 老地產(chan) 提供養(yang) 老服務的機構，還是照傳(chuan) 統的房地產(chan) 模式來運營，這當然不能成功。”全國房地產(chan) 經理人聯盟養(yang) 生養(yang) 老地產(chan) 委員會(hui) 主任陳宏對記者表示。

同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 認為(wei) ，開發商往往以養(yang) 老地產(chan) 為(wei) 名頭去拿地，在土地市場價(jia) 格日益走高的市場背景下，養(yang) 老地產(chan) 成為(wei) 開發企業(ye) 進行“圈地運動”的工具，成為(wei) 房企曲線拿地的“拿地模式”。

據其介紹，從(cong) 具體(ti) 案例情況來看，比如一個(ge) 養(yang) 老地產(chan) 隻需要300畝(mu) 土地，而開發商有可能拿地超過1000畝(mu) 甚至更多，那麽(me) 剩餘(yu) 的700畝(mu) 做部分配套和住宅開發，開發企業(ye) 通過1000畝(mu) 的圈地，從(cong) 總體(ti) 上實現養(yang) 老地產(chan) 項目的整體(ti) 盈利。

養(yang) 老項目盈利難

為(wei) 何熱衷從(cong) 事養(yang) 老地產(chan) 的開發商都不願運營養(yang) 老項目呢？

對從(cong) 事養(yang) 老地產(chan) 的開發商而言，最大的難處是，土地審批難造成的運營成本高等現實情況讓養(yang) 老機構很難盈利，甚至可能長期麵臨(lin) 虧(kui) 損。

一個(ge) 不爭(zheng) 的事實是，如果養(yang) 老地產(chan) 的土地獲取途徑和商業(ye) 地產(chan) 一樣，那麽(me) 兩(liang) 者的成本也就相當，但養(yang) 老地產(chan) 的投資回報周期卻要長很多，一般都要7?10年，是商業(ye) 地產(chan) 的2倍。

“普通的商業(ye) 地產(chan) 都是可以用來銷售的，但如果做養(yang) 老地產(chan) ，則需要進行相關(guan) 的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫院等，這些都需要開發商來投資，但不可能立刻見到收益。”中國房地產(chan) 協會(hui) 老年住區專(zhuan) 家委員會(hui) 執行主任朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產(chan) 企業(ye) ，很難有實力進行養(yang) 老地產(chan) 開發。”

業(ye) 內(nei) 人士一針見血地指出，在這種情況下，若非出於(yu) 無奈，並沒有任何一家開發商會(hui) 拿高價(jia) 拍得的土地去做養(yang) 老地產(chan) 這種投資大、回報期長的項目。記者在調查中發現，更多的企業(ye) 是打著做養(yang) 老地產(chan) 的旗號低價(jia) 圈地，然後賣住宅。

國內(nei) 最早專(zhuan) 門麵向老年人的房地產(chan) 項目——北京太陽城國際老年公寓的開發商朱鳳泊對此深有感觸。

十多年前，朱鳳泊以每畝(mu) 30萬(wan) 元的價(jia) 格拿到了623畝(mu) 土地，按照國家規定可以開發40萬(wan) 平方米的住宅，但是因為(wei) 要建設醫院、護理院、養(yang) 老院等配套設施，太陽城隻開發了31萬(wan) 平方米的住宅。以6200萬(wan) 元作為(wei) 啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅緩解了前期的開發資金短缺，用於(yu) 下一階段的開發。之後，5座老年公寓陸續投入使用，太陽城靠收取會(hui) 員費以及年服務費才緩慢地實現了盈利。

與(yu) 太陽城齊名的親(qin) 和源也是如此，據其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過6億(yi) 元之後，該項目才首度實現財務持平，前5年都相當艱難。

除了拿地難，養(yang) 老項目的經營更是擺在企業(ye) 麵前的一大難題。花樣年總裁潘軍(jun) 曾坦言，養(yang) 老地產(chan) 的核心競爭(zheng) 力不是開發能力，也不是投資能力，而是管理能力。

遠洋地產(chan) 一名養(yang) 老業(ye) 務營銷經理就表示，養(yang) 老地產(chan) 是一個(ge) 涉及較多產(chan) 業(ye) 鏈的複雜行業(ye) ，其中除了適老化設施營造之外，還包含老年活動、老年教育、老年醫療護理等方麵。她認為(wei) ，這其中最重要的就是護理人員的培訓和保?留。

戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對硬件設計和軟件服務有不同的需求，包括養(yang) 生、護理和治療，而這三個(ge) 專(zhuan) 業(ye) 領域進入的台階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專(zhuan) 業(ye) 服務體(ti) 係發育遠不成熟的情況下，讓普通房地產(chan) 與(yu) 之對接，肯定沒法找到著力點。

在黎慶文看來，房地產(chan) 商有拿地關(guan) 係多、開發建設管理經驗多、融資渠道多、有營銷資源和經營管理經驗等優(you) 勢，但缺乏養(yang) 生、護理和治療等技術資源。

而擁有養(yang) 生、護理和治療等技術資源的療養(yang) 機構、護理機構和醫療機構又缺乏房地產(chan) 開發商的優(you) 勢，做起物業(ye) 開發力不從(cong) 心。

房地產(chan) 開發商與(yu) 專(zhuan) 業(ye) 機構合作的開發也罕有成功案例，原因是房地產(chan) 開發商與(yu) 專(zhuan) 業(ye) 機構的盈利模式大不相同：一個(ge) 是追求短期套現，一個(ge) 是追求長期服務獲利。

對於(yu) 有地產(chan) 商宣稱已通過養(yang) 老地產(chan) 盈利，多名業(ye) 內(nei) 人士對記者表示，這些利潤不是純養(yang) 老地產(chan) 項目部分，而是養(yang) 老地產(chan) 部分之外的住宅開發、商業(ye) 配套的開發，開發商通過這些利潤來補充、支援養(yang) 老項目，從(cong) 而總體(ti) 上實現項目的利潤平衡或盈利。