灰色房貸調查：擔保公司化身萬能金融掮客

    上有政策，下有對策。自4月8日國五條實行以來[注冊(ce) 新西蘭(lan) 公司]，在嚴(yan) 厲房貸政策下，利益各方積極疏通。

　　為(wei) 了規避監管層監管，降低購房成本，一些兩(liang) 套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款，曲線變身房款。

　　監管層三令五申的風險管控在這其中變得次要了。擔保公司出資、中介公司出客戶，而銀行最終批貸。而一旦“過橋”形成，三方聯合致使擔保公司賺過橋費，中介賺中介費，而銀行則是獲得業(ye) 績。

　　擔保貓膩

　　“現在很多客戶都是房貸客戶。在一套房貸款政策執行嚴(yan) 格，三套房貸款停止發放的情況下，很多二套房客戶都主動找到了我們(men) 。”一家擔保公司人士如是告訴記者。而擔保公司也由最原始的“擔保”業(ye) 務，演變成如今的“墊資”業(ye) 務，俗稱“過橋”。

　　上述人士告訴記者，以購買(mai) 二套房為(wei) 例，在客戶找到我們(men) 之後，我們(men) 會(hui) 把其介紹到與(yu) 我們(men) 相熟的銀行，先做“消費性貸款”。其實獲得銀行“消費性貸款”並不難，擔保公司的常用辦法是，200萬(wan) 元以下的，以“房屋裝修”名義(yi) 申請貸款，找裝修公司簽訂合同即可；200萬(wan) 元以上的，則以“藝術品投資”為(wei) 名，找珠寶公司、典當行應付。而無論是裝修公司還是珠寶家具公司，都是擔保公司找來的殼公司。

　　而對銀行來說，“消費性貸款”主要審核“用途證明”，一般隻需要裝修、教育、婚慶、旅遊、購買(mai) 家具家飾等消費類用途。據《華夏時報》記者了解，一般商業(ye) 銀行的貸款期限一般為(wei) 10年，貸款額度上限500萬(wan) 。

　　此時銀行審批通過之後，客戶會(hui) 拿到銀行出具的“預審批函”。一家股份製銀行人士告訴記者，貸款預審批幫助客戶了解自己的信貸額度，拿到獲批貸款的綠色準行證。[新西蘭(lan) 公司注冊(ce) ]

　　“見到預審批函，我們(men) 先打款（依據向銀行申請的貸款額度）給賣方。”上述擔保公司人士說，這就是擔保公司口中的過橋。前述人士告訴記者，擔保公司基本是沒風險，因為(wei) 擔保公司都要在銀行貸款審批通過後才做過橋貸款。

　　據記者了解，所謂“過橋”，就是擔保公司先利用自有資金出資給賣方，讓買(mai) 賣雙方完成過戶，交易結束。而前提是與(yu) 買(mai) 方簽訂合同，明確買(mai) 方須支付墊資期間的費用，月息為(wei) 貸款總額的4.5%-5.5%，期限多為(wei) 1個(ge) 月，並要求提前支付。

　　事實上，消費性貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。據記者了解，為(wei) 了規避風險，多數商業(ye) 銀行的“消費性貸款”都需要住房抵押。過戶完成之後，買(mai) 方拿著房本到銀行做抵押手續，換成銀行正式批貸函。

　　之後涉及銀行打款。目前監管機構要求30萬(wan) 以上的個(ge) 人貸款必須明確資金使用用途，需要按照受托支付的原則進行發放。也就是說，30萬(wan) 元以上的信貸資金使用不能直接劃入到客戶賬戶中，銀行需要依照資金用途直接轉入第三方賬戶。這有利於(yu) 降低資金需求方對信貸資金的違規挪用風險。

　　利用這一點，銀行的貸款資金就順理成章打到了擔保公司關(guan) 聯的“殼公司”賬目上。至此，一方麵客戶購房完成，一方麵擔保公司墊資結束，隻剩下客戶與(yu) 銀行之間的“消費性貸款”。如此，“灰色房貸”交易完成。

　　風險轉嫁

　　據記者了解，在銀行出具“預審批函”之前，擔保公司會(hui) 與(yu) 客戶簽訂兩(liang) 份合同。其一份合同上注明“收取貸款總額月息為(wei) 2%的抵押貸款費、中介谘詢費”，另一份合同則注明“收取貸款總額月息2.5%的墊資費用”。如此分拆，是慣用手段。

　　“如果還規避不了，可以做三份合同，避嫌高利貸。實際上擔保公司幹的就是高利貸的營生。”曾在一家大型擔保公司工作過的業(ye) 內(nei) 人士郭穎告訴記者，至於(yu) 收費名目可以變化多種：折現費、保險費……

　　事實上，按照國家規定，擔保公司最基本的贏利點在於(yu) 對貸款企業(ye) 進行擔保，幫助企業(ye) 從(cong) 銀行拿到資金，擔保公司隻可從(cong) 中收取傭(yong) 金。

　　“擔保公司做過橋很簡單，擔保公司、中介公司、銀行三方一起‘過橋’就形成了。”某股份製銀行人士介紹，“因為(wei) 踏踏實實幹擔保掙不到錢，這樣的鏈條產(chan) 生，誰都沒理由不幹。”郭笑言。

　　更嚴(yan) 重的是，擔保公司墊資的期限多為(wei) 一個(ge) 月，而通常一般消費性貸款的最高期限為(wei) 十年。一個(ge) 月對比十年，一筆貸款的風險完全轉嫁給銀行。[新西蘭(lan) 注冊(ce) 公司]

　　“在整個(ge) 過程中，銀行最終承擔了信貸風險。”上述股份製銀行人士坦言，銀行付出了資金，卻為(wei) 別人做了嫁衣。原因在於(yu) ，監管機構未對擔保公司的設立、行業(ye) 監管作出明確規定，這在一定程度上降低了擔保行業(ye) 的準入門檻，造成許多擔保公司存在注冊(ce) 資金虛擬、資金抽逃等現象，致使其實際擔保能力和抗風險能力不強，嚴(yan) 重影響銀行信貸安全。

　　如何解決(jue) ？對於(yu) 銀行來說，“銀行防範的辦法不多。”上述銀行人士透露，“如果三方利益鏈條形成，銀行能讓一筆不合情理的信貸資金合理地審批下來，而這也是整個(ge) 灰色鏈條中最關(guan) 鍵的一環。”

　　實際上，銀監會(hui) 實施“三個(ge) 辦法一個(ge) 指引”後，信貸資金流入高收益的渠道基本被封堵，但個(ge) 人消費類貸款仍是信貸違規的風險多發區。原因在於(yu) ，銀行對這類貸款的審批依據是，貸款抵押物是否足以覆蓋呆賬壞賬風險，而現在商業(ye) 銀行是按照房價(jia) 款項的5折左右來發放貸款，考慮到未來房地產(chan) 市場的長期穩定發展，銀行資金的安全邊際還是非常高的。

　　對於(yu) 擔保行業(ye) 來說，有專(zhuan) 家建議盡快出台相關(guan) 的行業(ye) 準入和行業(ye) 管理辦法。