中國開發商的美國生存法則

在中國房地產(chan) 限購限貸的大環境下，尋求回報率的投資人和尋求增長率的開發商將目光投向了海外。奧茲(zi) 登介紹道，[薩摩亞(ya) 公司注冊(ce) ]中國房地產(chan) 企業(ye) 正在掀起美國市場“淘金潮”，據他所知，目前至少有24家中國國有和私營房地產(chan) 公司在美國的主要城市尋找房地產(chan) 開發和投資的機會(hui) 。

那麽(me) ，中國房地產(chan) 企業(ye) 在美生存，法則有哪些？需要如何克服“水土不服”？而這條西行之路的前方，是國際競爭(zheng) 力的提高嗎？還是一輪更大的生存危機呢？

時間就是金錢：決(jue) 策機製是中國企業(ye) 的命門

“紐約人討厭浪費時間。因為(wei) 如果浪費錢，你可以賺，但是浪費時間，時機過去了，它就過去了。”

美國地產(chan) 投資顧問奧茲(zi) 登，同時也是中國房地產(chan) 開發商鑫苑置業(ye) 獨立董事之一。他表示，誰也沒有想到，第一個(ge) 在美國拿到土地，並且開發建設的中國房地產(chan) 商會(hui) 是在國內(nei) 名不經傳(chuan) 的鑫苑置業(ye) 。

當中國最大的房地產(chan) 開發商萬(wan) 科（China Vanke）在今年2月宣布和美國頭號房企鐵獅門（Tishman Speyer）房地產(chan) 成立合資公司，宣布共同開發美國舊金山高層豪華住宅公寓項目的時候，鑫苑早在半年前斥資5420萬(wan) 美元，買(mai) 下了紐約一個(ge) 規劃建造200個(ge) 住宅單元的地塊。而這半年過去後，隨著紐約房價(jia) 的回暖，鑫苑即便隻是土地轉讓，利潤也相當可觀了。

奧茲(zi) 登認為(wei) ，鑫苑的規模小在美國拓展中卻成為(wei) 了一種優(you) 勢，因為(wei) 更靈活，也更富有創造力。奧茲(zi) 登告訴我們(men) 鑫苑的地是從(cong) 紐約房地產(chan) 投資人卡利科（Richard Kalikow）手裏買(mai) 的，之前的美國開發商申請了貸款，但是無力還債(zhai) ，於(yu) 是這塊地被卡利科取消了抵押贖回權，回到市場。

“然後我們(men) 去了法庭。我跟法庭說，我們(men) 想要這塊地，我說，我們(men) 公司（鑫苑）將會(hui) 在很短的時間內(nei) 給出報價(jia) 。然後法庭問我，你說的是紐約意義(yi) 上的短時間，還是中國意義(yi) 上的短時間？

我問，有什麽(me) 區別嗎？他（法官）說，紐約意義(yi) 上的短時間是一個(ge) 星期，而中國意義(yi) 上的短時間是3個(ge) 月。

最後，我們(men) 在48小時之內(nei) 給出了報價(jia) 。他們(men) 根本難以置信。”

中美團隊優(you) 勢互補：兼顧國際銷量和中國需求偏好

奧茲(zi) 登表示，其實鑫苑也許並不是最快看到海外商機的中國開發商，但是下決(jue) 定很快，抓準了時機。而這背後是管理層對外國人以及當地團隊和專(zhuan) 家的信任。與(yu) 此不同的是，一些中國企業(ye) 或其他亞(ya) 洲企業(ye) 卻盲目信任那些英文流利但對房地產(chan) 行業(ye) 知之甚少的老朋友，老同學來擔任談判代表。

“這樣是沒法做成生意的。”

奧茲(zi) 登認為(wei) ，前車之鑒就是80年代的日本。“當時，所有日本（在美）投資的決(jue) 定都是在東(dong) 京定下的，不是在紐約。日本公司的董事長的旁邊有很多我們(men) 稱作是“言聽計從(cong) 的人”，拍馬屁的人，他們(men) 隻是附和說，（董事長看中的）是很好的投資，但是其實這些助理或董事長獲得的根本不是最準確的信息。他們(men) 根本不信任美國當地的團隊。”[薩摩亞(ya) 注冊(ce) 公司]

而鑫苑和美國團隊之間的信任也並非短時間內(nei) 建立的，在鑫苑購買(mai) 並開發紐約地產(chan) 之前，就已經在美國市場經曆了一係列的“試水” 過程。

“紐約這塊地，其實是我們(men) 的第三個(ge) 項目”， 鑫苑優(you) 晟置業(ye) 的首席執行官崔勇先生介紹道，“鑫苑第一個(ge) 項目，是在內(nei) 華達的裏諾（Reno）。我們(men) 在那裏買(mai) 了一個(ge) 富國銀行（Wells Fargo）的資產(chan) 包，而且我們(men) 很快的把它賣掉了。這個(ge) 是我們(men) 的一個(ge) 比較成功的短期投資案例，而且這個(ge) 收益率很高。然後，又跟美國的第二大開發商Lennar手裏麵買(mai) 了一些它已經建成的，就是公寓（apartment），在洛杉磯（L.A.），這兩(liang) 個(ge) 都是我們(men) 試水性的一個(ge) 項目。第三個(ge) 項目呢，就是去年5,6月份在紐約布魯克林南威廉斯堡拿到的這個(ge) 項目。”

而鑫苑在試水美國市場之前重要的裏程碑事件，是於(yu) 2007年在紐交所的IPO上市，至此成為(wei) 在紐交所掛牌的第一家中國房地產(chan) 開發商。而在鑫苑IPO融資過程中，結識了很多紐約當地的房地產(chan) 顧問，包括奧茲(zi) 登。這批人成為(wei) 了鑫苑美國團隊的核心骨幹。

而信任是雙向的。日益增大的中國人海外置業(ye) 需求，以及鑫苑自身的國內(nei) 銷售渠道和資源是美國團隊願意助力鑫苑的內(nei) 在動力。

鑫苑置業(ye) 的董事長兼首席執行官張勇就表示，鑫苑作為(wei) 一家在美上市的中國公司，既了解美國資本市場和地產(chan) 運作規則，又能考慮結合國內(nei) 投資人的需求偏好，兼顧了這兩(liang) 點，鑫苑才最終決(jue) 定來紐約開發地產(chan) 。

“我們(men) 花了一年的時間，在美國看了一百多塊地。從(cong) 西岸的舊金山，LA，一直到東(dong) 岸的紐約，華盛頓，邁阿密。我們(men) 是根據權威機構第一太平洋戴維斯所提供的市場研究，去找既能在國際市場上有銷路，又是中國投資人以及新移民感興(xing) 趣的區域，最後這麽(me) 選定這塊地的。”崔勇介紹道。

從(cong) 地址的選擇，戶型的設計，到後期銷售的規劃，鑫苑的南威廉斯堡項目都兼顧國際銷路和中國偏好。前一個(ge) 開發商的原定計劃是將南威廉斯堡項目全部做成是兩(liang) 百平米，5，6個(ge) 房間的戶型，因為(wei) 適合孩子相對多的猶太人大家庭。而鑫苑的新設計是根據新的市場調研，做成了既有適應曼哈頓上班族的小戶型，又有適合威廉姆斯堡藝術家氛圍的閣樓，並留了20多套價(jia) 位在200萬(wan) 美元的大戶型適合家庭居住和投資的住宅。“我們(men) 把市場上的目標顧客按照他的購買(mai) 行為(wei) 來分析，做出來他喜歡的一個(ge) 戶型。他們(men) 就會(hui) 對號入座來買(mai) 我們(men) 的房子”崔勇預計最終40%的買(mai) 家會(hui) 是中國人。

尊重當地的商業(ye) 規範 中國企業(ye) 可以實現美國夢

那麽(me) ，在中國開發商探路美國的過程中，又需要麵對當地監管部門的哪些規定和壓力？ 而美國各級政府又是如何看待中國開發商的這批海外拓展浪潮的呢？

紐約市布魯克林區的區長馬蒂•馬科維茨（Marty Markowitz）的態度顯得恩威並施，既歡迎合作共贏，也強調必須遵紀守法。

馬科維茨先生對騰訊財經表示，現在中國人更多參與(yu) 到美國項目來是共贏的局麵。不僅(jin) 僅(jin) 因為(wei) 中國公司本身身上承載著很多美國人的投資回報期望，比如鑫苑本身就是一家在美上市的公司，而且中國現在在美國房地產(chan) 的投資建設，又同時可以增加美國就業(ye) ，並且滿足紐約人的住房需求。

“當然鑫苑必須遵守美國和紐約當地的法律。他們(men) （中國開發商）必須要遵循美國遊戲規則，他們(men) 是和美國開發商一視同仁的。這裏不會(hui) 出現針對中美開放商的雙重標準。所有人都是一個(ge) 規則。如果他們(men) 違法，營建過程就會(hui) 被勒令停止。就這麽(me) 簡單。”

而在創造就業(ye) 方麵，他特別提到，希望鑫苑地產(chan) 雇傭(yong) 工會(hui) ，“我覺得工人的權益和工人工資保證應該是公司道德的一部分。”而根據奧茲(zi) 登此前的介紹，預計鑫苑會(hui) 在威廉斯堡項目上在美招工兩(liang) 千人，除了短期的建築工人之外，也包括後續企宣售房，以及未來鑫苑進一步商業(ye) 拓展的長期員工。

[注冊(ce) 盧森堡公司]而對於(yu) 中國企業(ye) 為(wei) 何要來美國拓展，馬科維茨表示這是企業(ye) 逐利的自然選擇，而紐約的商業(ye) 環境成熟規範，隻要遵守當地的法律，中國企業(ye) 可以實現“美國夢”。“我們(men) 剛剛看到美國一個(ge) 全國性電視台做的采訪，說到中國一些地區已經發展過度。他們(men) 建了太多的樓，而很多中國人又根本住不起那些已經建好的房子，所以我覺得中國的公司應該要來投資海外，在海外市場上，他們(men) 的投入可以有很好的回報。而且在美國，你中國人可以展翅高飛，你隻要有能力，就可以飛很高。”

展望未來：市場將決(jue) 定中國房企是否擴大海外開發規模

拿地才隻是鑫苑紐約威廉斯堡房地產(chan) 開發的第一步，目前該項目目前正在進行土地樣本的測試檢驗，以及戶型重新設計的遞交審核。如果一切進展順利的話，公司預計在今年7月開始預售，9月項目正式破土動工，而在2015年完成交付。但房地產(chan) 銷售周期相對較長，而美國法規裏限定預售隻能收取少量定金並放入托管帳戶的製度，也迫使公司需要麵對房地周期風險，並擁有更強資金管理能力。

對於(yu) 在美國已經上市的鑫苑來說，在美融資已經頗有經驗，而對於(yu) 其他中國開發商來說，除了需要麵對全球經濟下行風險之外還需要麵對國內(nei) 房產(chan) 以及經濟整體(ti) 調控的政策風險。瑞士信貸表示，萬(wan) 科和鐵獅門能否最終合作成功取決(jue) 於(yu) 中國政府是否會(hui) 批準萬(wan) 科將資金匯到海外。

對於(yu) 現在中國房地產(chan) 商所麵臨(lin) 的機遇和挑戰，奧茲(zi) 登表示，“鄧小平對中國的發展意義(yi) 很重大。他告訴人們(men) 致富光榮。這就好像是亮了盞綠燈，指示前進的綠燈。學習(xi) ，做生意，賺錢。中國現在本土發展很繁榮，但是國際拓展還是一步一步來的。而現在是中國海外拓展跨得更大一點的好時機。未來步子會(hui) 邁得更大。”

而中國房企投資的美國項目，目前仍處於(yu) 開發階段。項目最終能否順利交付，是否能得到美國市場的認可，將是中國房企是否擴大海外投資規模，將步子再邁大一點的決(jue) 定因素。

“現在是中國房地產(chan) 住宅項目的冬天。中國的房地產(chan) 開發商意識到了這點，所以要海外擴張”，美國地產(chan) 投資顧問奧茲(zi) 登對騰訊財經表示，“過去四年則是美國房地產(chan) 的冬天，但現在美國的一線城市，包括邁阿密，紐約，三藩剛剛開始回暖。所以，中國開發商依舊有很多機會(hui) 可以抄底。”