21家房企境外發債570億

據悉，“外保內(nei) 貸”是指開發商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nei) 地銀行開具一張擔保函，開發商因此能夠獲得一筆授信額度。[新加坡注冊(ce) 公司]“外保內(nei) 貸”意味著開發商不僅(jin) 需要向境外投資者支付債(zhai) 券利息，還需要向內(nei) 地銀行支付一筆貸款利息。

業(ye) 內(nei) 人士表示，多種因素交織在一起，將導致境外融資的實際成本提高3~4個(ge) 百分點。除此之外，在港上市房企每次境外發債(zhai) 還要支付募資額4個(ge) 百分點左右的發行費用。

[ 境外融資不會(hui) 比境內(nei) 的人民幣融資成本便宜。但現在是一種特殊狀態，全球的流動性出現了暫時性充裕，熱錢泛濫導致境外融資成本下降，使得當下成為(wei) 境外融資的合適窗口 ]

用“盛況空前”來形容今年內(nei) 地房企在境外掀起的發債(zhai) 潮一點也不為(wei) 過。據中國指數研究院發布的數據，截至3月15日，已有21家內(nei) 地房企在境外發債(zhai) ，融資額高達570億(yi) 元人民幣，這一數字已經逼近去年全年600億(yi) 元的水平。

[注冊(ce) 新西蘭(lan) 公司]近期又有綠城（03900.HK）、融創（01918.HK）、華南城（01668.HK）、萬(wan) 科香港(01036.HK)、首創置業(ye) （02868.HK）、旭輝集團（00884 .HK）等房企發行了不同規模的債(zhai) 券。自此，內(nei) 地房企今年以來的境外發債(zhai) 總額已經超過去年全年。

“發債(zhai) 潮的出現和美國的量化寬鬆政策（QE3）有很大關(guan) 係。”旭輝集團董事長林中在接受《第一財經（微博)日報》記者采訪時稱，美元債(zhai) 是一個(ge) 很廣闊的市場，對於(yu) 在香港上市的房企，發債(zhai) 是一定會(hui) 利用的融資手段。

不過，也有業(ye) 內(nei) 人士指出，境外發債(zhai) 或許隻是“看上去很美”，境外融資的綜合成本不比境內(nei) 的融資渠道便宜很多。但現在是一種特殊狀態，因為(wei) 全球的流動性出現了暫時性充裕。

新一輪發債(zhai) 潮來襲

內(nei) 地房企境外發債(zhai) 的狂潮自年初就已啟幕。據中指院統計，僅(jin) 2013年1月，就有17家內(nei) 地房企通過境外融資渠道募集了約合420億(yi) 元的資金，超過去年全年內(nei) 地房企境外融資總額的一半。

業(ye) 內(nei) 人士告訴記者，美國在2012年9月推出第三輪量化寬鬆政策釋放大量流動性，這為(wei) 房企境外融資提供了大量的資金來源。從(cong) 境內(nei) 環境來看，房地產(chan) 市場去年下半年以來持續回暖，部分城市樓市量價(jia) 齊升，投資者信心增強。

中指院的報告指出，去年下半年以來，內(nei) 地房企境外發債(zhai) 的認購情況良好，多數債(zhai) 券的認購在10倍以上。

但2月下旬以來，香港的債(zhai) 券市場出現了收縮。一個(ge) 直接的表現是，部分房企擱置了原定的發債(zhai) 計劃。

“我們(men) 原本定於(yu) 2月下旬發行債(zhai) 券，但當時債(zhai) 市不是很好，就選擇了推遲。”林中告訴記者，境內(nei) 新一輪地產(chan) 調控、國際金融市場 的變動等因素都會(hui) 影響投資者情緒，2月份以來發債(zhai) 的窗口比較窄。

林中表示：“當時債(zhai) 市確實有波動，我們(men) 不願讓投資者冒太大風險，故推遲了債(zhai) 券的發行。我們(men) 發債(zhai) 並不是因為(wei) 資金緊張，而是想通過發債(zhai) 優(you) 化債(zhai) 務結構。由於(yu) 沒有急迫地需求資金，這種實際情況也允許我們(men) 先放一放。”

4月9日，旭輝集團公告稱，公司發行了於(yu) 2018年到期的2.75億(yi) 美元優(you) 先票據，票麵息率12.25%。

“境內(nei) 的調控對債(zhai) 市的影響其實不是很大，最主要還是受國際資本市場的影響，境內(nei) 調控已經成為(wei) 一種常態，債(zhai) 權人和股東(dong) 的訴求是不一樣的，債(zhai) 權人隻要求企業(ye) 能夠按時還款付息。”上述業(ye) 內(nei) 人士稱，最近市場相對比較穩定，所以房企發債(zhai) 的熱情又起來了。

3月下旬至今，又有綠城、融創、華南城、萬(wan) 科香港、首創、旭輝等房企發行了債(zhai) 券，一個(ge) 月不到的時間內(nei) ，上述房企的融資總額達150億(yi) 元人民幣。

融資成本背後

內(nei) 地房企集體(ti) 掀起的發債(zhai) 潮背後，各自付出的代價(jia) 卻不盡相同。

例如，中國奧園（03883.HK）於(yu) 1月底發行的1億(yi) 美元五年期票據的年息高達13.875%，旭輝此次發債(zhai) 成本也達12.25%，而3月萬(wan) 科香港在境外的首次發債(zhai) 成本低至2.625%。

旭輝集團相關(guan) 負責人解釋稱，12.25%的票麵息率看似不低，但對於(yu) 首次境外發債(zhai) 的內(nei) 地房企而言，這個(ge) 融資成本仍在合理範圍。

“許多第一次在境外發債(zhai) 的內(nei) 地房企的融資成本在13%以上，投資者對於(yu) 上市時間不長、規模不是很大的企業(ye) 債(zhai) 券會(hui) 要求更高的價(jia) 格保護。[新西蘭(lan) 公司注冊(ce) ]如果企業(ye) 每次發債(zhai) 都能夠按時償(chang) 還，發債(zhai) 的票麵息率自然就會(hui) 下降。”旭輝集團相關(guan) 負責人如是說。

當然也有例外。3月27日，萬(wan) 科公告披露，萬(wan) 科地產(chan) （香港）有限公司通過旗下子公司發行8億(yi) 美元5年期定息債(zhai) 券，首次境外發債(zhai) 的票麵利率僅(jin) 2.625%。

有證券分析師對記者表示，做到萬(wan) 科的規模和評級（BBB+），發債(zhai) 成本確實可以降到2%~4%，類似的企業(ye) 還有華潤置地（01109.HK）和中海地產(chan) （00688.HK）。而評級隻有一個(ge) B的房企，發債(zhai) 成本一般在7%~14%。

一家香港上市房企負責人告訴記者，債(zhai) 券的價(jia) 格取決(jue) 於(yu) 幾個(ge) 方麵，一個(ge) 是美國國債(zhai) 的利率，這是一個(ge) 基準；第二，市場上貨幣的供需；第三是企業(ye) 本身的情況，例如評級就是一個(ge) 重要的參考，在這方麵國企相對民企的優(you) 勢就很大。

“融資成本還取決(jue) 於(yu) 公司的信用記錄，每次借錢都還，投資者借錢給你就不怕，就會(hui) 比較便宜。投資者借錢給你，但麵值跌了，下次發債(zhai) 就比較難。”上述香港上市房企負責人稱。

隻是“看上去很美”？

記者同時發現，在香港上市的內(nei) 地房企在發債(zhai) 公告中，一般都將募資的首要用途描述為(wei) “現時債(zhai) 務再融資”。

上述香港上市房企負責人坦言，說白了就是借新債(zhai) 還舊債(zhai) 。“我們(men) 會(hui) 用發債(zhai) 募集的資金大量替換非銀行貸款，從(cong) 而降低融資成本。進一步說，就是把高成本的信托給替換掉。打通了境外的融資渠道後，就有很多的工具可以用，發債(zhai) 是可持續的，每一次都比上一次更便宜，是今後主要的融資渠道之一。”

值得一提的是，也有業(ye) 內(nei) 人士指出，境外發債(zhai) 或許隻是“看上去很美”。

盛富資本與(yu) 協縱國際總裁黃立衝(chong) 稱，總體(ti) 來說，境外融資不會(hui) 比境內(nei) 的人民幣融資成本便宜。但現在是一種特殊狀態，全球的流動性出現了暫時性充裕，熱錢泛濫導致境外融資成本下降，使得當下成為(wei) 境外融資的合適窗口。

記者了解到，房企境外發債(zhai) 或股權融資的資金流回內(nei) 地，一般都以外匯資本金和“外保內(nei) 貸”為(wei) 主要回流渠道，這兩(liang) 種渠道的隱性成本都不小。