二手房交易征稅20%已存在20年

3月4日，全國政協委員、住建部副部長齊驥表示，針對新的國務院調控文件，一周內(nei) 會(hui) 有詳細的信息解讀。而各地方的調控目標需要各地方政府製定並發布，預計3月底地方政府細則將會(hui) 出台。各地出台“國五條”實施細則，都要以國務院意見為(wei) 準，[盧森堡注冊(ce) 公司]不存在房價(jia) 上漲過快的城市先出、上漲相對較慢的城市後出的問題。

3月1日發布的房地產(chan) 調控政策“國五條”細則要求，對出售自有住房的，應依法嚴(yan) 格按轉讓所得的20%征稅。

3月4日(周一)，滬深兩(liang) 市的招商地產(chan) (000024.SZ)、保利地產(chan) (600048.SH)、萬(wan) 科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)四家房地產(chan) 上市企業(ye) 龍頭股票相繼跌停；而各大城市的存量房交易中心，恐慌氣氛彌漫於(yu) 人潮擁擠的夾縫中，有的交易中心甚至通宵運營以滿足不斷湧入的過戶人群；四處泛起的流言、預測，各路人馬的分析批判……整個(ge) 市場被突如其來的“征稅20%”攪成了一鍋粥。

“征稅20%”，真的是橫空出世嗎？

“征稅20%”的規定已存在了20年

“國五條”細則要求：“對出售自有住房按規定應征收的個(ge) 人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能核實房屋原值的，應依法嚴(yan) 格按轉讓所得的20%計征。”

“依法”二字，從(cong) 何而來？

1994年，國家將3部舊版個(ge) 人所得稅法合並修改為(wei) 現行個(ge) 人所得稅法頒布實施。個(ge) 人所得稅法條款顯示，“財產(chan) 轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為(wei) 百分之二十。”“財產(chan) 轉讓所得，是指個(ge) 人轉讓有價(jia) 證券、股權、建築物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產(chan) 取得的所得。”

其第五條第五款解釋稱：“財產(chan) 轉讓所得，以轉讓財產(chan) 的收入額減除財產(chan) 原值和合理費用後的餘(yu) 額，為(wei) 應納稅所得額。”

[注冊(ce) 伯利茲(zi) 公司]從(cong) 1994年到2011年，個(ge) 人所得稅法經過6次修訂，但包括上述條款在內(nei) 的重要內(nei) 容並未出現過變更。因此，如果從(cong) 1993年算起，“二手房交易要繳納20%的個(ge) 稅”的規定已經存在了20年。

2006年7月，國稅總局有關(guan) 負責人在接受中國政府網記者采訪時表示：對個(ge) 人轉讓住房所得征收個(ge) 稅，是1994年起實施的個(ge) 人所得稅法的一項基本規定。1999年，財政部、國稅總局、建設部聯合下發《關(guan) 於(yu) 個(ge) 人出售住房所得征收個(ge) 人所得稅有關(guan) 問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)，對個(ge) 人轉讓房屋所得征收個(ge) 稅的一些特殊情況規定了優(you) 惠政策，但是，基本政策始終未變。

記者查詢後得知，上述1999年的相關(guan) 優(you) 惠政策規定：“為(wei) 鼓勵個(ge) 人換購住房，對出售自有住房並擬在現住房出售後1年內(nei) 按市場價(jia) 重新購房的納稅人，其出售現住房應繳納的個(ge) 人所得稅，視其重新購房的價(jia) 值可全部或部分予以免稅；對個(ge) 人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(ge) 人所得稅。”

為(wei) 何一直按1%~3%征收？

2006年7月，《國家稅務總局關(guan) 於(yu) 個(ge) 人住房轉讓所得征收個(ge) 人所得稅有關(guan) 問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)正式下發，對二手房交易所得征收個(ge) 稅有關(guan) 問題作了進一步明確。

上述國稅總局有關(guan) 負責人表示，隨著二手房交易逐漸活躍，各地稅務機關(guan) 在對二手房交易所得征收個(ge) 稅過程中也反映出一些問題，主要有：一是二手房交易中發生的相關(guan) 費用有關(guan) 扣除的規定不夠明確、詳細，各地執行不一；二是實際征管中，一些納稅人瞞報交易價(jia) 格或者不能提供與(yu) 納稅有關(guan) 的房屋交易信息，使稅務機關(guan) 依法征稅的難度較大；三是一些地區對二手房交易個(ge) 稅的征收不到位，影響了執法剛性，造成稅收收入流失。針對上述問題，國稅總局的《通知》對二手房交易所得征收個(ge) 人所得稅有關(guan) 規定作了進一步明確，以利於(yu) 各地稅務機關(guan) 規範執法，統一征管程序，依法加強稅收征管。

《通知》規定，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關(guan) 審核後，允許從(cong) 其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關(guan) 合理費用。合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中，裝修費用方麵，已購公有住房、經濟適用房，最高扣除限額為(wei) 房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為(wei) 房屋原值10%。

明確對納稅人申報收入不實的，征收機關(guan) 依法有權根據有關(guan) 信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關(guan) 涉稅資料的，稅務機關(guan) 可以在住房轉讓收入的1%－3%比例內(nei) 核定應納個(ge) 人所得稅額。

上述相關(guan) 政策發布後，全國各地稅務機關(guan) 開始對上述框架性政策進行細化。以上海為(wei) 例，2006年該市要求二手房交易中的納稅人在辦理過戶手續前要到相關(guan) 稅務部門申報納稅，並提供產(chan) 權人的身份證件、購房合同、房屋原值憑證、銀行結息清單等。

北京某大型房地產(chan) 中介機構的從(cong) 業(ye) 者告訴《中國經濟周刊》：“二手房交易征稅20%的規定一直存在。但是在幾乎所有交易中，我們(men) 都是按照不能提供房屋原值的情況進行處理的。這樣操作可以減輕二手房購房者所承擔的稅負。因為(wei) 二手房交易中，稅務被完全轉嫁到買(mai) 房者身上。”

偉(wei) 業(ye) 我愛我家集團副總裁胡景暉在接受《中國經濟周刊》采訪時說：“當這個(ge) 規定出來後，很多交易者稱原來可以證明房屋原值的發票等票據遺失，此外一些費用可以合理抵扣，所以交易中就一直用1%到3%的稅率來執行。”

麵對20%的個(ge) 稅稅率，任何試圖從(cong) 二手房交易過程中獲利的交易者都在力圖規避。比如，2008年8月份北京望京地區的二手房價(jia) 格為(wei) 8000多元/平方米，而現在的單價(jia) 則攀升到3萬(wan) 元。如果一個(ge) 業(ye) 主在2008年最低點以80萬(wan) 總價(jia) 購入，那麽(me) 2013年則升值到了300萬(wan) 元。按照所得部分稅率20%來計算，則需要繳納54萬(wan) 元的稅款。胡景暉反問記者：“誰願意去繳這麽(me) 多的稅？”

“舊政策”釋放新恐慌

一位中國房地產(chan) 協會(hui) 高層管理者告訴《中國經濟周刊》：“政策存在這麽(me) 久，現在再度重申，並不是說中央知道這項政策有明顯效果卻藏起來留到最後用。我個(ge) 人認為(wei) 是因為(wei) 以前確實有很多住房無法確定原值，而現在隨著房地產(chan) 信息係統建設的進步，此政將更易操作，以便抑製投資和投機型需求。”

在北京、天津、上海等一線城市，二手房交易大廳內(nei) 人滿為(wei) 患。為(wei) 了解決(jue) 公眾(zhong) 的交易需求，上海甚至啟動了通宵作業(ye) 的辦法來完成過戶。一些中介公司告訴《中國經濟周刊》，從(cong) 2012年年中開始，隨著二手房交易量上漲，集結於(yu) 北京二手房交易大廳和稅務大廳的黃牛黨(dang) 已經將倒號價(jia) 格拉升至500元，是此前價(jia) 格的2到5倍。隨著“國五條”的落地，倒號價(jia) 格也水漲船高至1000元。

胡景暉向記者證實，在“國五條”細則發布後，偉(wei) 業(ye) 我愛我家北京地區的中介業(ye) 務量已經出現了明顯攀升。“很多原本意向性的潛在交易，因為(wei) 擔心背負高稅率而迅速簽約。相比較而言，買(mai) 家更加恐慌，擔心負擔稅款。而既買(mai) 又賣的改善性需求的擔憂最為(wei) 明顯。” 胡景暉預計，等地方政策細則落地後，二手房交易量會(hui) 有20%~30%的降幅。

有媒體(ti) 援引北京市住建委的數據顯示，初步統計，春節後至“國五條”發布前，北京存量房網上簽約共8312套，日均簽約593.71套，“國五條”發布後，存量房網上簽約共1519套，日均簽約759.5套，較政策出台前增長27.92%。

新政的威力並不僅(jin) 僅(jin) 局限於(yu) 二手房交易環節，在滬深兩(liang) 市的房地產(chan) 上市公司也受到了前所未有的打擊。

3月4日，兩(liang) 市對地產(chan) 板塊景氣持續性及經濟複蘇預期的悲觀情緒彌漫[伯利茲(zi) 公司注冊(ce) ]，導致地產(chan) 板塊集體(ti) 上演跌停潮，跌幅超8%，超50隻地產(chan) 股跌停；地產(chan) 股占比較大的深成指重挫5.29%，而滬指也暴跌3.65%，收於(yu) 2273.40點，創下2010年11月12日以來最大跌幅。

有證券機構分析認為(wei) ，這主要源自市場對政策信息不確定性所產(chan) 生的恐慌情緒。目前最大的爭(zheng) 議在於(yu) 尚未公布的實施細則及其執行力度，若嚴(yan) 格執行，將會(hui) 對地產(chan) 板塊及整個(ge) A股市場產(chan) 生顯著的影響。

毫無疑問的是，資本市場的震蕩意味著市場依舊將房地產(chan) 業(ye) 視為(wei) 經濟支柱型產(chan) 業(ye) 。麵對“國五條”的影響，新建商品住房市場將受到怎樣的刺激，不同人有不同看法。

全國政協委員、全國工商聯副主席、寶龍集團董事長許健康在接受《中國經濟周刊》采訪時說：“從(cong) 中短期看，房價(jia) 會(hui) 趨於(yu) 穩定。因為(wei) 中國房地產(chan) 政策不是要打壓房地產(chan) ，而是要讓房地產(chan) 市場更健康，讓更多人買(mai) 得起房。同時房地產(chan) 的發展對其上下遊產(chan) 業(ye) 鏈有很好的推進作用，因此中短期會(hui) 穩定。但長期看，如果過分打壓，就不好了。”

全國政協委員、財政部財政科學研究所副所長賈康(微博)在接受《中國經濟周刊》采訪時說，如果合理的剛性需求由於(yu) 高稅率被擠壓出二手房市場，那麽(me) 他們(men) 會(hui) 進入新房市場以滿足購房需求，這可能會(hui) 拉高新房市場的溫度。