業內曝稅費成本占房價兩三成 多環節重複征稅

一套房子從(cong) 打地基、建成到交易完成，[美國注冊(ce) 公司]要交多少稅費？這些稅費的成本占房價(jia) 多大比例？

“一般來說，土地出讓金約占房價(jia) 的30%，建設費用占20%左右，各種稅費占到20%—30%，其餘(yu) 部分才是開發商的利潤。”鵬欣集團一位高層向《華夏時報》記者表示。

全國工商聯房地產(chan) 商會(hui) 名譽會(hui) 長聶梅生認為(wei) ，中國房地產(chan) 市場最根本的問題是土地問題。目前大部分存量房已繳納了70年土地使用費，如果按照房產(chan) 的價(jia) 值來征稅，又不考慮已經繳納的土地使用費，實質上就是重複征稅。因此，應對房地產(chan) 稅製進行改革。

“應對房地產(chan) 業(ye) 進行減稅、並稅，而不是加稅，但這條路並不容易。”複旦大學房地產(chan) 運營研究所所長蔡為(wei) 民說。

多環節重複征稅

“購房者身上已經背負了太多看不見的稅費。如果購買(mai) 二手房時賣家再將差額20%的個(ge) 稅轉嫁到買(mai) 家身上，購房者又增加了新的稅費負擔。”上海一家房企高層告訴記者。

上述房企高層說，與(yu) 房地產(chan) 相關(guan) 的諸多稅費中，有不少是被重複征稅的。除房產(chan) 交易涉及的稅費，新建樓盤涉及的稅費名目繁多，達60多項。

業(ye) 內(nei) 人士指出，在設計、[注冊(ce) 英國公司]施工、監理等不同環節都存在重複征收之嫌。

“向規劃和建委兩(liang) 個(ge) 部門分別繳納的設計費和報建費，我認為(wei) 就是重複征稅。”一家房企研究部經理表示。

開發商獲得土地後，並非自行對樓盤進行設計就能夠開工，而是首先要獲得規劃許可證和施工許可證。要獲得這兩(liang) 個(ge) 許可證，還需要向規劃、城建和建交委等部門繳納勘察丈量費、規劃設計費和報批報建費。

“對樓盤公共配套的設計、測量是由政府指定的規劃設計院來做的，這一環節已經向規劃部門付了設計和測量的費用；但在報批報建的時候，還要再向建委繳納規劃技術服務費和房產(chan) 測繪費。”一位不願具名的開發商告訴記者，除了重複征收的“設計費”，在他們(men) 需要繳納的費用中還出現了一些額外的費用。

“施工建設費、城建費、設計費等環節，其實都是在重複征稅。而像土地和房屋契稅，其實是可以進行合並或減稅的。”上述開發商說。

“施工建材中，鋼鐵、水泥等其實已經向國家交過稅了，但進入樓盤施工後開發商還要再交稅。一個(ge) 樓盤周邊已經做好了水電煤通訊，開發商在交了城市建設費後其實就將管線接入小區了；但如果要進行水電煤的聯網，還需要再交基礎建設的配套建設費。”上海房源房地產(chan) 企業(ye) 董事長季寶紅表示。

而在監理環節，不少第三方監理單位在已經收取工程監理費之後，還要再收取工程質量監督費和安全監督費。

“對一個(ge) 樓盤的監理，最主要的內(nei) 容就是對項目工程質量和安全的監督；而在收了監理費之後還要收另外兩(liang) 項，這不是重複收費麽(me) ？”鵬欣集團人士說。

稅費轉嫁購房者

除了直接向規劃、房管等部門繳納各種稅費，樓盤在開發過程中還要向所在地的消防、環衛部門，另外再繳納不同種類的費用。

一些項目還存在莫名其妙的稅費。記者在南京某房地產(chan) 項目成本利潤測算報告中看到，該樓盤在報批報建環節按樓盤建設麵積，需要繳納1元/平方米的“白蟻防治費”和1.48元/平方米的“圖紙審查費”。

而在另一份塗州市基本建設項目收費分類表中，[英國公司注冊(ce) ]向市醫保中心繳納0.15%的農(nong) 民工工傷(shang) 保險的同時，還要向市人社局再繳納2%的農(nong) 民工工資保障金。

“項目規劃雖然已經報上去並在規劃部門通過了，但可能還是不能按設計方案施工。因為(wei) 施工環節往往是由建交委部門管理的，這個(ge) ‘圖紙審查費’就是向建交委或當地的房管部門繳納的費用。”同策房產(chan) 研究總監張宏偉(wei) 表示。

記者在另一個(ge) 項目的成本預算表中發現，在間接成本一項中，單獨列出了約545萬(wan) 元的“不可預見費”。一位開發商告訴記者，這個(ge) 是每個(ge) 開發商都必備的。“名義(yi) 上的稅費都交了並不代表沒事了，有些部門沒照顧到，這些部門的人可能就會(hui) 過來，項目就進行不下去。不可預見費就是起這個(ge) 作用的，而這個(ge) 費用隻可能多不可能少。”一位不願具名的房企營銷經理表示。

在所有稅費中，契稅是被業(ye) 內(nei) 認為(wei) 有可能進行降稅的環節之一。

開發商在獲得土地的時候除了交土地出讓金，要按土地評估價(jia) 繳納4%的契稅；而購房者在購房時，還要按房屋交易金額再繳納1%-3%的購房契稅。

“雖說土地契稅和房屋契稅分別屬於(yu) 土地和房屋兩(liang) 個(ge) 領域。這也是土地製度所決(jue) 定的：土地契稅是開發商辦大產(chan) 權證所必需的，而購房者是在過戶房產(chan) 時需要在大產(chan) 權證上辦理小產(chan) 權證。如果土地契稅和房屋契稅能進行合並或降下來，對降低房屋成本也是有益的。”張宏偉(wei) 表示。

蔡為(wei) 民指出，加在樓盤和開發商身上的各種稅費，最終都要由每個(ge) 購房者買(mai) 單。而在稅費過高的情況下，相關(guan) 部門應該通過減稅、並稅來減輕購房者的壓力。

而減稅麵臨(lin) 不小阻力，因為(wei) 房地產(chan) 環節的稅收對財政貢獻頗大。

“以2009年為(wei) 例，中國一年稅收收入的增長額超過三分之一來自於(yu) 房地產(chan) 業(ye) 。”易居房地產(chan) 研究院發展研究所所長李戰軍(jun) 表示，2009年我國房地產(chan) 土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chan) 稅、城鎮土地使用稅、房地產(chan) 營業(ye) 稅和房屋轉讓所得稅等7項稅收增收額共計1851.85億(yi) 元，占該年全部稅收收入增收額的35%。