銀監會支持探索農地抵押貸款

根據銀監會(hui) 要求，2013年商業(ye) 銀行要探索擴大農(nong) 戶、農(nong) 民專(zhuan) 業(ye) 合作社和龍頭企業(ye) 等借款人可用於(yu) 擔保的財產(chan) 範圍。[注冊(ce) 安圭拉公司]支持在法律關(guan) 係明確地區探索開展農(nong) 村土地承包經營權、宅基地、農(nong) 房等抵（質）押貸款業(ye) 務。

早在2010年，央行、銀監會(hui) 、證監會(hui) 、保監會(hui) 就聯合發出指導意見，要求在全國範圍內(nei) 推進農(nong) 村金融產(chan) 品和服務方式創新。探索開展農(nong) 村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款業(ye) 務。在不改變土地集體(ti) 所有性質、不改變土地用途和不損害農(nong) 民土地承包權益的前提下，探索開展相應的抵押貸款試點，豐(feng) 富“三農(nong) ”貸款增信的有效方式和手段。

分析人士認為(wei) ，上述標的物的抵押貸款主要阻礙在於(yu) 評估難、抵押難和變現難。如果這些難題在政策上不解決(jue) ，銀行在實際操作中難度較大。

據《每日經濟新聞》記者了解，東(dong) 莞農(nong) 村商業(ye) 銀行推出的一款名為(wei) “宅基貸”的產(chan) 品，是該行向擁有宅基地房地產(chan) 權物業(ye) 的業(ye) 主發放的個(ge) 人綜合經營性貸款，最高授信額度可達1500萬(wan) 元。該產(chan) 品雖然名為(wei) “宅基貸”，卻並不是利用宅基地抵押貸款，而是通過引入擔保公司的方式，借助擔保手段，向宅基地業(ye) 主們(men) 放款。

而“宅基貸”的貸款要求是，“借款人或擔保人擁有一定宅基地房產(chan) 物業(ye) ，無須辦房地產(chan) 權證，無須辦理抵押登記，由擔保公司或銀行認可的保證人提供保證即可。”

[安圭拉公司注冊(ce) ]記者以客戶的身份向東(dong) 莞農(nong) 村商業(ye) 銀行谘詢，該行一名客戶經理表示：“我行主要是和擔保公司合作來做，如果不是擔保公司而是一般的企業(ye) 擔保，最多能貸150萬(wan) ～200萬(wan) 元。房子不用抵押給我們(men) ，一旦貸款還不上了，我們(men) 也是找擔保公司，宅基地抵押是你們(men) 和擔保公司的事。”也就是說，在上述業(ye) 務中，銀行風控考慮的最重要因素是擔保方麵。

據上述客戶經理介紹，“宅基貸”的成本是銀行貸款利率加擔保公司的擔保費用，即使除掉政府的補貼，最終的成本也在月息是7~8厘，年利率就是8.4%到9.6%。這對於(yu) 一般農(nong) 戶來說，貸款成本有些偏高。

重慶已推“三權”抵押貸款/

中央財經大學金融學院教授韓複齡在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，需要政策先行。如果法律上沒有相關(guan) 的配套措施，一切可能隻是一紙空文。因為(wei) 宅基地的轉讓範圍太窄，隻限於(yu) 本村居民。農(nong) 村土地經營權抵押又存在單戶農(nong) 民土地少，農(nong) 村種地不賺錢的問題。

據了解，作為(wei) 國家統籌城鄉(xiang) 綜合配套改革試驗區，重慶建立了統籌城鄉(xiang) 的土地利用製度。在確保基本農(nong) 田總量不減少、用途不改變的前提下，允許農(nong) 民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。

在政策先行的前提下，目前重慶農(nong) 商行已推出了以農(nong) 村居民房屋、農(nong) 村土地承包經營權、林權為(wei) 抵押物的“三權”抵押貸款。

《每日經濟新聞》記者了解到，重慶農(nong) 商行的農(nong) 村土地承包經營權抵押貸款要求借款人自有資金投入比例不得低於(yu) 借款項目所需資金的50%。另外，還需要抵押物所在發包方同意。

而農(nong) 村居民房屋抵押貸款，期限最長5年，可根據借款人生產(chan) 經營活動、項目現金流和評級授信情況，最高達房屋評估價(jia) 值的60%。另外，還要求抵押物所在村（居）委員會(hui) 出具同意土地使用權隨房屋一並抵押，抵押權實現時同意處置、[安圭拉注冊(ce) 公司]轉讓的承諾或決(jue) 議。

據悉，當地政府還專(zhuan) 門發文，對於(yu) “三權”抵押融資的抵押、登記、轉讓和處置等進行規範。以重慶市墊江縣為(wei) 例，該縣積極做好有關(guan) 配套機製建設。例如，加快推進土地承包經營權、農(nong) 村居民房屋、林權的確權登記頒證工作。

另外，該縣還依托市、縣兩(liang) 級財政出資設立的全市農(nong) 村產(chan) 權抵押融資風險補償(chang) 專(zhuan) 項資金，對經辦銀行因發放農(nong) 村“三權”抵押貸款而產(chan) 生的損失進行補償(chang) 。補償(chang) 比例為(wei) 35%，其中市級承擔20%、縣級承擔15%。

重慶銀監局數據顯示，截至2011年12月末，重慶四家主要涉農(nong) 銀行（重慶農(nong) 商行、農(nong) 行、農(nong) 發行、郵儲(chu) 銀行）的 “三權”抵押貸款餘(yu) 額為(wei) 57.07億(yi) 元，其中林權抵押貸款為(wei) 36.54億(yi) 元，農(nong) 房抵押貸款為(wei) 18.94億(yi) 元，農(nong) 村土地承包經營權貸款為(wei) 1.59億(yi) 元。

在涉農(nong) 貸款中，抵（質）押物的缺乏一直是個(ge) 難題。囿於(yu) 相關(guan) 政策和法律的限製，農(nong) 民手中最值錢的農(nong) 村土地承包經營權、宅基地和農(nong) 房卻很難盤活變現。

不過，銀監會(hui) 辦公廳在近日下發的《關(guan) 於(yu) 做好2013年農(nong) 村金融服務工作的通知》中明確表示，支持在法律關(guan) 係明確地區探索開展農(nong) 村土地承包經營權、宅基地、農(nong) 房等抵（質）押貸款業(ye) 務。

據了解，早在2010年“一行三會(hui) ”就發出指導意見，探索開展農(nong) 村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款業(ye) 務，可時至今日未見太大突破。比較典型的探索是東(dong) 莞農(nong) 村商業(ye) 銀行的宅基貸和重慶農(nong) 商行推出的農(nong) 村居民房屋、農(nong) 村土地承包經營權、林權抵押貸款。

記者表示，農(nong) 村的土地和房屋抵押貸款，關(guan) 鍵是要政策先行。如果周轉問題不解決(jue) ，法律上沒有相關(guan) 的配套措施，這樣的政策可能隻是一紙空文。