中國購房大軍搶灘美國

去年9月，[新西蘭(lan) 公司注冊(ce) ]來自中國河南、2007年就在紐約上市的房地產(chan) 商鑫苑置業(ye) 以5420萬(wan) 美元的價(jia) 格購得位於(yu) 紐約布魯克林威廉斯堡城區的一塊土地，用於(yu) 該公司在美國進行的首個(ge) 房地產(chan) 開發項目。此項目是一幢擁有超過200個(ge) 單元住戶的公寓大樓，開發麵積約為(wei) 4.7萬(wan) 平方米，計劃投資約2億(yi) 美元。

“美國的公司乃至當地開發商都非常青睞與(yu) 中國房地產(chan) 開發商合作。”鑫苑置業(ye) 銷售總監張令青對《第一財經（微博
第一財經聽眾(zhong) ：298014人+收聽已收聽最新消息 2013年2月18日 10:48【春節消費5390億(yi) 元 區域零售商銷售增速放緩】據商務部監測，除夕至正月初六，全國重點監測零售和餐飲企業(ye) 銷售額5390億(yi) 元，比2012年春節期間增長14.7%。 https://url.cn/DVHsKw 更多
)日報》表示，“中國開發商資金充裕、財力雄厚，並有很好的客戶基礎，對美國開發商來說是互利雙贏的好事。”

房市紅火

[新西蘭(lan) 注冊(ce) 公司]2012年無疑是中國對美投資創紀錄的一年。中國對美國企業(ye) 的投資數額就達到65億(yi) 美元，創下曆史最高紀錄。美國經濟正在緩慢複蘇，當年危機時崩潰的房地產(chan) 市場已經成為(wei) 複蘇的亮點。

評級機構標普公司2012年年底發布的報告顯示，美國大城市房價(jia) 已經連續9個(ge) 月上升，其中20個(ge) 大城市在10月份房價(jia) 同比上漲4.3%。美國房屋市場研究公司核心邏輯(CoreLogic) 1月14 日表示，2012年美國房價(jia) 上漲 7.5%，創 6 年來最大漲幅。同時，利率持續在曆史低位，投資房地產(chan) 正逢其時。

股神巴菲特在2012年2月就曾經說過，如果實際操作沒問題，他要貸款買(mai) 成千上萬(wan) 的獨立屋，而且如果持有時間足夠長，房地產(chan) 會(hui) 比股票回報率更高。因預測房地產(chan) 危機而一舉(ju) 成名並且賺取40億(yi) 美元的對衝(chong) 基金經理保爾森(John Paulson)在今年1月也改變了自己對房地產(chan) 的態度，他認為(wei) 現在是購買(mai) 房產(chan) 的最好時機。

很多中國投資者顯然意識到了這一點。全美房地產(chan) 經紀人協會(hui) 的報告顯示，2011年海外投資者在美購房金額總計820億(yi) 美元，其中中國買(mai) 家以超過70億(yi) 美元成為(wei) 美國房地產(chan) 第二大投資群體(ti) ，僅(jin) 次於(yu) 加拿大。

在紐約，59街至79街、公園大道至第五大道之間是最豪華區域，起拍金額在300萬(wan) 美元以上的房子，約有60%的競拍者是華人。而在曼哈頓下城，據一家不願透露公司名的房地產(chan) 商統計，價(jia) 位超過100萬(wan) 美元的公寓住宅中，有超過200戶是中國買(mai) 家。

席卷全美

中國投資者不僅(jin) 在紐約掀起購房浪潮，佛羅裏達州、加州也都遍布中國富豪的足跡。據加拿大媒體(ti) 《多倫(lun) 多星報》日前報道，加拿大多倫(lun) 多市的佛州搜房公司工作人員稱：“最近我們(men) 的客戶為(wei) 了訂航班而精疲力竭，[注冊(ce) 塞舌爾公司]有些中國投資者甚至不用親(qin) 自前來便定了35套公寓。他們(men) 隻是看看圖片就直接簽支票成交。”

佛羅裏達州粉棕櫚地產(chan) 創始人艾普利米安(Shant Epremian)對加拿大媒體(ti) 表示：“我準備將銷售重點轉向亞(ya) 洲，那裏的資金非常雄厚。買(mai) 家都在尋找好的商機，也看到了佛州房市的低價(jia) 促銷。”

富裕華人在海外購房往往果斷堅決(jue) ，全現金付款，自然深得經紀人喜愛。

“中國買(mai) 家的顯著特點是，果斷決(jue) 定。”紐約房產(chan) 經紀人戴爾(Dale)對本報表示，“有的看五套房就拍板了，有的甚至隻是看看房子的圖片便簽支票成交了。而美國買(mai) 家，很多時候會(hui) 看了一套又一套，有時要看上一兩(liang) 年。”

對於(yu) 中國買(mai) 家的購房特點，許多美國經紀人也都了然於(yu) 胸。“華人偏愛全新房，要有許多附加設施，也喜歡吉利數字的樓層，要能看見好的風景。同時非常看重風水。”戴爾說，在戶型上，獨立產(chan) 權公寓、合作公寓、聯排別墅的銷售狀況都不錯。

國內(nei) 房地產(chan) 大佬也早就看好美國的奢華公寓。2009年，北京萬(wan) 通地產(chan) 股份有限公司就將目標鎖定在紐約地標建築——世貿中心一號樓，並成為(wei) 其第一位商業(ye) 租戶，打造“中國中心”，長期承租64層至69層約兩(liang) 萬(wan) 平方米的黃金樓層，月租金高達千萬(wan) 美元。

世貿中心新址僅(jin) 基礎設施就投資110億(yi) 美元，是極具挑戰的商業(ye) 不動產(chan) 項目。萬(wan) 通董事長馮(feng) 侖(lun) 在2012年哥倫(lun) 比亞(ya) 大學中國論壇上曾表示：“這樣的情況下，因為(wei) 萬(wan) 通的戰略不隻做住宅，還做商務不動產(chan) ，借由這樣一個(ge) 項目，我們(men) 真正了解到，在紐約怎麽(me) 樣來做商用不動產(chan) ，理解到我們(men) 認為(wei) 的美國模式。這些對萬(wan) 通提升在本土的競爭(zheng) 能力都具有非常大的幫助。”

現在，“中國中心”的招商項目已經如火如荼地展開，接下來會(hui) 有更多的中國企業(ye) 進駐世貿中心。

潛在風險

另一方麵，進軍(jun) 美國的中國房地產(chan) 商還是將很大部分的營銷麵向國內(nei) 市場。張令青在接受本報采訪時表示，[注冊(ce) 薩摩亞(ya) 公司]鑫苑置業(ye) 在紐約的項目將於(yu) 2013年上半年動工，預計2014年底完工。今年夏季將會(hui) 在北京、上海、廣州、深圳等中國一線城市率先啟動住房預售。粗略估計，該公寓樓的銷售總額約為(wei) 2.5億(yi) ~3.5億(yi) 美元。但根據目前美國房市逐漸回暖的信號，預計建成後3~5年內(nei) ，鑫苑置業(ye) 在美國所有項目總銷售額有望突破10億(yi) 美元。

“鑫苑的主要市場還是在中國。”張令青說，“現在我們(men) 很關(guan) 注中國投資者喜歡居住的美國城市，如紐約、洛杉磯、舊金山和邁阿密等。我們(men) 會(hui) 繼續在美國搜尋其他項目，並計劃將所建樓盤的40%左右賣給中國投資者。”

不過，在美國投資必須對當地的各種相關(guan) 法律法規非常了解，才有可能生存和發展。馮(feng) 侖(lun) 就曾經在紐約的一次論壇上講過，當年租用世貿中心一號樓，各種文件已經超過一人多高的時候，事情就進行得差不多了。

鑫苑置業(ye) 的不少員工都是美國人，尤其是美國項目的負責人幾乎都是在當地聘請的專(zhuan) 員。他們(men) 訓練有素，且十分了解美國的法律、稅收製度、保險製度和貸款等要素，主要負責項目調研、土地估價(jia) 、產(chan) 權管理、合約簽訂、條款核實等。在進軍(jun) 紐約市場之前，鑫苑置業(ye) 已經在美國西海岸開拓了房產(chan) 項目，並與(yu) 美國第二大房地產(chan) 開發商萊納房屋公司(LENNAR)合作，打造豪華城市公寓項目。

不過，中美兩(liang) 國房地產(chan) 業(ye) 的行規依然會(hui) 有諸多不同，這給鑫苑置業(ye) 帶來了不小的挑戰。在中國，房產(chan) 商大多是“滾動式”開發，也就是依靠銀行貸款和預售收入來支撐項目建設，回款速度直接影響開發成本。回款速度越快，開發的資金成本也就越低，利潤空間就會(hui) 加大。在這一過程中，開發商會(hui) 將回款迅速投入到下一個(ge) 開發項目，現金一直在不斷滾動。

然而在美國，政府為(wei) 了保護房屋購買(mai) 者的利益，開發商的預售收入在項目建設完成之前要放在銀行的托管賬戶，完工之前這筆現金不可以取出。開發商籌足購地款項後往往要委托產(chan) 權保險公司進行產(chan) 權審查，審查這塊地是否有糾紛，比如地役權、留置權、抵押、費用等等。紐約的土地往往都有上百年的曆史，很多賣家在賣地時根本說不清祖輩上幾代人是否有將土地抵押或是否有其他債(zhai) 務問題，如果中國投資者沒有仔細盤清債(zhai) 務就匆忙購買(mai) ，很容易陷入被動。

“對於(yu) 投資的每一步，我們(men) 都非常謹慎。”張令青說，“在前期，我們(men) 的很多合同要走兩(liang) 輪。不僅(jin) 要讓中國的法律顧問過目，以保護我們(men) 上市公司的利益，還要讓美國當地產(chan) 權公司以及其他第三方專(zhuan) 業(ye) 工程和評估單位仔細審核，確定萬(wan) 無一失後再簽字。務必將風險降至最低。”

海外置產(chan) 購業(ye) ？這聽起來早已不再陌生。在中國房市“體(ti) 溫”難測之際，已有越來越多的個(ge) 人和房地產(chan) 商選擇投資美國，尋求更多的發展機會(hui) 。