樓市調控一年 十大城市房價每平米漲120元

    剛剛閉幕的中央經濟工作會(hui) 議提出，要堅持房地產(chan) 調控政策不動搖。此時，距離去年工作會(hui) 議提出的“要堅持房地產(chan) 調控政策不動搖，促進房價(jia) 合理回歸”已過去1年。

　　然而，21世紀網整理發現，一年來房地產(chan) 調控基本上“隻喊不調”，從(cong) [注冊(ce) 德國公司]調控結果看，百城房價(jia) 與(yu) 年初基本持平，僅(jin) 微跌2元/平方米，十大城市房價(jia) 反漲0.78%。隨著“喊話式”調控震懾效果減弱，市場預期逆轉，北京、深圳、廣州等一線城市開始出現了久違的“暴漲”、“倒房號”、“日光盤”……“房價(jia) 的合理回歸”目標漸行漸遠。

　　北京中原地產(chan) 市場總監張大偉(wei) 認為(wei) ，房價(jia) 上漲具有階梯性特點，重點城市上漲，將帶來購房者新一輪恐慌性購房，若無更嚴(yan) 厲的調控新政，房價(jia) 反彈的勢頭將進一步擴大。

　　2012“喊話式”調控象征大於(yu) 實際？

　　伴隨著11月全國房價(jia) 與(yu) 樓市成交數據的發布，2012年樓市已走入尾聲。

　　經過一年的樓市調控，房價(jia) 是反彈還是跳水？

　　21世紀網通過整理中指院今年以來的百城房價(jia) 指數發現，2012年11月全國100個(ge) 城市住宅均價(jia) 為(wei) 8791元/平方米，環比第6個(ge) 月上漲，而與(yu) 1月份的8793元/平方米基本持平，微跌0.02%。

　　其中，北京、上海、深圳等十大城市11月份住宅均價(jia) 為(wei) 15686元/平方米，環比10月上漲0.39%，與(yu) 去年同期相比上漲0.15%，為(wei) 今年以來首次同比上漲。十大城市房價(jia) 與(yu) 今年1月份的15588元/平方米相比，上漲了0.78%。

　　從(cong) 統計數據看，11月百城房價(jia) 與(yu) 年初基本持平，十大主要城市反漲0.78% ，2011年底經濟工作會(hui) 議上提出的“房價(jia) 理性回歸”並未實現。

　　而在2012年底，北京、深圳、[注冊(ce) 百慕大公司]上海等一線城市更是傳(chuan) 來了“暴漲”、“倒房號”、“搶房”等聲音，恐慌情緒在蔓延。不過，北京、深圳數據顯示，11月份成交的物業(ye) 以大眾(zhong) 化的普通住宅為(wei) 主。

　　剛需為(wei) 何選擇在原本傳(chuan) 統意義(yi) 上的樓市淡季入場？

　　一年來，雖然住建部、統計局、國土部等部門一再表態堅決(jue) 不放鬆房地產(chan) 調控，然而始終未見有新的、更嚴(yan) 厲的房地產(chan) 調控政策出台。房價(jia) 也在悄悄地漲起來了。

　　北京的購房者陳先生對21世紀網表示，“半年前看中的房子沒舍得買(mai) ，想等等新的調控措施壓壓房價(jia) 再買(mai) ，現在已漲了近40萬(wan) ，後悔死了！”

　　中介代理閆權認為(wei) ：“今年前10個(ge) 月累計起來的需求都積累到了11月釋放，是造成樓市年底爆發的一個(ge) 原因。”憋了許久的剛需們(men) ，麵對“喊話”調控下未跌反漲的房價(jia) ，在年底忍不住出手了。

　　3輪喊話調控效果減弱年底樓市翹尾爆發

　　2011年度中央經濟工作會(hui) 議對於(yu) 2012年房地產(chan) 調控的核心表述是“要堅持房地產(chan) 調控政策不動搖，促進房價(jia) 合理回歸”。

　　從(cong) 2009年底至今的兩(liang) 年多時間裏，國家針對住宅市場相繼啟動了四輪調控，相比“史上最嚴(yan) 厲調控”的2011年，2012年的樓市調控顯得溫和。

　　21世紀網通過公開資料整理，將2012年的房地產(chan) 調控分為(wei) 三個(ge) 階段，房價(jia) 在一次次的喊話中震蕩微漲。

　　1月-5月：地方頻現“微調”，政府密集喊話，房價(jia) 微跌

　　今年上半年的樓市調控，更多的是政府與(yu) 地方“微調”之間的博弈。

　　上半年，中央宏觀經濟的微調政策波及房地產(chan) ，加上地方政府執行政策變相放鬆，市場預期逆轉，據不完全統計，上半年全國有近40個(ge) 城市明確發文微調了樓市政策。針對地方的“微調”，住建部、統計局、國土部等部門一再表態堅決(jue) 不放鬆房地產(chan) 調控，並對具體(ti) 的微調措施予以糾正。

　　如，佛山放鬆了限購，住建部就會(hui) 堅決(jue) 讓其整改，收回政策；再如，北京出現了限購資格造假的問題，住建部就會(hui) 出台一份專(zhuan) 門重申限購政策嚴(yan) 肅執行的文件，在全國範圍內(nei) 開始嚴(yan) 查購房資格造假的問題

　　房價(jia) 在相關(guan) 部門的密集“喊話”中持續了去年9月以來的下跌趨勢，據中指院統計數據，5月份百城住宅均價(jia) 8684元/平方米，實現了同比、環比雙降，但跌幅已在收窄。

　　6月-10月：樓市止跌逆漲，督查組出擊摸底，剛需“觀望”

　　半年的“觀望”，樓市並沒有出台新的調控政策。“喊話”式調控，效果似乎越來越弱。一方麵是住建部等各大部委在不斷的“喊話”，聲稱要對房地產(chan) 市場進行最徹底的調控，一方麵卻是主要城市房價(jia) 和交易量開始出現反彈。

　　進入6月，房價(jia) 時隔9個(ge) 月後止跌回升，中指院數據顯示，全國百城住宅均價(jia) 出現了0.05%的微漲，十大城市也止跌反彈0.75%，而剛剛公布的11月份數據顯示，十大城市房價(jia) 環比、同比首現雙漲。

　　據住建部跟蹤的主要城市監測數據，一些樓盤其實在5月份和6月上旬已出現了提價(jia) 行為(wei) 。以北京為(wei) 例，5月份上調售價(jia) 的就有21個(ge) 樓盤，而6月份成交量排名前100的項目中，80%的項目成交價(jia) 出現了上漲。

　　針對樓市的“異動”，7月24日，國務院派出8個(ge) 督查組摸底全國房地產(chan) 市場，有關(guan) 部委重申嚴(yan) 格執行樓市調控政策不動搖。購房者再次陷入“觀望”，房價(jia) 漲幅持續收窄，各方都在等在督察組報告提交後的新政出台。

　　但中央並沒有出台新的調控措施，導致了預期發生分化，房價(jia) 持續上漲。10月份，百城房價(jia) 8768元/平方米，是6月份止跌後的連續第5個(ge) 月上漲。

　　11月至今，十八大後未現樓市新政，剛需爆發，房價(jia) 上漲

　　對於(yu) 剛需年底的爆發，業(ye) 內(nei) 不少人士認為(wei) ，十八大是個(ge) 關(guan) 鍵的時間點。

　　11月初，十八大召開後，調控政策未見有新的轉向，“觀望”情緒減退，不少剛需客戶擔心明年房價(jia) 上漲開始出手買(mai) 房。數據顯示，11月份，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現同比、環比雙上漲，部分重點城市房價(jia) 甚至超過調控前。北京二手房的成交量和價(jia) 格也在11月達到了全年最高點。

　　深圳國土房產(chan) 局的數據顯示，11月份一手住宅成交4352套，環比增加兩(liang) 成，成交的物業(ye) 以大眾(zhong) 化的普通住宅為(wei) 主。

　　不過，中原地產(chan) 華南區總經理李耀智指出，根據監測數據可以看出，目前市場回暖，主要還是剛需為(wei) 主，在限貸限購政策不變的前提下，投資客很難進場。

　　雖然住建部、統計局、國土部等部門一再表態堅決(jue) 不放鬆房地產(chan) 調控，然而始終未見有新的、更嚴(yan) 厲的房地產(chan) 調控政策出台。而對於(yu) 房地產(chan) 稅(擴大房產(chan) 稅試點、對存量房屋征稅、二手房交易稅費的提高)、個(ge) 人住房信息係統建設、[注冊(ce) 汶萊公司]保障房建設、小產(chan) 權房清理等政策，未見出台。

　　房價(jia) 在“喊話”調控中震蕩上漲，加上對十八大後明年經濟的樂(le) 觀，部分剛需在年底入市買(mai) 房。

　　市場預期轉向 2013樓市反彈或崩盤？

　　政策的“隻喊不調”促使了市場預期向賣方市場轉變，此外，供求關(guan) 係的改變也在一定程度上為(wei) 房價(jia) 的上漲埋下隱患。

　　來自北京市統計局的數據顯示，今年前11個(ge) 月，北京商品住宅新開工麵積1455萬(wan) 平方米，下降40.5%，而同期商品住宅的銷售麵積卻增長了52.7%，達到1179.2萬(wan) 平方米。

　　“假定北京的庫存一下子被吃掉這麽(me) 多，如果沒有新的填補，就會(hui) 引發一段時間內(nei) 的供不應求，有可能觸發現在已經活躍起來的房價(jia) 繼續上揚。”賈康(微博)在12月13日召開的“2012-2013年住房形勢與(yu) 政策研討會(hui) ”上稱。

　　12月13日，中國社會(hui) 科學院財經戰略研究院、社會(hui) 科學文獻出版社聯合發布的2013年《住房綠皮書(shu) 》認為(wei) ，今年四季度至2013年住房市場麵臨(lin) 著總體(ti) 反彈與(yu) 局部崩盤同時發生的風險，即多數城市繼續快速上漲，一些城市將崩盤；多數項目繼續漲價(jia) ，一些項目將出現爛尾。

　　13日的研討會(hui) 上，對於(yu) 任誌強(微博)曾經拋出的“明年三月房價(jia) 會(hui) 暴漲”的預測，財政部財政科學研究所所長賈康指出，到底漲不漲，不能籠統地說，要具體(ti) 城市具體(ti) 分析。

　　對於(yu) 多數城市，如果在房價(jia) 溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調控變相放鬆，市場預期發生漸變，便有再度暴漲的風險。但是，對於(yu) 一些泡沫特別嚴(yan) 重的城市，由於(yu) 投資和投機的撤離，將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對於(yu) 一些缺乏實力的房地產(chan) 企業(ye) 或項目來說，由於(yu) 資金緊張或資金鏈斷裂，將導致項目爛尾及企業(ye) 破產(chan) 。

　　但是，也有業(ye) 內(nei) 人士表示：如果2013年房價(jia) 再次暴漲，年輕人更買(mai) 不起房了，同樣也租不起房，因為(wei) 房租也會(hui) 隨之大漲。而所有企業(ye) 的商務成本為(wei) 之大增，天量貨幣將再次湧入樓市，實業(ye) 徹底淪為(wei) 空洞。這種形勢若不迅速扭轉，離經濟崩潰就不遠了。“鑒於(yu) 此，中央政府絕不會(hui) 允許房價(jia) 再次暴漲。”調控也不會(hui) 隻停留在“喊話”。