房企掀境外融資高潮 融資額已超110億美元

美聯儲(chu) 自9月13日正式開啟第三輪量化寬鬆（QE3），拉開了美元貶值的新周期，大量熱錢湧入香港資本市場，內(nei) 地房企在年末掀起境外融資高潮。

在內(nei) 地房企赴港上市通道重新開啟的同時，[注冊(ce) 百慕大公司]內(nei) 地房企在港發行債(zhai) 券在10月和11月出現暴增，今年以來房企境外融資額有望超過以往任何一年。

一方麵是內(nei) 地房企融資渠道遇阻，開發商資金壓力不斷累積，另一方麵是土地市場供應放量，房企拿地願望大增，房企融資步伐明顯加速。

但由於(yu) 投資風險不同，內(nei) 地房企境外融資成本出現巨大分化，有些房企融資利率不足5%，而部分房企融資利率仍高達10%以上。

世聯地產(chan) 市場研究總監吳誌輝在接受《第一財經（微博)日報》采訪時認為(wei) ，隨著內(nei) 地房企不斷拓展自己的融資渠道，利率市場化趨勢更加明顯，在當前利率市場化的背景下，資金渠道來源和成本優(you) 勢正在成為(wei) 房企的最核心競爭(zheng) 力。

融資規模創新高

11月20日，首創置業(ye) (02868.HK)發布公告稱，由旗下全資附屬Central Plaza Development發行的以人民幣為(wei) 單位的有擔保債(zhai) 券，聯交所已批準有關(guan) 債(zhai) 券上市及買(mai) 賣的申請，由該公司若幹境外附屬公司，包括IFC就債(zhai) 券提供擔保。

這也是QE3推出以來，內(nei) 地房企發行債(zhai) 券的又一案例。不過，首創置業(ye) 尚未披露債(zhai) 券發行的規模和利率等細節。

在不久前的11月15日，[注冊(ce) 汶萊公司]中海地產(chan) 剛剛宣布，已向港交所申請兩(liang) 筆合共10億(yi) 美元的擔保票據上市，有關(guan) 票據分兩(liang) 部分，分別為(wei) 10年期7億(yi) 美元票據，票息為(wei) 3.95%，以及20年期3億(yi) 美元票據，票息5.35%。

有報道稱，中海地產(chan) 擬發行兩(liang) 批債(zhai) 券總值10億(yi) 美元的債(zhai) 券，並已經獲得超購12倍。中海擬借此次發債(zhai) ，為(wei) 持有債(zhai) 項再融資及作開發地產(chan) 項目用途。

11月14日，金地集團（600383.SH）也披露，其全資子公司金地國際投資有限公司在新加坡發行3.5億(yi) 美元五年期固息債(zhai) 券，年利率7.125%。這是金地今年繼港股買(mai) 殼和發行人民幣離岸優(you) 先票據以來，又一次境外融資動作。

SOHO中國也在11月宣布，該公司發行總額為(wei) 10億(yi) 美元的優(you) 先票據，其中6億(yi) 美元5年期票據的年利為(wei) 5.75%，4億(yi) 美元10年期票據的年利為(wei) 7.125%。

房企境外融資已非個(ge) 案，近期尤其頻繁。10月中旬以來，有融創中國（01918.HK）、華南城（01668.HK）、龍湖地產(chan) （00960.HK）、禹洲地產(chan) （01628.HK）、方興(xing) 地產(chan) （00817.HK）等多家房企進行境外融資。

根據中原地產(chan) 的統計，隨著美國QE3的推出，受房地產(chan) 調控政策影響的內(nei) 地房企在境外市場的融資熱情也隨之升溫，近期內(nei) 地房企在香港發行的債(zhai) 券出現暴增。

該統計報告顯示，僅(jin) 9~10月，內(nei) 地房企在香港已發、擬發的債(zhai) 券總額分別為(wei) 8.5億(yi) 和12.5億(yi) 美元，與(yu) 之前的融資規模相比出現大幅增加。

鏈家地產(chan) 市場研究部的統計也顯示，截至11月20日，四季度已經有8家大型房企發布了債(zhai) 券融資計劃，融資額度高達39億(yi) 美元，約為(wei) 人民幣243億(yi) 元。

國泰君安證券分析報告指出，如果將非A股上市公司境外融資額計算在內(nei) ，估計今年以來房企境外融資額超過110億(yi) 美元，超過以往任何一年。

融資能力分野

普遍觀點認為(wei) ，內(nei) 地房企境外融資高潮與(yu) 美國QE3的推出不無關(guan) 係，因為(wei) 熱錢流入香港的步伐有所加速，房企在香港融資的難度和成本明顯降低。

目前，內(nei) 地5年期國債(zhai) 年利率為(wei) 5.71%，但部分房企的境外融資成本實際上仍低於(yu) 內(nei) 地，顯示出境外融資仍有較強的成本優(you) 勢。

10月29日，方興(xing) 地產(chan) （中國）有限公司發布公告稱，公司早前宣布發行的5億(yi) 美元擔保票據，預期將於(yu) 10月29日或其前後上市及買(mai) 賣，有關(guan) 票據年息為(wei) 4.7%，2017年到期。這也是近年來中資房地產(chan) 美元債(zhai) 低於(yu) 5%票息的罕見案例。

此外，SOHO中國該次發行的優(you) 先票據中的6億(yi) 美元於(yu) 2017年到期，年息為(wei) 5.75%；4億(yi) 美元於(yu) 2022年到期，年息7.125%也遠遠低於(yu) 同期限美元債(zhai) 票息水平。

但融創中國將發行一筆總額達4億(yi) 美元票據，[注冊(ce) 安圭拉公司]年利息高達12.5%。禹洲地產(chan) 發行的2.5億(yi) 美元優(you) 先票據，利率也高達11.75%。

在上海易居房地產(chan) 研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，目前這一輪融資與(yu) 土地市場剛剛處於(yu) 複蘇有關(guan) ，房企普遍希望通過募資抄底土地市場。

中原市場研究部總監張大偉(wei) 也認為(wei) ，在經曆近兩(liang) 年的嚴(yan) 厲調控後，房企對資金鏈的關(guan) 注明顯加強，多渠道融資將有效降低經營風險。同時，近期市場明顯複蘇使得企業(ye) 銷售好轉，房企開始積極入市拿地，對資金的需求繼續增加。

另一個(ge) 重要原因是，為(wei) 了保證短期流動資金的安全，部分龍頭房企希望能借機調整債(zhai) 務結構，大幅減少短期負債(zhai) ，轉而選擇增加長期負債(zhai) 。

近年來，隨著房企融資成本增加，資本化利息支出不斷上升，其中萬(wan) 科2011年借款利息資本化率從(cong) 2010年7.6%上升到8.6%。

從(cong) 長短期借款來看，萬(wan) 科2012年前三季度末長期借款達到358.3億(yi) 元，增長70.85%；金地長期借款由年初的100.9億(yi) 元增加至145.53億(yi) 元。相比之下，萬(wan) 科短期借款三季度末為(wei) 44.8億(yi) 元，金地短期借款由年初16億(yi) 元下降至10億(yi) 元。

香港成本相對較低的融資渠道成為(wei) 眾(zhong) 多房企調整各自債(zhai) 務結構的重要選擇。吳誌輝認為(wei) ，企業(ye) 通過調整債(zhai) 務結構，可以緩解房企資金流動性壓力。

吳誌輝還表示，利率市場化的進程事實上正在促使房企采取合適的內(nei) 部融資加上外部融資的組合，內(nei) 部收益率與(yu) 融資利率的裂口大小正在催生房企競爭(zheng) 力的差異，從(cong) 而推動市場的洗牌，房企的集中度正在顯著提升。