二三線城市樓市持續升溫 限購政策抑製投資需求

有分析人士認為(wei) ，一線城市限購後，不少房企主動或者被動進軍(jun) 二三線城市，紛紛圈地補倉(cang) 搶占市場份額

近期，貴陽“買(mai) 房送戶籍”的新政出台後，[注冊(ce) 德國公司]貴陽樓市一舉(ju) 成為(wei) 焦點。緊接著，“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳(chuan) 言四起。至此，不禁有業(ye) 內(nei) 人士開始質疑，二三線城市樓市井噴式發展是否說明供應過剩？

“貴陽的庫存數據實際上包括了潛在的供應，因此崩盤的可能性還是不大的”，北京中原地產(chan) 市場研究總監張大偉(wei) 向記者表示，反倒是部分三線城市以下土地供應過大的城市可能會(hui) 出現問題。

事實上，據中原集團研究中心監測的30個(ge) 重點城市新房成交數量來看，今年1-9月，30個(ge) 城市的成交同比依然增長22%，與(yu) 2010年同期相比亦有12%的增長。

對此，同策谘詢研究中心總監張宏偉(wei) 也向本報記者表示，二三線城市目前整個(ge) 市場成交表現基本穩定。

庫存消化將有所加快

值得一提的是，上海易居房地產(chan) 研究院副院長楊紅旭指出，將34個(ge) 大中城市存銷比進行比較，可以發現貴陽的潛在商品房存貨去庫存化時間為(wei) 三年多，排名第六，潛在供應量確實偏大。

不過，楊紅旭進一步表示，排名靠前的沈陽、長春、呼和浩特等中西部非主流省會(hui) 城市去庫存化周期確實普遍偏長，卻並不意味著存在嚴(yan) 重過剩。比如說貴陽大盤多，但其潛在住宅上市的節奏慢。此外，其房價(jia) 漲幅也不大，2011年住宅均價(jia) 隻有5000元/平方米出頭，低於(yu) 全國平均水平。

張宏偉(wei) 也向記者表示，[注冊(ce) 百慕大公司]整體(ti) 上來看，二三線城市房價(jia) 還是比較穩定的，而限購政策嚴(yan) 格執行之後對市場外來性投資和投機性需求確實起到了抑製作用。即使部分二三線城市在限購上打政策的擦邊球，但這並不是主流趨勢。

“長春去年的時候有個(ge) 別樓盤根本都賣不動，但今年明顯好轉”，一位長春市某房地產(chan) 商向本報記者表示，“而且個(ge) 別優(you) 質的樓盤房價(jia) 和成交量都所有提升”。

更值得一提的是，根據中原地產(chan) 上述監測數據分城市類型來看，今年1-9月，二線城市表現最為(wei) 出色，成交同比增長29%；其次是一線城市，同比增長14%；三線城市表現較差，同比微增5%。這顯然意味著，二線城市在經曆了2011年的深幅調整後，2012年成交反彈非常明顯。

對此，張大偉(wei) 向記者表示，二三線樓市整體(ti) 來看，目前還處在升溫的狀態中，雖然沒有達到發燒程度，但量價(jia) 成交市場預期還是利好的。其中，杭州、寧波可能升溫相對較為(wei) 緩慢，但各地省會(hui) 城市基本已經複蘇，尤其南京等一些城市表現比較搶眼。

一線房企二三線城市圈地忙

事實上，張大偉(wei) 向本報記者表示，二三線城市樓市升溫除了與(yu) 戶籍政策鬆動，信貸放鬆以及新增需求量巨大相關(guan) 外，與(yu) 房企紛紛進駐二三線城市圈地也是相互作用的。

據記者了解，在市場成交量帶動下，一線房企現金回籠到位後，紛紛出擊土地市場。近期，各大一線房企如萬(wan) 科、保利、綠地、龍湖等都不約而同選擇在二三線城市圈地，甚至有部分房企在二三線城市斬獲地塊都是抄底競得。

其中，濟南也是一線房企關(guan) 注的重點城市。從(cong) 今年濟南市土地成交來看，華懋地產(chan) 、融匯地產(chan) 和華潤置地這些一、二線房企首次進入濟南拿地開發，而恒大和綠地等一線房企也於(yu) 今年上半年再次出手拿地。據悉，武漢和濟南均為(wei) 不少一線房企看重的城市，預計未來將有更多大型房企進駐。

對此，張大偉(wei) 表示，一線城市受限限購，二三線的需求相對就更加旺盛，開發商紛紛進駐二三線城市後，很多需求也就更積極的入市了。

實際上，據記者了解，[注冊(ce) 汶萊公司]部分以北京為(wei) 中心的房企早就開始了二三線城市布局，甚至部分房企已經靠二三線城市的項目銷售額拉升了業(ye) 績。比如，遠洋地產(chan) 在大連等城市的市場份額正在逐漸擴張，而北京的市場份額則在同比減縮。除此之外，首開股份在二三線城市的布局也將進入收獲季節，將對其業(ye) 績貢獻較大力量。