黃金周新房成交創七年新低 樓市有效需求已透支

今年的黃金周對於(yu) 開發商來說並不值得慶祝。

根據鏈家地產(chan) 市場研究部統計，十一“黃金周”期間（10.1~10.7），北京新房住宅成交437套，同比去年減少了51.9%，是自2005年以來的最低值。同時，二手房住宅“黃金周”成交量150套，僅(jin) 比去年增長19套。而多家機構的統計數據顯示，[注冊(ce) 伯利茲(zi) 公司]黃金周期間，全國54城市住宅簽約量環比大降7成，簽約套數合計僅(jin) 為(wei) 1.6萬(wan) 套。

在二三季度購買(mai) 力充分釋放之後，市場此時再度進入觀望期，包括萬(wan) 科在內(nei) 的龍頭房企都有意放緩了銷售節奏。

可是，盡管“麵包”賣不出去，開發商們(men) 在作為(wei) “麵粉”的土地市場卻打得頭破血流。但有趣的是，這一次，沒有開發商願意承認抄底拿地，甚至沒有人願意對樓市走勢作出公開預判。

一位機構分析人士對騰訊財經感歎到，調控鬆緊前路不明，市場從(cong) 來沒有如此糾結過。

土地、房價(jia) 雙雙升溫

“明年3月份房價(jia) 將暴漲！”地產(chan) 界大炮任誌強(微博)的一個(ge) 預測在業(ye) 界掀起軒然大波。

今年3月之後，市場出現持續回暖，尤其下半年開始成交量出現高峰。據鏈家地產(chan) 市場研究部統計，截至9月24日，三季度北京新房住宅成交量34181套，預計到9月底總成交量將達37000套左右，環比二季度上漲22%，同比去年上漲近九成。

隨著市場持續回暖，騰訊財經在北京各熱銷樓盤走訪發現，特別是老項目價(jia) 格較之前已經明顯上漲。其中，華潤置地潤西山由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米；京投萬(wan) 科新裏程由14500元/平方米漲至16500元/平方米；保利春天裏也由上半年首次開盤時的12000元/平米漲至15000元/平米。[注冊(ce) 法國公司]而月中集中開盤的房山四個(ge) 項目顯示，在經曆了上半年的回調之後，目前的價(jia) 格已經重回1.7萬(wan) /平米。

亞(ya) 豪機構的統計顯示，從(cong) 10月預計入市項目的定價(jia) 情況來看，已公布開盤售價(jia) 的10個(ge) 老項目後期產(chan) 品中，70%的項目開盤價(jia) 格穩中上升。

與(yu) 任誌強的預判相呼應的是，一線龍頭房企近期紛紛斥巨資在土地市場跑馬圈地。盡管沒有地產(chan) 公司高層願意公開承認對後市看好，但抄底之說已經蔓延開來。

9月24日，金融街控股以34.2億(yi) 的總價(jia) 競得北京熱點地塊西城區月壇南街地塊，折合樓麵價(jia) 30429元/平米，成為(wei) 今年北京的總價(jia) 和單價(jia) 雙料地王。這一地塊價(jia) 格排在北京商業(ye) 類地塊樓麵價(jia) 曆史第四：僅(jin) 次於(yu) 崇文菜市場地塊、朝陽區霞光裏5號、6號、王府井大街西側(ce) 商業(ye) 金融用地。

不隻是金融街，萬(wan) 科等標杆房企9月來拿地金額明顯上漲，統計數據顯示，萬(wan) 科、恒大、華潤、龍湖四家房企，合計拿地金額超過110億(yi) 。其中，僅(jin) 萬(wan) 科一家企業(ye) 投入的購地款就近80億(yi) 。

9月26日的北京國土局土地競拍現場，龍湖北京公司總經理宋海林、富力北京公司總經理張輝、保利北京公司副總王英男、萬(wan) 科北京總經理毛大慶等一眾(zhong) 龍頭房企北京掌門人齊齊現身。

“不拿地會(hui) 餓死。”萬(wan) 科總裁鬱亮一句話道出了眾(zhong) 家的心態。對於(yu) 饑渴已久的地產(chan) 企業(ye) 來說，這既是低位補倉(cang) 的好時候，也是試探市場風向的機會(hui) 。

“從(cong) 最近土地市場變化來看，土地市場升溫的趨勢已經出現，開發商積極拿地的趨勢明顯出現，資金情況明顯好轉。”北京中原地產(chan) 市場總監張大偉(wei) 表示。

購買(mai) 力被透支 9月成交現回落

任誌強暴漲論一出，便引來眾(zhong) 專(zhuan) 家的激辯。蘭(lan) 德谘詢總經理宋延慶認為(wei) 近年房地產(chan) 投資下滑很快，明年房價(jia) 可能反彈。中國房地產(chan) 及住宅研究會(hui) 副會(hui) 長顧雲(yun) 昌則稱任誌強“言過其實”。對樓市走向判斷的不明朗也導致了部分購房者選擇繼續觀望。

此外，在經曆了一年的限購之後，一部分獲得資格的購房者也早在二、三季度已經出手。因此，雖然正值金九銀十，但9月開始，新房成交量已經出現滑落。

在9月下旬剛結束的北京秋季房展會(hui) 上，據組委會(hui) 統計，秋展首日客流量為(wei) 31600人次，低於(yu) 今年春展，與(yu) 以往的火爆場麵更是沒法比。張大偉(wei) 認為(wei) ，一方麵是因為(wei) 北京市場新房供應減少；另一方麵，降價(jia) 的熱銷項目在之前已經消化殆盡，秋展上折扣力度不大。

不隻是北京，國慶期間，上海、深圳的秋季房展會(hui) 也格外冷清。據報道，深圳房展工作人員甚至多過看房客，上海房展也是叫好不叫座，無太多折扣推出。

騰訊財經從(cong) 業(ye) 內(nei) 獲得的數據顯示，去年年底時熱銷的北京龍湖大興(xing) 某項目，也因價(jia) 格一路攀升，三季度的成交套數已經較二季度下滑超過一半。

同樣，位於(yu) 北京東(dong) 四環慈雲(yun) 寺的凱德置地旗下住宅項目，6月成交過百套之後，7～9月，該項目月均成交量一路下滑，9月成交更是不超過20套。

鏈家提供的數據顯示，9月北京新盤日均成交量317套，為(wei) 近4個(ge) 月以來的最低值。預計全月成交量會(hui) 較6-8月份回落，在1~1.1萬(wan) 套左右，環比8月份下降達30%。

二手房方麵，該機構稱，至9月末，9月份北京市二手房成交量為(wei) 10396套，預估全月成交量將環比上月下降13.9%，這是北京二手房成交連續兩(liang) 月環比下降。價(jia) 格方麵，9月份北京市二手住宅成交均價(jia) 為(wei) 23415元/平方米，同比降幅約為(wei) 2%。這也是從(cong) 3月份以來價(jia) 格整體(ti) 呈現出現上漲的趨勢之後，成交均價(jia) 首次止漲。同時，鏈家發現，進入9月份後，門店新增房客源量出現了小幅下降。

“成交減少的原因主要是消費者觀望情緒趨濃，成交周期拉長。”鏈家地產(chan) 分析師常清指出。他對騰訊財經表示，9月樓市沒有出現明顯上漲，[注冊(ce) 意大利公司]是受到了貸款優(you) 惠降低、商品住宅價(jia) 格上漲以及剛需購房需求階段性透支等因素影響。

“中國房地產(chan) 業(ye) 前景依然不容樂(le) 觀。”近日，評級服務機構標準普爾在報告中稱。

標普同樣指出，樓市前期積聚的購買(mai) 力已經被逐漸消化。加上宏觀經濟仍處不確定狀態；限購措施也將繼續實施。因此，雖然過去兩(liang) 個(ge) 季度房地產(chan) 銷售改善，但未來出現強勁增長的可能性仍有限。

張大偉(wei) 則認為(wei) ，信貸未來是否繼續放鬆對樓市能否繼續回暖影響非常大。他指出，在信貸鬆動的情況下，樓市調控政策對樓市的影響非常小，但是在7月降息後，預期中的降息或者降準在8月並未出現，市場甚至傳(chuan) 出部分城市首套房信貸折扣收回的現象，雖然目前主流首套房依然為(wei) 85折，但信貸未繼續鬆動影響了市場繼續升溫，部分購房者也再現猶豫。

“從(cong) 目前情況來看期望9月繼續出現成交大幅增長的可能性不高。”張大偉(wei) 續指。

房企預期不明 放緩銷售節奏

“市場還是比較理性。”在9月26日的拍地現場，王英男對騰訊財經表示，但他並不願意對未來市場做出預判。

理性的背後，可能是房地產(chan) 未來走勢的不明朗。在二三季度購買(mai) 力充分釋放之後，市場此時再度進入了觀望期。

這也是最尷尬的時刻。就像打地鼠一樣，市場隻要稍有扭頭向上的跡象，政策的錘子就懸在了半空中。

常清對騰訊財經表示，宏觀政策來看，四季度的政策或會(hui) 維持限購和限貸為(wei) 主體(ti) 的“兩(liang) 限”政策不動搖，短期內(nei) 出台大型新政的可能性較低，不過也不排除地方政府采取一定的行政手段約束市場。而信貸方麵由於(yu) 受製於(yu) 房地產(chan) 調控，政府對於(yu) 進一步釋放流動性采取謹慎態度，按照往年的趨勢，四季度貸款額度可能會(hui) 出現一定程度的緊張，不過大銀行方麵首套房貸利率上調可能性比較小。

“整個(ge) 三四季度北京市場的成交量很可能出現U形趨勢，四季度將會(hui) 出現類似以往年底的慣性上漲，但漲幅有限。”他指出。

標普同時認為(wei) ，經濟前景疲弱也打擊了購買(mai) 力和投資意欲。隨著受壓抑的需求逐步得到釋放，房地產(chan) 銷售可能開始放緩。

因此，雖然二三季度銷售有所回暖，但因為(wei) 是以價(jia) 換量，所以房企資金鏈並沒有完全放鬆，再加上前8月土地供應量同比大幅下降，導致開發商缺地，銷售利潤又不高。因此，不少龍頭房企都開始調整推盤節奏，放緩項目入市速度。

三季度以來，已經提前完成年度銷售目標的萬(wan) 科、保利等龍頭房企的北京公司都有意放緩了項目銷售進度。

萬(wan) 科北京一位高層亦直言，因為(wei) 已經完成了今年的銷售計劃，所以接下來到年底這幾個(ge) 月，工作重點是研究如何提高產(chan) 品品質和客戶滿意度。

保利北京的重點項目保利東(dong) 郡今年銷售同比增50%，但王英男也稱四季度不會(hui) 再加推，把最後一期留到明年。招商局嘉銘地產(chan) 副總李建霞同時表示，四季度不會(hui) 再加推新品突擊市場。

“我們(men) 希望，在整個(ge) 第四季度能夠在正常市場環境下，行業(ye) 有一個(ge) 比較穩健的比較性，這是我們(men) 的希望。”李建霞在一次與(yu) 媒體(ti) 的溝通會(hui) 上這樣說道。