房企資金鏈斷裂 二三線城市頻現爛尾之城

一個(ge) 月前，包頭最大的房企老板魏剛選擇上吊自殺，以此結束高利貸帶來的資金鏈壓力——其正在開發建設的項目中數棟高層陷入停滯，成為(wei) 一片尚未封頂的爛尾樓。

在遊資蜂擁的包頭、鄂爾多斯房地產(chan) 市場，[注冊(ce) 薩摩亞(ya) 公司流程]這樣的爛尾項目隻是冰山一角。

目前，包頭的240個(ge) 在建項目中，約有90%陷於(yu) 停工，幾十個(ge) 塔吊安靜地停在原地。這些停工的項目中，因為(wei) 房企老板跑路而造成的爛尾比例大約在15%。在樓市曾經極度紅火的鄂爾多斯，去年有2000萬(wan) 平米的開工項目，今年幾乎全部停工。

呼包鄂三市近幾年借力采礦業(ye) ，借勢全國房地產(chan) 市場，發展速度十分強勁。其背後，是遊資、高利貸在房地產(chan) 市場的單一押注。

隨著國家在房地產(chan) 市場的限貸和限購調控，去年下半年，包頭和鄂爾多斯的住宅銷售市場關(guan) 閉。持續的滯銷局麵，終於(yu) 拖垮了靠高利貸維係的房企資金鏈。

幾年前，全國房地產(chan) 投資過度，開發過剩，給城市經濟發展帶來的後遺症正在逐步顯現。這些投資過剩、遭遇房地產(chan) 崩盤危機、經濟需戰略轉型的二三線城市，究竟會(hui) 受到哪些影響？

冰山一角

包頭中鐵房地產(chan) 開發有限責任公司市場部部長陳德營說，“受魏剛事件的影響，整個(ge) 包頭6月的房地產(chan) 市場銷售量已經受到嚴(yan) 重影響，其實所謂的銷售量，也隻是針對幾個(ge) 尚且還有動靜的項目而已。現在包頭大約240個(ge) 項目中，隻有恒大、中鐵、保利、三江（杭州三江國際置業(ye) 集團有限公司）這些大的房企還在動工，其他的項目都已經停工”。

[注冊(ce) 薩摩亞(ya) 公司要求]按照包頭市的公開數據，截至2012年4月，包頭市全市房地產(chan) 項目在建規模2414.3萬(wan) 平方米，前4個(ge) 月共竣工房地產(chan) 項目為(wei) 196.2萬(wan) 平方米，占總建項目的8.12%。

盡管包頭依托當地的實體(ti) 經濟，房地產(chan) 開發建設相對理性，但是在大環境下也不能獨善其身。業(ye) 內(nei) 人士介紹，在遊資過多的包頭，當地的房地產(chan) 開發企業(ye) ，自有資金的比例隻有10%~20%，更多資金來源於(yu) 高利貸借貸。按照包頭市住房保障和房屋管理局的資料，包頭現有開發項目的房地產(chan) 開發企業(ye) 共198家，其中公示的房地產(chan) 開發二級資質為(wei) 14個(ge) 。

由於(yu) 沒有資金實力，再加上銷售停滯，一些包頭房地產(chan) 老板開始“跑路”。據當地一位開發商介紹，這個(ge) 比例要占到10%~15%。開發商“跑路”，項目不能按時交房，集體(ti) 追要房款的情況多次在包頭出現。

曾經引發延遲交房風波的萬(wan) 和城，由當地開發商九合置業(ye) 公司開發。《財經國家周刊》記者到達項目現場的時候，總建築麵積達70萬(wan) 平米的項目沒有售樓部。建好的房子前垃圾一片。

物業(ye) 辦公室的售樓人員告訴記者，一期建好的房子7月1日就要交房，但對於(yu) 二期的交房時間，4個(ge) 售樓人員說法不一，甚至自相矛盾。記者在采訪的時候，正好碰到一個(ge) “自認為(wei) 很倒黴”的張女士，她說自己原來在包頭中冶置業(ye) 開發的番茄社區買(mai) 了房，後來因為(wei) 那裏延期一年交房，就買(mai) 到了萬(wan) 和城，結果不久就聽說這個(ge) 老板卷款跑掉了。

針對包頭的停工項目，包頭市房管局信息中心主任魏宇雷說，像魏剛這樣的停工項目隻是少數，至於(yu) 存在的其他停工項目，原因主要為(wei) 項目正處於(yu) 冬歇期，由於(yu) 包頭地理位置原因，冬歇期的時間一般是從(cong) 每年的11月到第二年的5月初，因此開工的項目可能會(hui) 偏少。

二三線危機

作為(wei) 內(nei) 蒙古的首府，呼和浩特市的情況也並不樂(le) 觀。據當地一位房地產(chan) 業(ye) 內(nei) 人士介紹，呼市目前約有100多個(ge) 在建房地產(chan) 開發項目，正在開工的都是以前的續建項目，即已有客戶預訂，必須要交房的項目。

呼市房管局稱自去年就不再對媒體(ti) 和社會(hui) 公開相關(guan) 的數據。而據不完全統計，目前呼市的商品房總量在1000多萬(wan) 平米的建築麵積，人口總量約為(wei) 200多萬(wan) 。上述業(ye) 內(nei) 人士說，盡管呼市有一定的流動人口，但消費人群有限，每年的銷售麵積保持在140萬(wan) 平米左右。如果停止新建項目，呼市的現有商品房約需要6年來消化。

《財經國家周刊》記者調研期間，正值端午。為(wei) 了消化現有存量房，呼市不少樓盤開始優(you) 惠促銷，打折力度不一，其中不乏恒大、中海等大型房地產(chan) 商。

中海地產(chan) 自2010年3月進入呼市以來，先後開發了5個(ge) 項目，在國家限購的環境下，正在通過高開低走策略和以價(jia) 換量，回籠資金。

與(yu) 之相比，已陷入鄂爾多斯金融危機泥潭的星河灣項目，這次似乎打了一個(ge) 死結。

盡管星河灣項目已於(yu) 今年3月完全複工，但在業(ye) 內(nei) 人士看來，表麵上的複工和解套，實際上可能會(hui) 越陷越深。

根據統計，從(cong) 2011年7月份開盤兩(liang) 個(ge) 月內(nei) ，星河灣已經投入資金100億(yi) 元，但同期獲得的銷售收入不足投入的五分之一。從(cong) 今年5月份開始，星河灣就開始了一係列的降價(jia) 措施。但在目前的形勢下，原來的目標群體(ti) 部分深陷高利貸漩渦，已經沒有充裕資金購買(mai) 此類高端住宅。按照規劃，40棟高端住宅將和奢華的園林於(yu) 2013年年底完工。如今，除了正在開工的40棟高層，其餘(yu) 大麵積的土地還是原始土地。

目前，在鄂爾多斯新建的2000多萬(wan) 平米的住宅開工量中，尚在開工狀態的樓盤僅(jin) 有4個(ge) 。鄂爾多斯當地一位開發商告訴記者，從(cong) 2006年至今，鄂爾多斯已經有過億(yi) 平米的開發量， 2011年開工建設2000萬(wan) 平米，2010年為(wei) 4000萬(wan) 平米，2009年為(wei) 3200萬(wan) 平米，人均保有住宅量已經達到50平米。

除了住宅市場，在當地金融危機影響下，鄂爾多斯外地人口的驟減和當地人消費能力的降低，也使得多數商業(ye) 廣場選擇“關(guan) 門大吉”，還未竣工的王府井商業(ye) 廣場早已停建。

包頭和鄂爾多斯房地產(chan) 市場，[薩摩亞(ya) 公司章程]或許是二、三線城市房地產(chan) 投資過剩、庫存積壓的縮影。

今年5月，因對公務員購房實行現金補貼而進入公眾(zhong) 視野的遼寧營口，房地產(chan) 供應量遠大於(yu) 需求量。據2011年底的統計數據顯示，營口市新竣工和存量的住宅麵積總量已達4800萬(wan) 平方米，如果按照每套房麵積為(wei) 100平米和每3人擁有一套住房來計算，未來營口市需要增加近150萬(wan) 的人口，才能消化掉現有的住宅存量房，而目前營口市的人口總量僅(jin) 230萬(wan) 。

近日，媒體(ti) 曝出在河北唐山，開始出現多個(ge) 項目停建或者緩建的現象，在調控的重壓之下，當地由於(yu) 資金鏈發生斷裂的中小開發商不在少數，原來開盤即被搶購的樓盤，現在工地上十分冷清。

在長沙，自去年下半年以來，已經9個(ge) 項目的房企老板因資金壓力而“跑路”。全國房地產(chan) 經理人聯盟副秘書(shu) 長、地產(chan) 研究員金承龍表示，因老板“跑路”而出現的爛尾項目，在全國其他二三線城市也在發生。

除去住宅地產(chan) ，二、三線城市中商業(ye) 地產(chan) 的投資過熱也不容忽視。

在成都，已經開工建設的商業(ye) 綜合體(ti) 已經達到150個(ge) ，未來還將增加1000萬(wan) 平米的商業(ye) 麵積。在沈陽“金廊工程”的核心部位青年大街，按照規劃到2013年將建有近200棟、總建築麵積近1600萬(wan) 平方米的商業(ye) 大樓，其中由浙江華豐(feng) 集團開發的商業(ye) 廣場因為(wei) 資金緊張，已經不能按照規劃複工。

“救市”出路

今年以來，各地方政府接連對限購政策微調，6月關(guan) 於(yu) 樓市回暖的聲音也逐漸增強。作為(wei) 內(nei) 蒙古的行政中心，呼和浩特市在以價(jia) 換量的力促下，3月到5月，商品房的網簽量從(cong) 1054套、1197套升至1203套，呈現小幅上漲。

這樣的小幅上漲難以改變爛尾之憂，包頭和鄂爾多斯樓市依然無明顯回暖的跡象，一批資金沉澱在不動工的“不動產(chan) ”上，企業(ye) 的銷售收入停止了循環。

對於(yu) 這些停工的項目的出路，包頭市房管局認為(wei) ，可以通過進一步的融資重新開工，或者通過兼並重組，將這些待建項目進行兼並處理。

按照呼市房管局的公開資料，呼市2012年房地產(chan) 新開工總量，由2011年的661萬(wan) 平方米調整為(wei) 400萬(wan) 平方米，以規避房地產(chan) 供給過剩。一位呼市的房地產(chan) 業(ye) 內(nei) 人士說，如果企業(ye) 實在受不了，也可以將房子賣給政府，政府用來做保障性住房，政府到時候將土地款退回給開發商，再按照建築成本回購房子。

2月28日，鄂爾多斯市政府聯合當地財政局、發展和改革委員會(hui) 、金融工作辦公室、煤炭局等多部門，頒布實施了《鄂爾多斯市人民政府關(guan) 於(yu) 加強房地產(chan) 市場調控促進房地產(chan) 業(ye) 持續健康發展的意見》，其後，又在5月份出台了21條措施，其中力爭(zheng) 新建項目6月底全部複工；特別支持煤炭、羊絨行業(ye) 商品存貨貸；發展裝備製造業(ye) ；規範發展民間借貸等。這樣的鼓勵政策短時間內(nei) 能不能見到效果尚待觀察。

內(nei) 蒙古社科院研究所所長於(yu) 光軍(jun) 認為(wei) ，以前鄂爾多斯認為(wei) 金錢可以買(mai) 到現代化，但是現在看來存在許多難題，原因有兩(liang) 個(ge) ：一是在我國人口負增長的大環境下，鄂爾多斯人口增長不易；二是經濟發展水平滯後，高端智慧化服務不足，吸納外來人口的能力不夠強。

關(guan) 注全國商業(ye) 地產(chan) 的中國商業(ye) 聯合會(hui) 專(zhuan) 家委員董利認為(wei) ，盡管國家在利息、利率等宏觀金融政策上放寬鬆，但是鄂爾多斯的情況隻能等待城鎮化逐步地自我消化。

不過，也有業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家認為(wei) ，從(cong) 全國角度看，這種投資過剩隻是表麵現象，真正的問題在於(yu) 開發結構、銷售機製和定價(jia) 水平。隻要堅持國家調控政策，逼著開發商去改價(jia) 格、改結構，未來這些看起來投資過剩的住房就有出路。現在市場上真正的僵局還沒有打破，如果中央能堅持調控政策，真正的時刻必然到來。到時，房地產(chan) 開發商為(wei) 了生存收縮盈利空間，普遍降價(jia) ，商品住宅會(hui) 有望迎來春天。

樓市回漲萌動

“穩增長”的係列政策，成為(wei) 樓市回暖的救命稻草。

7月2日，中國指數研究院公布報告，6月全國100個(ge) 城市新建住宅平均價(jia) 格環比5月上漲0.05%，結束了自2011年9月份以來的連續9個(ge) 月的環比下跌態勢。全國100個(ge) 城市有45個(ge) 城市環比上漲，55個(ge) 城市環比下跌，與(yu) 5月相比，6月環比下跌的城市個(ge) 數減少18個(ge) 。環比下跌的城市以三線城市居多。

中國指數研究院副院長黃瑜分析，部分樓盤在獲得較好銷售業(ye) 績後開始取消折扣甚至略調高價(jia) 格，是6月百城住宅價(jia) 格環比止跌的原因。

對於(yu) 樓市的複蘇態勢，中國房地產(chan) 學會(hui) 副會(hui) 長陳國強認為(wei) ，數據確實說明樓市在回暖，但判定市場回暖需要諸多條件，包括房地產(chan) 開發投資的指標和購地的表現。近兩(liang) 個(ge) 月的回暖源於(yu) 開發商的以價(jia) 換量和政策麵的微調，多數熱銷樓盤都屬於(yu) 剛需盤，長期是否回暖還有待觀察。

多位業(ye) 內(nei) 人士分析，在房地產(chan) 調控不動搖的基調下，3、4季度的房價(jia) 整體(ti) 趨勢依然是平穩。

中國房地產(chan) 研究會(hui) 副會(hui) 長顧雲(yun) 昌認為(wei) ，機構的統計數據沒有出乎意料之外，百城房價(jia) 環比雖然上漲，但接近持平，而且同比還是下降。在房地產(chan) 調控不動搖的基調下，預計後兩(liang) 個(ge) 季度房價(jia) 還會(hui) 呈環比持平狀態。

“從(cong) 目前住建部釋放出的消息也可看到，量升價(jia) 穩是決(jue) 策層願意看到的結果。有消息顯示，住建部已經開始著手匯總分析北上廣深等地的樓市成交數據，對下一階段房價(jia) 的走勢進行初步評估。如果房價(jia) 保持穩定，不會(hui) 繼續出台針對性的調控措施。”

“房地產(chan) 調控執行現有政策，短期內(nei) 不會(hui) 放鬆。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，因為(wei) 民間投資渠道依然有限，土地價(jia) 格仍然高企，支持房價(jia) 上漲的外部條件沒有改變，調控不能放鬆。