部分城市房價反彈 調控麵臨新挑戰

房價(jia) 又漲了！消失一年多的排隊搶房又在北京和深圳出現。[注冊(ce) 香港公司]

自3月份以來，在成交量屢創新高之下，價(jia) 格也暗暗開始上漲。近期，北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價(jia) 紛紛走高，多個(ge) 項目開始醞釀漲價(jia) 。中原地產(chan) 人士估算，熱點區域二手房二季度以來已上漲約10%。

不少業(ye) 內(nei) 人士樂(le) 觀判斷，樓市政策已見底，價(jia) 格底部也已接近出現。針對地產(chan) 救市的可能，多位業(ye) 內(nei) 人士表示，當前經濟和產(chan) 業(ye) 環境均與(yu) 2009年大不相同，房價(jia) 不可能直線拉升。但貨幣鬆動之下資產(chan) 價(jia) 格的上漲，卻是可預見的趨勢。這對樓市調控提出了新的挑戰。

降息下的升溫

在剛剛過去的這個(ge) 周末，北京和深圳樓市極少數樓盤，再次上演了瘋狂的一幕，仿佛重回2009年。

6月9日，北京豪宅項目西山壹號院對外宣布認購8億(yi) ，按此計算，單套價(jia) 格1200萬(wan) -1300萬(wan) 的該項目一天售出數十套。

6月10日在深圳，水榭花都再現千人排隊購房，項目均價(jia) 21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。據開發商稱，當天推出近1000套房源，全部售罄。

北京多個(ge) 資深業(ye) 內(nei) 人士表示，近期連續受朋友之托“找關(guan) 係”買(mai) 房，“不需要折扣，隻要排個(ge) 號就行，”豪宅、[香港公司注冊(ce) ]剛需盤、商住都有，市場中忽然冒出來很多買(mai) 房的人。這種趨勢在降息的消息出來後更為(wei) 明顯。

“降息雖然實際效果不大，但對市場的心理預期影響巨大。”北京中原地產(chan) 市場總監張大偉(wei) 說。很多項目代理和中介把降息作為(wei) 營銷的噱頭，向買(mai) 房人灌輸。

價(jia) 格在抬頭。6月上旬，北京商品住宅網簽量比5月上旬增長10.3%，比去年同期增長30.5%，均價(jia) 小幅上漲2%。在廣州，上周網簽均價(jia) 14132元/平方米，也創下兩(liang) 年來新高。在此形勢下，有傳(chuan) 聞稱，北京市住建部門擬將再次限製豪宅網簽，以抑製房價(jia) 結構性上漲。

21世紀不動產(chan) 分析師粟日認為(wei) ，信貸環境的相對寬鬆，首套房享受8.5折優(you) 惠的人群擴大，影響了部分消費者的心理預期，促其加緊入市。從(cong) 目前情況看，如果供應能跟上，6月份成交量可望維持增長態勢。

限購之縫

本報記者調查中發現，近期一線城市住宅均價(jia) 上漲，與(yu) 供應結構有關(guan) ，即豪宅和高檔住宅放量。但是，購買(mai) 這些產(chan) 品的人群，大部分屬於(yu) 限購對象，他們(men) 是如何入市的呢？

有業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) 存在限購資格造假現象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4萬(wan) 戶申請家庭未通過購房資格審核。分析人士指出，其中相當一部分屬於(yu) 限購對象，審核未能過關(guan) 。逃避限購最通行的做法，是辦理虛假的北京市工作居住證或集體(ti) 戶口，每證收費數萬(wan) 元。

針對“居住證造假逃避限購”現象，北京住建委最近下發通知，要求購房資格初審後將信息發送市人力社保局核驗，未能通過核驗的不予辦理購房手續，並將追責、處罰。據住建委官方微博“安居北京”稱，限購的審核有三道關(guan) 口，包括辦理房產(chan) 證時還有一次審核。這對造假者來說無異於(yu) 一顆隨時可能引爆的炸彈。

華潤置地北京潤西山項目營銷總監高興(xing) 透露，潤西山確實有很多客戶屬於(yu) 限購對象，但他們(men) 多是以雙方父母或公司名義(yi) 購買(mai) ，或者是賣舊買(mai) 新，交易過程比剛需項目相對長一些，但尚未發現限購對象造假的行為(wei) 。

不過，一些二三線城市，限購造假現象相當普遍。[注冊(ce) 香港公司程序]最典型的是由中介代辦補繳社保證明，或實有多套住宅卻謊稱隻有一套。有限購城市的購房者說，隻要在一張紙上簽個(ge) 字就可以，主管部門根本不會(hui) 審查。

分析人士將這種做法視為(wei) 地方放水的表現之一。多家券商認為(wei) ，由於(yu) 經濟存在下滑的風險，且地方政府對房地產(chan) 的依賴短期內(nei) 難以改變，中央對微調控的容忍度將會(hui) 提高。中投證券預計，若各地政策持續微調，將使6-8月的中國樓市淡季不淡。

調控新挑戰

當前最關(guan) 鍵的一點是對房地產(chan) 調控的信心。萬(wan) 科總裁鬱亮將調控比喻為(wei) 洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那樣，洗到中間就停水了。

在易居房地產(chan) 研究院副院長楊紅旭看來，房地產(chan) 調控已發生方向性的變化，房貸政策與(yu) 更宏觀的貨幣政策，是影響短期市場需求的第一要素，限購隻能居次。伴隨著降息這樣的貨幣放水大動作，M1將會(hui) 步入上升通道，流動性趨於(yu) 寬裕，資產(chan) 價(jia) 格上漲行情基本鎖定。隻是未來半年不會(hui) 像2009年那樣直線拉升，不能盲目樂(le) 觀。

張大偉(wei) 也認為(wei) ，降息使得最近市場成交量繼續維持了5月上漲的趨勢，預計6月可能再達到年內(nei) 最高點。在成交量複蘇的影響下，價(jia) 格再跌可能性明顯變小。市場底部接近出現。但粟日表示，房企目前麵臨(lin) 的主要矛盾，仍然是資金偏緊和庫存壓力偏大，根本環境並未發生逆轉，盲目漲價(jia) 並不可取，建議仍以出貨回籠現金為(wei) 上選。

“當前，我們(men) 的策略是趁時機出現的時候趕緊出貨，不會(hui) 想著怎麽(me) 漲價(jia) 。”廣州一家大型開發商人士說，當前市場仍然看不清，而行業(ye) 存貨仍然高企，仍以快速周轉為(wei) 好。