央行重申房貸利率優惠下限7折

北京銀行人士表示，隻有優(you) 質客戶以及部分優(you) 質樓盤的首套房貸才能拿到貸款折扣。建設銀行人士則表示，該行目前首套房貸利率仍按基準利率執行，但各地存在差異化政策的調整空間。例如，分支行可以根據客戶的個(ge) 人資質、對銀行的貢獻程度來申請利率優(you) 惠，[香港公司注冊(ce) ]但隻有極個(ge) 別的客戶能拿到8.5折。

“現在各方都在等待銀行根據央行的降息政策對房貸優(you) 惠利率作出調整。”我愛我家房地產(chan) 中介人士表示，未來房貸利率存在很大變數，央行宣布將貸款利率浮動區間下限擴大至基準利率的0.8倍之後，在理論上，個(ge) 人住房貸款是銀行最為(wei) 優(you) 質的資產(chan) ，銀行應該率先將房貸優(you) 惠利率下調至8折。

某大型國有銀行內(nei) 部人士透露，該行可能在本周調整首套房貸利率優(you) 惠，最低能到8折。但中國證券報記者采訪的其他多名大型國有銀行人士則謹慎表示，將繼續保持8.5折優(you) 惠利率不變，在觀察市場的反應後再作出調整。

當市場各方對8折利率充滿期待的時候，更大的利好消息來自一份央行向金融機構內(nei) 部下發的文件。文件中，央行在將貸款利率浮動區間下限由基準利率的0.9倍調整為(wei) 0.8倍的同時，亦重申個(ge) 人住房貸款利率浮動區間下限是基準利率的0.7倍。央行要求，金融機構在繼續做好存貸款利率監測報備工作的同時，建立存款浮動情況的監測製度，全麵掌握轄內(nei) 金融機構利率政策執行情況。

“對於(yu) 房貸利率底線，[注冊(ce) 香港公司程序]監管層一直有階段性政策，而目前最新的政策便是最低7折。”一位國有大行人士對此表示。

2008年底，央行宣布將房貸利率調整至基準利率的7折，但是此後為(wei) 了抑製房地產(chan) 市場的投機氛圍，政府出台了一係列房地產(chan) 調控政策。2010年底，監管部門曾口頭通知各家銀行把首套房貸最低利率提高至8.5折，並要求各家銀行嚴(yan) 格執行。所以，在央行重申7折利率之前，各家銀行首套房貸利率下限變成下浮15%。

分析人士表示，央行文件重提7折利率，說明對原有8.5折的政策已形成突破。“中小銀行可能率先有所動作。”銀行業(ye) 內(nei) 人士表示，未來可以密切關(guan) 注中小銀行的房貸利率調整動向。

7折有望重現

業(ye) 內(nei) 人士表示，隨著未來房貸市場競爭(zheng) 的加劇，不排除首套房貸7折利率重現市場的可能。但銀行方對此稍顯抵觸。多位銀行人士表示，如果按照8.5折房貸優(you) 惠利率執行，銀行仍能賺錢，打8折，則銀行無錢可賺，低至7折，銀行房貸業(ye) 務就要虧(kui) 本。

根據央行調整後的存貸款利率測算，五年期銀行存款利率上限是5.61%，而按照8折計算的首套房貸優(you) 惠利率是5.44%（5年期以上），存貸利率已經出現倒掛。如果打7折，則貸款利率低至4.76%（5年期以上）。

針對銀行房貸利率打7折不賺錢的說法，資深業(ye) 內(nei) 人士表示，這是一個(ge) 偽(wei) 命題。銀行的資金來源多樣，存款的成本和期限有關(guan) ，一般綜合付息率僅(jin) 在1.5%到2%之間。大型銀行由於(yu) 具備網點優(you) 勢和活期存款占比較高的優(you) 勢，獲取資金的成本更低。“與(yu) 4.76％的7折房貸優(you) 惠利率相比，仍存在3％左右的利差收入，所以即使考慮銀行的其他經營成本，首套房貸利率如果打7折，銀行仍舊有的賺。”

業(ye) 內(nei) 人士表示，各家銀行獲得資金的成本不同，能夠接受的貸款利率打折幅度存在差異。而房貸市場的特點是，如果一家銀行上調貸款利率，其他銀行不會(hui) 跟風，但隻要有一家銀行下調，很可能其他銀行被迫跟風降價(jia) 。

雖然7折利率優(you) 惠可能會(hui) 使銀行在整體(ti) 利差方麵受到損失，但隨著房地產(chan) 市場的逐漸走暖，成交量有效放大，房貸總量增加，[注冊(ce) 香港公司費用]銀行有望獲得更多收益。

房貸投放力度有望加大

央行日前宣布擴大存貸款的利率浮動區間上下限，這是自2004年以來利率市場化改革的重要推進。接近監管層的人士表示，從(cong) 推進利率市場化的角度出發，央行鼓勵各金融機構在基準利率和首套普通商品住宅貸款優(you) 惠利率的下限之間，根據各自的資金成本和風險控製情況來權衡定價(jia) 。

有市場人士表示，隨著央行擴大房貸利率浮動區間的政策在銀行層麵得到落實，將有效減輕購房者的資金成本，有助於(yu) 刺激房地產(chan) 市場成交量的溫和放大。而央行重提7折利率，更容易被解讀為(wei) 在當前經濟環境下，對房地產(chan) 信貸政策作出的微調。

“當下為(wei) 加速利率市場化提供了重要窗口。2004年央行要求商業(ye) 銀行貸款的利率下限是允許在基準利率基礎上下浮10％，但是2009年推出的房貸7折優(you) 惠利率實際上已經構成對貸款利率下浮10％的突破。”該人士表示。

該市場人士還表示，監管機構希望通過加大房貸利率的浮動區間，將相對有限的利率定價(jia) 權交給銀行，讓商業(ye) 銀行根據資金成本以及市場的競爭(zheng) 情況來自主決(jue) 定各自的利率水平。由於(yu) 房貸違約概率低而回收率高，貸款的低風險使得房貸收益相對穩定，按照收益和風險配匹的原則，和其他信貸資產(chan) 相比，房貸利率下浮存在更大的空間。而央行選擇將房貸作為(wei) 貸款利率市場化的突破口自然再合適不過。

此外，銀監會(hui) 日前公布的資本監管新規也為(wei) 加大房貸投放力度帶來好消息。根據銀監會(hui) 製定的《商業(ye) 銀行資本管理辦法》，辦法取消了征求意見稿中劃分首套房和二套房的風險權重，明確將個(ge) 人住房抵押貸款風險權重統一為(wei) 50％。

去年銀監會(hui) 公布的征求意見稿中將首套房貸款的風險權重設定為(wei) 45％，二套房為(wei) 60％。分析人士表示，區分首套房和二套房的風險權重是基於(yu) 抑製房地產(chan) 的調控政策製定的，但是長期來看並沒有區分的必要。而首套房和二套房風險權重統一，也將助推銀行更有動力發放二套房信貸。

央行上周宣布降息並將貸款利率浮動區間下限調整為(wei) 基準利率的0.8倍後，市場高度關(guan) 注首套房貸優(you) 惠利率會(hui) 否隨之調整。中國證券報記者了解到,央行日前以急件形式發文重申個(ge) 人住房貸款利率浮動區間的下限為(wei) 基準利率的0.7倍。分析人士表示，在2010年底監管機構口頭通知將首套房貸利率下限提高至0.85倍之後，時隔一年半，央行重申房貸利率優(you) 惠下限為(wei) 7折，說明原有的8.5折“底線”已可突破。

中國證券報記者從(cong) 多家銀行了解到，北京地區首套房貸最低利率可在基準利率的基礎上打8.5折，且此類銀行數量較兩(liang) 個(ge) 月前明顯增加。業(ye) 內(nei) 人士透露，多家銀行正在研究調整房貸利率優(you) 惠幅度，未來7折優(you) 惠利率有望重現房貸市場。