商業地產二三線城市突圍：開發風險暗湧

長期在商業(ye) 地產(chan) 市場溫和徘徊的二三線城市，近期一躍成為(wei) 全國地產(chan) 市場的主角。

仲量聯行前不久發布的[注冊(ce) 香港公司好處]《中國新興(xing) 城市50強報告》稱，未來10年，二三線50個(ge) 新興(xing) 城市將有超過1億(yi) 平方米的商業(ye) 地產(chan) 進行開發，為(wei) 世界地產(chan) 市場提供最大的投資商機。

但市場卻給這批二三線城市發出了泡沫警示，尤其是中西部省會(hui) 城市。據記者粗略統計，成都、昆明、沈陽、重慶、長沙、西安、鄭州等地，未來兩(liang) 到五年之內(nei) 將有超過目前體(ti) 量數倍的商業(ye) 地產(chan) 入市，使其人均商業(ye) 麵積迅速趕超香港、上海、北京等一線城市。

“勢頭已經顯現，部分二線城市可以確定將在年內(nei) 出現泡沫。”陽光股份（000608.SZ）總裁助理梁紹裘表示，由於(yu) 商業(ye) 地產(chan) 入市體(ti) 量過大，部分二線城市的商業(ye) 人流及消費能力無法跟上，將直接導致後續的商業(ye) 投資成為(wei) 空中樓閣。

而各路商業(ye) 地產(chan) 投資者仍在加速向二三線城市布局。高緯環球亞(ya) 太資本市場負責人John Stinson表示，2012年，來自全球的投資者正在細分市場，普遍集中在主要一線和核心二線城市（例如成都）主要商圈的中高檔購物中心領域。

二三線城市泡沫化蔓延[瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]

被公開提及有著泡沫風險的二線城市，成都首當其衝(chong) 。有數據顯示，這個(ge) 目前擁有全國第二大零售物業(ye) 市場的城市，未來兩(liang) 年之內(nei) 將有1000萬(wan) 平米以上的商業(ye) 項目投放。中國商業(ye) 地產(chan) 聯盟秘書(shu) 長王永平(微博)對此表示，成都商業(ye) 地產(chan) 投資泡沫風險隱現。

能夠看到的是，成都近年商業(ye) 地產(chan) 開發的確受到全國主要開發商的青睞。據不完全統計，成都市立項和在建的城市綜合體(ti) 已超過80個(ge) ，總體(ti) 量達千萬(wan) 平方米。特別是定位於(yu) 高端商務區的城南高新區，更囤積有數百萬(wan) 平方米的商業(ye) 體(ti) 量。

仲量聯行公布的中國50個(ge) 新興(xing) 城市排名中，成都被寄予厚望。在企業(ye) 租戶、房地產(chan) 投資者、開發商、零售商和酒店業(ye) 者的若幹要素排名中，成都擁有的商機位居首位。

與(yu) 此同時，成都商業(ye) 地產(chan) 的泡沫化風險也呈區域性聚集。據成都某房地產(chan) 業(ye) 界人士介紹，盡管目前成都商業(ye) 氛圍濃鬱，消費能力較強，但最有投資價(jia) 值的商業(ye) 主要集中在三環以內(nei) 的市區，三環以外的商業(ye) 則較為(wei) 低迷，因商業(ye) 配置不足，空置率較高。

“成都三環外南延線城市副中心地帶的商業(ye) 地產(chan) 項目，目前已出現供需不平衡的情況，有價(jia) 值的稀缺性項目一般集中在二環沿線。”陽光股份成都公司總經理張晴說。據成都業(ye) 內(nei) 人士稱，近年商業(ye) 項目主要位於(yu) 三環外區域，如高新區等，很不均衡，導致部分商業(ye) 項目招租難、配套差的現象。

[杭州瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]非唯成都如此。限購之下的樓市資本急尋出口，商業(ye) 地產(chan) 泡沫效應在多個(ge) 二三線城市隱現。據介紹，昆明未來5年僅(jin) 商鋪就將新增298.5萬(wan) 平方米，人均商業(ye) 麵積直追香港、上海。而在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業(ye) 為(wei) 主的項目達700多萬(wan) 平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業(ye) 街400多萬(wan) 平方米的建築麵積。

從(cong) 目前的發展態勢看，除成都外，重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津和武漢等地，都有可能出現商業(ye) 地產(chan) 風險的集聚區域。

短期開發風險湧現？

專(zhuan) 家眼中的風險警示，難擋新一輪商業(ye) 地產(chan) 熱的繼續擴散。特別是在有著特定地段稀缺性的商業(ye) 項目，往往也成為(wei) 各路資金爭(zheng) 相搶奪的標的。

成都國有土地交易中心的數據顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，其中涉及或以商業(ye) 用地為(wei) 主的用地53宗，占比達90%。其中大部分項目位於(yu) 市區，按照目前成都商業(ye) 綜合體(ti) 的分布看，這也將是成都未來最具投資價(jia) 值的區域。

4月13日，陽光新業(ye) 在成都一環線內(nei) 推出了其在成都的首個(ge) 高端綜合體(ti) 項目——陽光新業(ye) 中心。據記者了解，該項目總體(ti) 量達25萬(wan) 平方米，其中商業(ye) 9萬(wan) 平方米，總投資達20億(yi) 元，將建設成都核心消費區九眼橋的首個(ge) 高端購物中心。

“一環至二環是目前成都商業(ye) 最為(wei) 稀缺的區域，商業(ye) 項目的競爭(zheng) 也較為(wei) 激烈。”張晴稱，盡管成都市區的商業(ye) 項目相對稀缺，但總體(ti) 量仍然不小。記者注意到，同一環沿線，就有萬(wan) 達廣場和華潤萬(wan) 象城項目。

雖然寫(xie) 字樓和商鋪的租金在去年大漲的基礎上，今年一季度仍在繼續上漲，但商業(ye) 地產(chan) 的開發風險暫時被熱鬧掩蓋了。據前述業(ye) 內(nei) 人士稱，今年商業(ye) 項目的建設進度加快，供應量劇增，不少非專(zhuan) 業(ye) 的商業(ye) 地產(chan) 投資者開始積極介入。但商業(ye) 地產(chan) 項目開發暗藏著資金運轉不當，整體(ti) 運營不力，專(zhuan) 業(ye) 人才匱乏等風險。

梁紹裘也表示，目前的商業(ye) 地產(chan) 屬於(yu) 風險與(yu) 機遇並存，特別是在二三線城市，短期內(nei) 將麵臨(lin) 一係列問題：項目供應量過大、定位不當，企業(ye) 的開發運營能力參差不齊，人才瓶頸，融資困境等，未來三到五年內(nei) ，部分商業(ye) 項目將難逃關(guan) 閉、重組和被收購的命運。

不少成都本地業(ye) 內(nei) 人士則認為(wei) ，在消費持續升級的背景下，核心二三線城市的商業(ye) 地產(chan) 風險仍能較好控製，即便是出現部分意外，投資商也可全身而退。但前提是整個(ge) 商業(ye) 地產(chan) 行業(ye) 不會(hui) 出現太大的泡沫。