房地產業暴利時代漸遠 37家房企負債5216億元

“東(dong) 郡和望京的項目利潤隻有7%左右。”北京保利地產(chan) 副總經理王英男無奈地向記者表示，這個(ge) 利潤率基本上跟保障房持平。在過去的2009年、2010年房企創造了不少高價(jia) 地，隨著市場的轉冷，導致不少項目低開，削薄成本。

業(ye) 內(nei) 人士表示，在從(cong) 緊的房地產(chan) 調控之下，房企的房地產(chan) 利潤受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。[注冊(ce) 香港公司好處]隨著樓市調控政策的持續和房價(jia) 的進一步下行，房地產(chan) 行業(ye) 的利潤有望下降。

微利時代來臨(lin)

去年底，龍湖時代天街、合生世界花園、東(dong) 亞(ya) 逸品閣等項目低價(jia) 開盤引發市場對於(yu) 房企低利潤售房的討論。

在萬(wan) 科去年的年報中記者看到，去年一年萬(wan) 科銷售金額1215.4億(yi) 元，其營業(ye) 收入達717．8億(yi) 元，同比增長41．5％，實現淨利潤96．2億(yi) 元，同比增長32．2％。作為(wei) 中國最大的房地產(chan) 企業(ye) ，萬(wan) 科的利潤並不高。

對此，萬(wan) 科副總裁毛大慶向記者表示，“主要是由於(yu) 萬(wan) 科的盤子太大，市場一出現風吹草動就必須得先跑。從(cong) 去年市場來看，2011年9月以前的形勢還是不錯的，但是萬(wan) 科為(wei) 了企業(ye) 的持續發展，從(cong) 二季度開始，新開項目就製定了靈活的定價(jia) 策略，原則上與(yu) 上期產(chan) 品價(jia) 格持平，因此就導致了萬(wan) 科去年的利潤率並不高”。[瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]

毛大慶認為(wei) ，限購政策的效力將會(hui) 在今年顯現出來，到時候房企的利潤基本上會(hui) 出現一個(ge) 下跌的趨勢。

通常來說，房企2011年下半年新開的樓盤將成為(wei) 其今年年內(nei) 的銷售主力。總體(ti) 來看，2011年四季度以來標杆房企開盤項目的土地成本相當於(yu) 目前銷售均價(jia) 的三成。分城市來看，標杆房企在一線城市的土地成本略高於(yu) 在二三線城市的土地成本。標杆房企在一線城市的土地成本約占當前銷售均價(jia) 的35%，而二三線城市的土地成本約占售價(jia) 的30%。

因此，標杆房企在二三線城市的降價(jia) 空間大於(yu) 一線。尤其是一些土地購入成本占比低於(yu) 20%的項目，未來降價(jia) 空間廣闊。雖然較低的土地成本給標杆房企提供了一定的降價(jia) 空間，但後期價(jia) 格走勢依然取決(jue) 於(yu) 項目本身的定價(jia) 和銷售情況。在目前的市場交易情況下，如果項目依然能取得不錯的銷售業(ye) 績，開發商就會(hui) 缺少降價(jia) 的動力。

房企成本激增

[杭州瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]房企利潤變薄一方麵與(yu) 降價(jia) 有關(guan) ；另一方麵也與(yu) 各項成本的激增有關(guan) 。

“現在工地上雇傭(yong) 一個(ge) 大工，在北京市場價(jia) 格已經漲到230元/天左右了，而且是當天結賬，不能加班。”一位開發商無奈地向記者表示。

在房地產(chan) 行業(ye) 的銷售價(jia) 格中要包含：土地成本、建安成本、財務稅費、管理成本及企業(ye) 利率。

記者了解到，2011年，全國商品房銷售麵積10.99億(yi) 平方米，商品房銷售額59119億(yi) 元，增長12.1%，測算平均價(jia) 格為(wei) 5379元/平方米。

其中，土地成本占大頭，2011年，全國房地產(chan) 開發企業(ye) 土地購置麵積4.1億(yi) 平方米，土地成交價(jia) 款8049億(yi) 元，測算土地成本為(wei) 1963元/平方米，占售價(jia) 的36.5%。

隨著用人成本的激增，目前全國平均建安成本已經增長至2000元-2500元/平方米左右，占銷售均價(jia) 的37%-46%。同時，由於(yu) 銀行對於(yu) 開發商貸款的卡緊，房企的融資成本高漲，目前稅費財務成本已經占銷售價(jia) 格的10%左右。[北京瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]

按照這個(ge) 成本推算，2011年房地產(chan) 業(ye) 的整體(ti) 利潤隻有10%左右。

中原地產(chan) 市場研究部統計數據顯示，最近標杆房企入市的項目均出現了明顯的土地成本占比上漲的現象。中原地產(chan) 統計了自2011年四季度以來十大標杆房企陸續開盤的32個(ge) 新項目，這些項目平均土地成本已經達到了銷售均價(jia) 的33%左右，2010年這一比例僅(jin) 在20%左右，其中土地銷售均價(jia) 占比超過50%的項目有1個(ge) ，超過30%的項目達到了20個(ge) 。

不論長期還是短期內(nei) ，房價(jia) 及其預期是地價(jia) 最主要的影響因素。處於(yu) 上升趨勢的房價(jia) 以及活躍的商品房銷售市場會(hui) 使得開發商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從(cong) 而推動地價(jia) 上升，甚至導致地王頻現。

國土部2010年數據顯示，全國平均土地價(jia) 格占項目售價(jia) 平均為(wei) 23.2%。以北京部分2008年拿地項目在2010年的銷售可以看出，平均地價(jia) 占房價(jia) 的比例都在20%左右。2009年以來的地王項目銷售占比已經高達39.2%。

從(cong) 目前的狀況來看，在房價(jia) 下調的大勢下，地價(jia) 也應該出現明顯回落，才能更快地促進房價(jia) 回歸合理水平。