新年第一周樓市成交量大跌

分析人士表示，房地產(chan) 行業(ye) 正逐步進入去杠杆化和保障性住房和商品住房的“雙規製”時代，中國房地行業(ye) 的黃金十年已經宣告結束，但同時，也意味著白銀時代的開始。專(zhuan) 家預計，2012年市場份額將會(hui) 加速向龍頭企業(ye) 集中,大型企業(ye) 具有更強的融資能力，充足的土地儲(chu) 備和全國性的戰略布局，在政策調控和貨幣緊縮的環境下,競爭(zheng) 優(you) 勢更加明顯。

[北京瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]隨著住宅市場調控政策的常態化，2012年，商務公寓、寫(xie) 字樓、市場、商鋪等形式的商業(ye) 地產(chan) 將麵臨(lin) 更多發展機遇，產(chan) 業(ye) 地產(chan) 也是未來最佳的拿地策略，但麵臨(lin) 金融杠杆匱乏、投資周期長、投資回報率相對較低等困擾，需要逐步摸索相應的投融資模式、盈利模式和現金流平衡模式。

在限購、差別化信貸和稅收政策的多重限製下，2011年中國樓市風雨驟變，讓人噤若寒蟬。這一年，全國超過120個(ge) 城市出台了房價(jia) 調控目標，46個(ge) 大中城市出台了“限購令”，10個(ge) 城市出台了針對樓盤的強製“限價(jia) 令”；這一年，央行6次加息、上調存款準備金率，這一年，房產(chan) 稅“靴子”落地，試點重慶、上海。調控如衝(chong) 擊波，對市場殺傷(shang) 力巨大。而對於(yu) 已經到來的2012年，中國樓市又將演繹怎樣的格局？

2012冷清開局 降價(jia) 趕不上“預期”

北京市住建委網站網簽數據顯示，[上海瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為(wei) 2303套，比去年最後一周下跌34%，與(yu) 去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創近4年來新低。

上海地區元旦期間樓市成交慘淡。據相關(guan) 統計，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量隻有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期間一線城市樓市繼續冷清，購房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。

北京中原市場研究部總監張大偉(wei) 認為(wei) ，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮，預計2012年的中國房地產(chan) 市場，將在“限速”中前行。目前拐點漸顯，預期在6-12個(ge) 月內(nei) 房價(jia) 還有可能出現10%到20%的下調空間。北京等一線城市房價(jia) 繼續下調超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現10%左右下跌的可能性也非常大。

對於(yu) 2012年樓市走勢，相關(guan) 人士認為(wei) ，2011年住宅交易量持續下滑引發價(jia) 格鬆動，2012年樓市調控不會(hui) 放鬆，這會(hui) 加深市場的降價(jia) 預期和購房者的抄底心態。多位房地產(chan) 業(ye) 內(nei) 人士指出，預計2012年一季度或將有更大幅度的“降價(jia) 潮”出現。

2012年，“沒有最低，隻有更低”或一語成讖。如果說，去年降房價(jia) ，還是少數開發商的先知先覺，還是試探市場，那麽(me) ，2012年降價(jia) 已成共識，降價(jia) 不是本事，降價(jia) 賣得掉才叫水平。購房者的預期值就是“降到底”，但是底在哪裏，卻沒人知道。

調控從(cong) 緊 2012樓市“前低後高”？

種種跡象表明，2012年樓市已在冷清中開場。政策層麵看，房地產(chan) 市場一直顯示“政策從(cong) 緊”信號。從(cong) 高層官員眾(zhong) 口一辭強調房地產(chan) 調控不放鬆，到從(cong) 行動上再三摁住地方政府蠢蠢欲動的鬆綁衝(chong) 動，顯示決(jue) 策層對房地產(chan) 的調控不會(hui) 輕易鬆手，限購等政策亦難以很快淡出。

去年12月下旬，住房和城鄉(xiang) 建設部召開年度工作會(hui) 議，會(hui) 議強調，要堅持房地產(chan) 調控政策不動搖，促進房價(jia) 合理回歸，促進房地產(chan) 市場健康發展。而去年12月召開的中央經濟工作會(hui) 議，“堅持房地產(chan) 調控”亦成為(wei) 最基本精神。

住建部部長薑偉(wei) 新在年度會(hui) 議上強調，明年將繼續執行現有各項調控政策，不動搖、不放鬆。嚴(yan) 格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(you) 先保證首次購房家庭的貸款需求。

有專(zhuan) 家預計，保障房體(ti) 係和房產(chan) 稅改革將成為(wei) 2012年住房政策兩(liang) 大著力點，為(wei) 短期行政性手段的退出做準備，以實現房地產(chan) 業(ye) 平穩健康發展。

分析人士表示，上述消息打消了市場對房地產(chan) 行業(ye) 的寬鬆預期，隻表明無論宏觀政策明年在其他任何行業(ye) 上寬鬆，房地產(chan) 行業(ye) 也毫無可能。

北京中原市場研究部統計顯示，截止1月7日，2011年開始限購的全國46個(ge) 大中城市，在2012年第一周仍然維持著之前的政策力度。雖然未有繼續加強力度的城市，但是也沒有一個(ge) 城市放寬政策。重點城市北京、上海、廣州、深圳、等地已經相繼明確表態將在今年繼續執行住房限購政策，給市場釋放出明確信號。

中國銀行在2011年12月31日發布的《2012年一季度宏觀經濟金融展望報告》稱，房地產(chan) 市場調整還將延續，預計2012年房價(jia) 仍將持續緩慢回落，全年銷售量跌幅約為(wei) 15%，將呈現“前低後高”的震蕩趨勢。

毫無疑問，樓市調控正在考驗決(jue) 策者的智慧，持續調控是否會(hui) 令中國經濟跌入“硬著陸”深淵、保障房能否力挽狂瀾、限購令何時全身而退等疑問，都會(hui) 在2012年見分曉。

房企萬(wan) 億(yi) 債(zhai) 務將至 告別“黃金十年”

2011年，限購等調控政策使得中國的房地產(chan) 市場成交量下滑。對房企而言，2012年依然“流年不利”。經濟學家茅於(yu) 軾(微博) 表示，中國房價(jia) 已經大漲至高位，而近期各大城市房價(jia) 的下跌被視為(wei) 拐點的開始，2012年有大型房地產(chan) 企業(ye) 可能破產(chan) 。

日前，世聯地產(chan) 董事長陳勁鬆向媒體(ti) 透露，房企債(zhai) 務將在2012年中開始逐步到期。

據悉，上市房企長短期付息債(zhai) 主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nei) ，其中有46%集中在2012年償(chang) 付，目前房企的資產(chan) 負債(zhai) 率已處曆史高位，隨著房地產(chan) 調控的深入，資金杠杆使用過度的跡象、積聚的風險不斷加大。除銀行貸款外，海外債(zhai) 、房地產(chan) 信托、基金、私募、民間高利貸這四個(ge) 維度的債(zhai) 務將一一引爆。

複旦大學房地產(chan) 研究中心主任尹伯成認為(wei) ，還不起債(zhai) 的部分房地產(chan) 開發商，可能會(hui) 淹沒在債(zhai) 務大潮中。行業(ye) 洗牌一定會(hui) 到來。尹伯成稱，中小開發商因資金周轉困難，開始向大型房企出售其手中開發項目。部分房企則可能會(hui) 直接麵臨(lin) 破產(chan) 重組。

在眾(zhong) 多房企中，綠城目前麵臨(lin) 的困境成為(wei) 一麵鏡子。資料顯示，綠城現金流狀況堪憂，綜合現金流量為(wei) 負值。巨大的資金壓力下，綠城不得不斷臂求生，低價(jia) 出售項目。1月5日晚間，綠城中國和融創中國聯合公告宣布，綠城地產(chan) 向融創置地出售無錫綠城湖濱置業(ye) 有限公司51%的股權，現金代價(jia) 為(wei) 5100萬(wan) 元。

中國房產(chan) 信息集團分析師薛建雄認為(wei) ，如果非要說洗牌，我們(men) 可以理解為(wei) ，目前靠關(guan) 係拿地與(yu) 靠砸錢拿地的房地產(chan) 開發商確實該出局了。

住房和城鄉(xiang) 建設部政策研究中心主任陳淮表示：對中國房地產(chan) 業(ye) 來說,依靠於(yu) 恐慌性的需求，依靠於(yu) 過度占有資源的需求，依靠於(yu) 為(wei) 賣而買(mai) 的需求支撐的關(guan) 係時代過去了。