2011年130城市賣地1.8萬億

    中國指數研究院、[注冊(ce) 汶萊公司]中原地產(chan) 、世聯地產(chan) 等機構數據統計顯示，2011年，全國130個(ge) 城市共錄得土地出讓金1.86萬(wan) 億(yi) ，同比減少13%。加上其他未統計城市，預計2011年全年，全國賣地收入同比將縮減兩(liang) 成（約5000億(yi) ）至2.4萬(wan) 億(yi) 左右。

　　與(yu) 住宅市場類似，土地市場量的調整之後，是價(jia) 格的調整。世聯地產(chan) 董事長陳勁鬆向記者表示，預計今年樓市調控仍不放鬆，樓市低迷及地方償(chang) 債(zhai) 高峰將倒逼地方政府“割肉”， 土地市場將繼續調整，地價(jia) 將出現明顯下跌，其下跌速度將快於(yu) 房價(jia) 。

　　130城市賣地1.8萬(wan) 億(yi)

　　2011年，受宏觀調控影響，大[注冊(ce) 安圭拉公司]部分城市土地收入都出現了明顯下調，尤其是住宅用地。統計顯示，130個(ge) 城市中，住宅類用地成交額12391.3億(yi) 元，同比下滑了24%；成交麵積同比減少18%，樓麵價(jia) 也下跌了12%，降至1473元/平方米。

　　自去年三季度開始，流標和流拍縈繞在多個(ge) 城市的土地市場。中原統計顯示，2011年130個(ge) 城市土地流標900宗，其中居住類流標達到了420宗。總數相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月，全國性的樓市調控見效，房產(chan) 交易的低迷傳(chuan) 遞至土地市場，這兩(liang) 個(ge) 月土地流標數量達到了近300宗，其中居住類占到了50%。

　　北京中原地產(chan) 市場研究總監張大偉(wei) 向本報記者表示，土地出讓金減少的，絕大部分是一二線城市以及部分三線城市。

　　以北京、上海、廣州為(wei) 例，去年四季度土地成交極度低迷。11月廣州市共取消了32宗土地的出讓，這些土地多為(wei) 住宅用地；11月之後，北京先後拿下數宗長期掛牌但並未收到報價(jia) 的土地，截至目前，在北京市正在交易的13宗經營性用地中，僅(jin) 有兩(liang) 宗收到報價(jia) 。

　　據上海搜房網統計顯示，去年上海共有27幅地塊出讓終止，其中20幅出現在四季度，有14幅為(wei) 住宅用地。

　　嚴(yan) 厲的調控之下，上海、北京成為(wei) 僅(jin) 有的兩(liang) 個(ge) 邁入土地出讓金“千億(yi) 俱樂(le) 部”的城市，去年土地出讓收入分別達到1205億(yi) 元和1055億(yi) 元，但同比仍減少20.4%和35.8%。

　　與(yu) 此同時，絕大部分城市也未完成年度土地供應計劃。去年北京共成交59宗住宅用地，麵積總計約687公頃，而北京市全年普通商品住宅供地計劃為(wei) 1220公頃，以此計算，北京供地計劃的完成率僅(jin) 為(wei) 56.3%；上海2011年全年計劃供地1200萬(wan) 平方米，成交1031萬(wan) 平方米，未能完成供地計劃。

　　廣州供地計劃更是嚴(yan) 重不達標。2011年廣州土地出讓金全年收入290億(yi) 元，比年初計劃“縮水”高達212.5億(yi) 元。

　　北大公共經濟研究所研究員韓世同分析上述現象時認為(wei) ，2011年限購顯效且調控依然收緊，這明顯影響了開發商的市場預期，他們(men) 已經逐漸減少在熱點城市的投入；信貸規模收縮，融資困難，開發商資金吃緊；另外，很多城市土地推出的時間主要在下半年，市場已經發生變化，導致大量土地地價(jia) 成交或被迫收回。

　　今年地價(jia) 繼續下跌

　　北京、廣州多位分析人士向記者稱，土地市場如此低迷，根本原因是地價(jia) 仍然太高。

　　“土地價(jia) 格並未明顯降低，部分土地的起價(jia) 過高。”張大偉(wei) 說，北京等地的全年成交樓麵地價(jia) 下調，主要原因是郊區地塊占比太多，而中心城區和熱點地塊價(jia) 格並未推出或明顯下調。韓世同也認為(wei) ，廣州去年土地出讓大幅縮水，緣於(yu) 推地過於(yu) 集中在廣州南站，而且定價(jia) 偏高。

　　為(wei) 什麽(me) 地價(jia) 去年沒有明顯下降？陳勁鬆認為(wei) ，由於(yu) 土地的獲取成本也就是拆遷補償(chang) 的成本太高，政府還想賺點錢，以至於(yu) 去年隻是土地成交的萎縮，“先是量的萎縮，然後才是降價(jia) ，這會(hui) 在2012年上半年發生。”

　　陳勁鬆表示，今年地價(jia) 會(hui) 有明顯下滑，或者是付款方式會(hui) 有明顯的變化，比如延長付款時間或降低利息等。2008年廣東(dong) 省就出台過“兩(liang) 年後支付地價(jia) ”的措施。“這是地方政府唯一能幹的事，否則地方政府將步入絕路，因為(wei) 地方政府負債(zhai) 將進入償(chang) 還期。”

　　審計署公布的數據顯示，截至2010年底，我國地方政府債(zhai) 務餘(yu) 額達10.7萬(wan) 億(yi) 元，在地方政府負有償(chang) 還責任的債(zhai) 務餘(yu) 額中，承諾用土地出讓收入作為(wei) 償(chang) 債(zhai) 來源的債(zhai) 務餘(yu) 額達2.5萬(wan) 億(yi) 元，而今年地方政府將迎來還債(zhai) 高峰。陳勁鬆據此認為(wei) ，2012年地價(jia) 下降的幅度將快於(yu) 房價(jia) 下降的幅度。

　　“土地出讓金收入大減，再加上限購限貸造成房地產(chan) 成交大幅萎縮，2012年的稅收和財政收入必然會(hui) 受很大影響。”韓世同說，這也迫使地方政府必須“割肉”，下調地價(jia) 。韓認為(wei) ，地方不僅(jin) 要加大供應的數量，還要適當調整土地出讓的起拍價(jia) 格，可以采取低價(jia) 起拍，同時設定保密底價(jia) ，以防止土地過低成交。他預計今年一季度，就會(hui) 有大量適銷對路的土地上市；而作為(wei) “土地財政”的部分補缺，房產(chan) 稅也將提上日程。

　　房企分化抄底者眾(zhong)

　　“地價(jia) 還未見底，春節後再看看。”2011年12月底，華南一位大型開發商高管對記者說。據本報記者調查，隨著土地市場底部的即將到來，多家房企如萬(wan) 科A（000002）、恒大地產(chan) （HK.3333）、龍湖地產(chan) （HK.0960）、雅居樂(le) （HK.3383）保利地產(chan) （600048）等，正伺機抄底。

　　這是一些資金充裕的房企。2011年，中國房地產(chan) 企業(ye) 發生劇烈分化。據中國房產(chan) 信息集團及中國房地產(chan) 測評中心聯合發布的數據，前十大房企市場占有率提升至10.43%，上述公司銷售仍然實現了持續增長，手裏並不缺錢。

　　保利地產(chan) 內(nei) 部人士對記者表示，保利現在資金很充裕，但集團和國資委要求對拿地進行審慎的評估和風險控製，因此目前對土地市場整體(ti) 仍處觀望。

　　雅居樂(le) 主席陳卓林於(yu) 去年11月的分析師會(hui) 議上表示，雅居樂(le) 至少在今年2月份之前將停止購地，2012年春節後對情勢進行再次評估。

　　萬(wan) 科、恒大、龍湖對地價(jia) 底部的判斷，也至少是在春節後。但這也取決(jue) 於(yu) 房價(jia) 的走勢，“這個(ge) 冬天有多長，春節後是否會(hui) 複蘇，都是未知數。”德信資本劉聰說。

　　不過，上海搜房網分析師張萬(wan) 雨認為(wei) ，拿地是一個(ge) 反周期的過程，在市場不好的時候抄底，可做長期的戰略儲(chu) 備。目前有些地塊已經出現價(jia) 格縮水，如上海趙巷16號地塊，其樓板價(jia) 較同區域地塊曆史最高紀錄縮水近6成，對一些資金鏈不太緊張的房企頗具誘惑。

　　近期港資及外資房企如長實、凱德等頻頻出手內(nei) 地土地市場，或許是一個(ge) 參照。招商地產(chan) （000024）、融創中國（1918.HK）去年12月份也曾逆市出手拿地。