媒體稱2012年是購房人機會之年

　　“開發商，對不起了。”這是在12月召開的一次房地產(chan) 盛會(hui) 上，由多位搖滾音樂(le) 家組團上演的一場行為(wei) 藝術秀，主題是：由於(yu) 房價(jia) 太高買(mai) 不起房，導致開發商們(men) 賺不到錢，因此他們(men) 向各開發商鞠躬道歉。這個(ge) 場麵，不免讓開發商感覺有些尷尬和難受。

　　2011年，讓開發商感到尷尬和難受的遠不止一個(ge) 小小的“秀”。就北京而言，根據房地產(chan) 交易管理網統計的數據，前11月北京商品房住宅項目銷售麵積合計為(wei) 819萬(wan) 平方米，預計全年成交量在900萬(wan) 平方米左右，環比上一年下降幅度達到了27%，即使相比年份不好的2008年，也下降了接近200萬(wan) 平方米，成交總麵積創造了最近十年的最低紀錄。[深圳瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]

　　沒有成交，又舍不得或不敢降價(jia) ，開發商幹扛著挺過了2011年。年初，一些不甘心的開發商依然幻想：鑒於(yu) 房地產(chan) 業(ye) 在中國經濟中的重要地位，政府很快會(hui) 救市。出乎這些人的意料，2011年馬上就要過去，他們(men) 的期盼還沒有到來。這樣的日子，是過慣了好日子的開發商多年沒有遇到的。2011年，已經成為(wei) 開發商難受又難忘、印象深刻的一年。2012年，將是購房人的機會(hui) 之年。

　　“三限”：引發樓市變局

　　對於(yu) 今年樓市的現狀，開發商普遍認為(wei) ，這是由限購、限貸、限價(jia) 這“三限”引發的。

　　2011年2月16日，是樓市變局的重要一天。這一天，被稱為(wei) “限購令”的“京十五條”出台，對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭，限購1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。

　　[青島瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]
政策出台後，因為(wei) 限製了大量的市場投資和投機需求，被冠以“最嚴(yan) 厲調控政策”的稱號，也被開發商稱為(wei) “命運轉折的開始”。經過數個(ge) 月的市場博弈也證明：北京樓市調控見效雖是多方麵政策共同催化的結果，但限購明顯是其中影響最大的一項。

　　樓市在“限購”的同時，金融機構也開始收緊了錢袋子。去年9月，中國人民銀行和銀監會(hui) 下發通知，各商業(ye) 銀行暫停發放居民家庭購買(mai) 第三套及以上住房貸款。今年2月，又一重磅“炸彈”落地：對貸款購買(mai) 第二套住房的家庭，切實執行“首付款比例不低於(yu) 60%，貸款利率不低於(yu) 基準利率1.1倍”的政策。與(yu) 此同時，由於(yu) 準備金率的提高及市場風險加大等原因，銀行還對房地產(chan) 企業(ye) 的“開發貸款”進行嚴(yan) 格控製。“不要說中小開發商，就是像我們(men) 這樣的大型國企，今年從(cong) 銀行貸款都難。”本市一位國企總經理感慨地說。

　　限購、限貸，這些政策都是購房人看得到的。多個(ge) 開發商向記者透露，今年以來，開發商在為(wei) 樓盤申請預售許可證時，如果最新一期新開盤的房源定價(jia) 超過往期或周邊項目均價(jia) ，就很難拿到預售許可證，特別是一些高端項目，這個(ge) 措施被開發商理解為(wei) 商品房的“限價(jia) ”。限購、限貸、限價(jia) ，2011年，樓市的調控就在這“三限”中開始了。

　　“房鬧”：新版苦肉計

　　限購，限製了大量的市場投資和投機需求。沒需求，就沒有銷售額，這讓開發商在融資上失去了自身的“造血”功能；限貸，切斷了開發商從(cong) 銀行拿錢的可能，讓開發商失去了“輸血”的外援；而限價(jia) ，又封上了房價(jia) 上漲的天花板，留給開發商的，似乎隻有一條路可走，那就是降價(jia) 。

　　經過了半年的“觀察期”，8月份，北京房價(jia) 開始“hold”不住了，紛紛開始降價(jia) 。這一輪降價(jia) ，是從(cong) 去年上漲過猛的通州項目開始的，如京貿國際城在第一次降價(jia) 後，死扛了10個(ge) 月，第二次又“直降6000元”；潤楓領尚優(you) 惠房源每平方米13000元起價(jia) ，而該項目2011年5月預售時，均價(jia) 是每平方米27000元……

　　這種短時間的大幅度降價(jia) ，讓那些數周之前在此購房的老業(ye) 主“痛失”數十萬(wan) 。在一片“開發商價(jia) 格欺詐”的維權聲中，一些降價(jia) 項目的售樓處，遭遇到了老業(ye) 主的“圍攻”。從(cong) 9月10日“教師節”這天開始，京貿國際城的老業(ye) 主連續兩(liang) 天湧至售樓處要求開發商給說法，並打出了“誓與(yu) 開發商血戰到底，不退差價(jia) 誓不罷休”的橫幅，最終導致了震驚樓市的“流血事件”。

　　除了京貿國際城，遠洋一方、北京米拉小鎮、通州華業(ye) 東(dong) 方玫瑰等項目的售樓處門前，也都在今年上演過業(ye) 主非暴力圍堵的“維權事件”。在諸多“維權事件”中，外地還發生過老業(ye) 主給開發商送花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演，2011年，樓市也再次出現了“房鬧”現象：不管是不是合理，是不是違背契約精神，隻要房價(jia) 降了，就都要到售樓處鬧一鬧，要求補償(chang) 。

　　對於(yu) “房鬧”這種現象，社會(hui) 各界眾(zhong) 說紛紜：有人認為(wei) 是老百姓迫不得已的維權之舉(ju) ；有人認為(wei) 這是無視契約的“無理取鬧”；還有人指出，這裏麵有一部分是開發商聯手老業(ye) 主，演給政府看的一出“苦肉計”：“你看看，政策再不鬆動，老百姓就要鬧事了。”無論怎麽(me) 說，可以肯定的是，“房鬧”事件並沒有絲(si) 毫影響政府調控的決(jue) 心和節奏，政府態度的堅決(jue) 讓一些開發商“有些沒想到”。

　　“降價(jia) 補差價(jia) ”：開發商的妥協

　　既然政策“不鬆口”，沒了市場回暖的預期，開發商不得不在淡市之下，通過降價(jia) 換取銷量，以達到回籠資金的目的。一些樓盤為(wei) 了避免老業(ye) 主“鬧事”，還破天荒地給老業(ye) 主“補差價(jia) ”。

　　京城“補差價(jia) ”的始作俑者應是京貿國際城，這個(ge) 在市場中非常活躍的項目，在首次價(jia) 格下調7000元之時，主動對前期購房銷售均價(jia) 高於(yu) 每平方米20000元的業(ye) 主，給予差價(jia) 返還。

　　之後，同在通州的華業(ye) 東(dong) 方玫瑰，在降價(jia) 後針對業(ye) 主因開發商降價(jia) 而實施的“維權”，公布了一份名為(wei) “諾亞(ya) 方舟安全島計劃”的方案，以充抵物業(ye) 費、車位費等形式，補償(chang) 因推特價(jia) 房而尋求“維權”的老業(ye) 主。

　　最近的一個(ge) “降價(jia) 補差價(jia) ”的案例則是“星河灣”。在其上海即將推出新盤的兩(liang) 個(ge) 項目中，給出了八折到八五折的優(you) 惠，給予以前老業(ye) 主的補償(chang) 是原來折扣點和即將推出的折扣點之間的差額，約6億(yi) 元左右。“目前整個(ge) 房地產(chan) 行業(ye) 已經遭遇寒冬，這是一個(ge) 不爭(zheng) 的事實。不降價(jia) ，賣不出去；降價(jia) 了，對老業(ye) 主是一種打擊。”星河灣地產(chan) 副總裁梁上燕的這番話道出了開發商目前麵臨(lin) 的兩(liang) 難境地。

　　“董事長給我的任務是在春節之前，不管用什麽(me) 辦法，要讓賬麵上趴著6個(ge) 億(yi) 。現在這種行情，我能有什麽(me) 辦法呀？降價(jia) 唄，再給老業(ye) 主一些補償(chang) 。今年，過得真是難受。”作為(wei) 一個(ge) 房地產(chan) 公司的總經理，肖先生已經沒有了以前的趾高氣揚。

　　2011年就要過去。一係列事實表明，過慣了好日子的開發商、投資人，樓市都要開始對他們(men) 說“對不起了”，“阿貓、阿狗都能掙錢”的日子將一去不複返。

　　2012：購房人 有機會(hui) 了

　　盡管2011年開發商的日子不好過，北京郊區的一些項目也開始降價(jia) ，但說到全麵降價(jia) 還為(wei) 時尚早，大部分房企仍在降與(yu) 不降中徘徊。這也是今年購房人看著市場“降”聲一片，仍然買(mai) 不到物美價(jia) 廉的房子的原因。不過，伴隨著前不久中央經濟工作會(hui) 的定調，2012年，剛需購房人的機會(hui) 來了。

　　2011年中央經濟工作會(hui) 議中針對房地產(chan) 的表述是：要堅持房地產(chan) 調控政策不動搖，促進房價(jia) 合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chan) 市場健康發展。之後，在“2011年北京市住房城鄉(xiang) 建設情況”新聞發布會(hui) 上，市住建委相關(guan) 負責人也強調，北京限購政策按照國務院的統一部署執行了1年，效果明顯，目前調控政策處在關(guan) 鍵時期。北京市按照中央的決(jue) 策部署，將堅持包括限購在內(nei) 的房地產(chan) 市場調控政策不放鬆不動搖，房地產(chan) 市場健康發展需要政策持續。

　　盡管北京對房價(jia) 的調控目標要到2012年3月份才能確定，但業(ye) 內(nei) 人士普遍認為(wei) ，2012年，才是北京房價(jia) 真正下降的開始。中原地產(chan) 市場部總監張大偉(wei) 分析說，調控拐點和效果剛出現，一旦放鬆可能麵臨(lin) 大幅反彈，房地產(chan) 會(hui) 有硬著陸的風險，這應該是政府堅持從(cong) 嚴(yan) 政策，進一步鞏固調控成果的原因。經濟工作會(hui) 議以後，期待因為(wei) 實體(ti) 經濟出現萎縮風險而放鬆樓市調控拉動經濟上漲的部分開發商和地方政府，會(hui) 重新認識市場，明顯下調價(jia) 格的現象將更加普遍，對於(yu) 買(mai) 房人來說，是個(ge) 出手的好機會(hui) 。

　　具體(ti) 到明年房地產(chan) 的走勢，上海易居房地產(chan) 研究院綜合研究部部長楊紅旭認為(wei) ，總體(ti) 而言，2011年是“先扛後撤”的一年，2012年將是“先撤後穩”的一年。市場會(hui) 在上半年繼續低迷，下半年趨於(yu) 企穩。理由是伴隨著經濟和房價(jia) 持續下滑，政策會(hui) 進行一定程度的調整，首套房貸優(you) 惠將首當其衝(chong) ，部分城市限購會(hui) 有所鬆動，個(ge) 別城市房產(chan) 稅試點後，限購有可能順勢退出。

　　至於(yu) 明年會(hui) 降多少，業(ye) 內(nei) 人士和專(zhuan) 家明顯分為(wei) 兩(liang) 派：悲觀派認為(wei) ，受歐債(zhai) 危機的實質性影響，中國經濟麵臨(lin) 低迷，牽連到房地產(chan) ，北京一些郊區項目可能會(hui) 出現“斷崖式”下跌，即降幅在50%左右；樂(le) 觀派則判斷，北京的需求龐大，特別是四環以內(nei) 的房源，明年北京房價(jia) 會(hui) 因地段不同、產(chan) 品不同而有漲有跌，總體(ti) 上有5%左右的降幅。北京市房協的有關(guan) 人士預計，2012年北京郊區商品住宅的供應量還將顯著上漲，在已經庫存積壓嚴(yan) 重的情況下，潛在供應量將促使在售項目繼續下調售價(jia) 。未來6到12個(ge) 月內(nei) ，北京房價(jia) 有10%至20%的下調空間。