業內稱商品房下行拐點已確立

“11月份，商業(ye) 地產(chan) 市場也下來了，身邊擁有千萬(wan) 資金的投資人都不再出手。現在業(ye) 內(nei) 的普遍預期是，明年一季度，北京、上海等一線城市的核心區，房價(jia) 將有一跌，而且幅度不會(hui) 小。”長期從(cong) 事商業(ye) 地產(chan) 投融資的高和投資董事長蘇鑫在近期舉(ju) 行的一場內(nei) 部沙龍上坦言。而住建部政策研究中心主任秦虹認為(wei) ，今年11月的拐點意義(yi) 非常顯著，“11月以前，樓市成交量萎縮主要集中在一線城市，但11月份，二三線城市乃至其下轄的縣城，商品房成交量全都下來了。”

[南京瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]與(yu) 此相對應，全國性布局的一線房企在11月份出現合約銷售額集體(ti) 跳水的現象。銷售額排名前20位的房企中，絕大多數房企11月的銷售金額同比環比均出現下滑；中海地產(chan) 、保利地產(chan) 等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%。業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家認為(wei) ，商品房全麵下行拐點已經確立，明年商品房銷售額、新開工麵積、土地購置麵積、開發投資額等一係列指標都有可能出現負增長。受預期悲觀影響，昨日滬深股市房地產(chan) 板塊跌幅居首。

“避風港”失守

持有數億(yi) 元資金仍在觀望的山西投資客曹先生，暗自慶幸自己在9月份經曆的一場車禍。“那時候，我正在北京看一宗商業(ye) 項目，一場有驚無險的車禍讓我在醫院躺了半個(ge) 月，投資計劃最後也放棄了。回頭看，如果沒有那場車禍，9月份我肯定會(hui) 投項目，那現在就難受了。”

11月，曾經被業(ye) 內(nei) 視為(wei) 資金避風港的商業(ye) 地產(chan) 也開始遭遇樓市寒流。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的商用物業(ye) 項目，成交量環比跌幅普遍超過20%。數據顯示，11月，深圳一手商鋪成交麵積環比下降23%；北京商用項目（寫(xie) 字樓、商鋪）共成交11.65萬(wan) 平方米，環比減少9萬(wan) 平方米。

地產(chan) 入冬，投資下行。國家統計局最新數據顯示，今年1-11月，全國完成房地產(chan) 開發投資55,483億(yi) 元，同比增長29.9%，增幅較前10個(ge) 月下降1.2個(ge) 百分點。11月單月的投資同比增速達20.1%，較10月下降4.9個(ge) 百分點，繼續創出年內(nei) 新低。業(ye) 內(nei) 預計，12月房地產(chan) 開發投資增速將進一步放緩。

據中國證券報記者統計，2001年11月以來的十年間，我國房地產(chan) 開發投資額的月度同比增幅僅(jin) 在2009年2月-12月低於(yu) 20%，而那時正是全球金融危機最為(wei) 嚴(yan) 重之際。

[天津瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]由於(yu) 投資趨冷，房地產(chan) 行業(ye) 開始步入“不景氣”區間。11月，全國房地產(chan) 開發景氣指數為(wei) 99.87，比10月份回落0.40點，這是自今年6月以來連續6個(ge) 月下滑，並自2009年7月以來首次跌破100這一景氣榮枯線。該指數在上一輪調整中於(yu) 2008年10月破百，並連續9個(ge) 月維持在該水平之下。

房企看淡後市

10月中旬開始，龍湖地產(chan) 等一線房企啟動“搶收”行動，以“微利價(jia) ”甚至“成本價(jia) ”甩賣新開項目房源，以期快速消化庫存、回籠資金。11月中旬，龍湖地產(chan) 位於(yu) 北京六環外的“時代天街”項目以萬(wan) 元單價(jia) 入市，明顯低於(yu) 周邊項目均價(jia) 。雖然該項目首期200餘(yu) 套房源已經售罄，但龍湖地產(chan) 內(nei) 部人士仍然表示，“時代天街”項目選擇冬天開盤，原因是公司對明年的樓市更加看淡。

據知情人士透露，“華南五虎”之一的某全國性地產(chan) 商，目前已將旗下所有未銷售商品住宅項目全部停工。“現在最難受的是項目已銷售20%的開發商，不好降價(jia) ，也不能停工，隻能硬撐。”蘇鑫表示。

盡管實施低價(jia) 入市策略，但多數房企11月的銷售業(ye) 績依然慘淡。統計數據顯示，已公布11月銷售數據的16家全國性房企銷售額集體(ti) 跳水。其中有15家房企銷售金額同比環比均出現明顯下滑。中海地產(chan) 、保利地產(chan) 等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%，世茂、雅居樂(le) 及富力等房企銷售業(ye) 績亦不樂(le) 觀，降價(jia) “搶收”未能力挽狂瀾。[寧波瑞豐(feng) 注冊(ce) 香港公司]

以萬(wan) 科為(wei) 例，11月公司實現銷售麵積73.8萬(wan) 平方米，銷售金額82.9億(yi) 元；其中銷售麵積環比下降27%，同比下降24%；銷售金額環比下降20%，同比下降36%。自8月開始，萬(wan) 科銷售額就已出現同比下降，8-10月，萬(wan) 科銷售額同比分別下滑12.6%、12%和33%，銷售麵積在9-10月出現萎縮，同比降幅分別達4.9%和23%；9月份以來萬(wan) 科出現成交麵積和成交金額雙降局麵。

同樣，保利地產(chan) 11月份實現簽約麵積42.10萬(wan) 平方米，同比下降35.79%；實現簽約金額49.26億(yi) 元，同比下降27.86%。今年1至11月，保利地產(chan) 實現簽約麵積598.32萬(wan) 平方米，同比下降4.45%；實現簽約金額676.22億(yi) 元，同比增長18.33%，增幅大幅放緩。

一線城市布局占比大的中海地產(chan) 11月銷售業(ye) 績下滑最為(wei) 嚴(yan) 重。當月，公司房地產(chan) 銷售額按月銳減49%。另監測數據顯示，截至目前，已有中海、保利、萬(wan) 科、富力等7家開發商進行大規模降價(jia) 銷售活動。其中保利、富力、綠城、萬(wan) 科和中海11月銷售均價(jia) 環比降幅在10%-20%之間。

樓市尋找新平衡

秦虹透露，今年房地產(chan) 業(ye) 的各項指標都將維持正值，其中未實施限購的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅；但到了明年，商品房銷售額、新開工麵積、土地購置麵積、開發投資額等一係列指標都有可能出現負增長。而樓市將在新的供求關(guan) 係下尋找平衡。

按照財經評論人士葉檀(微博)的觀點，樓市需求反彈需要兩(liang) 個(ge) 條件，一是限購政策放鬆，二是貨幣政策放鬆；從(cong) 高層最新的表態分析，明年限購仍不可能放鬆，但穩健貨幣政策的實施意味著明年樓市的資金狀況將好於(yu) 今年。

受調控影響，樓市需求下滑明顯。數據顯示，今年1-11月全國完成商品房銷售麵積8.95億(yi) 平方米，同比增長8.5%，其中11月份完成銷售麵積0.99億(yi) 平方米，同比下跌1.98%。1-11月銷售均價(jia) 5474元/平方米，絕對值較1-10月的5502元/平方米小幅下跌0.5%。

與(yu) 此同時，作為(wei) 供應先行指標的新開工麵積也開始降速。1-11月全國新開工麵積同比增長20.5%，較1-10月回落1.2個(ge) 百分點；11月單月新開工麵積為(wei) 1.46億(yi) 平方米，同比增長9.1%，這已是該指標連續四個(ge) 月單月同比增速均低於(yu) 10%。

“如果考慮到保障房開工項目在四季度大規模推進，那麽(me) 11月份商品房新開工量的下降趨勢已十分明顯。”秦虹表示。

中金公司12月12日發布的研究報告指出，未來幾個(ge) 月，樓市供應釋放力度將加大，房價(jia) 調整跡象將更為(wei) 明顯；預計行業(ye) 底部將出現在2012年一季度或二季度。