11月樓市或迎拐點 多城市庫存量持續攀高

業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，多地高企的庫存將進一步助推降價(jia) 的蔓延，年底前樓市會(hui) 逐漸走出僵局，更多二三線城市、更多項目將加入降價(jia) 行列，房價(jia) 拐點很可能在11月來臨(lin) 。

從(cong) 一線城市到二三線城市，從(cong) 新建商品房到二手住宅，一波樓市香港公司年審降價(jia) 潮正逐漸形成並呈蔓延之勢。與(yu) 此同時，部分熱點城市可售住宅存量持續攀高，統計數據顯示，北京、山西等地存量房已創曆史新高。

降價(jia) 逐步蔓延至二手房市場

在連續幾個(ge) 月的小範圍試探性降價(jia) 之後，上海、北京、深圳等城市近日均出現了多個(ge) 項目大幅降價(jia) 促銷，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。12月底如何注冊(ce) 香港協會(hui) 社團再次入市的北京某項目擬售均價(jia) 每平方米比去年低了近1萬(wan) 元，降價(jia) 幅度達到40%。

北京等一線城市的大幅降價(jia) 促銷行為(wei) 已影響到二三線城市的房地產(chan) 市場，部分城市觀望氛圍濃厚，新房降價(jia) 幅度開始加大。據上周(10月31日-11月6日，下同)中原地產(chan) 對各地的調研結果，在武漢、福州、廈門、長沙、寧波等城市，消費者再次逐步陷入觀望，樓市成交出現萎縮，樓盤出現小幅打折促銷。在杭州、泉州、溫州等城市，降價(jia) 促銷注冊(ce) 香港公司條件樓盤日益增多，降價(jia) 幅度增大。如杭州的金沙湖和濱江板塊均有樓盤降價(jia) ，降價(jia) 幅度為(wei) 2至3成。

世聯地產(chan) 首席分析師王海斌接受《經濟參考報(微博)》采訪時表示，調控的時間長度決(jue) 定了調控的深度，此輪調控相比2008年持續時間要長，而且從(cong) 緊的基調沒有變，因此，接下來可能會(hui) 有更多的二三線城市、更多的項目加入降價(jia) 行列。

受到新房市場降價(jia) 促銷影響，各地二手房市場價(jia) 格也出現明顯鬆動。據中原地產(chan) 統計數據顯示，深圳、上海和北京的二手住宅價(jia) 格指數下跌幅度繼續擴大。近期不注冊(ce) 香港公司好處僅(jin) 降低報價(jia) 的房源比重不斷升高，平均降價(jia) 幅度也有增大之勢。其中，北京、廣州、上海、深圳、天津等重點城市的報價(jia) 指數均呈現下跌趨勢，二手房價(jia) 格進一步鬆動。

另據中國指數研究院發布的統計數據，剛剛過去的10月份，十大城市二手房價(jia) 格指數平均環比繼續下跌，且10個(ge) 城市全部下跌，跌幅比9月有所擴大。環比來看，十大城市二手房掛牌均價(jia) 平均降幅為(wei) 0.95%，較9月擴大0.26個(ge) 百分點。

美聯物業(ye) 全國研究中心高級主任徐楓告訴《經濟參考報》記者，從(cong) 去年調控到現在已經有一年多的時間，樓市的冷清會(hui) 在很大程度上給二手房業(ye) 主帶來壓力，“整個(ge) 市場的輿論導向都是價(jia) 格下調的話會(hui) 對他們(men) 有很明顯的影響。”在她看來，這種價(jia) 格下調的局麵還會(hui) 持續，但由於(yu) “買(mai) 漲不買(mai) 跌”的心理以及降價(jia) 幅度尚未達到購房者的預期等因素，使得相當一部分有效需求並未得到釋放，因此，短期內(nei) 後續成交仍不太可能出現大幅回升。

多城市庫存量持續攀高

在降價(jia) 促銷增多的背後，是樓市成交的持續乏力。中國指數研究院公布的新一周交易數據顯示，11月首周多數城市成交同比較去年同期仍然下跌，監測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降幅最大，達到71.96%。

京滬穗深四大一線城市表現疲軟，一手住宅成交量全線下跌。美聯物業(ye) 最新統計數據顯示，一線城市成交跌幅約1-3成，其中上海環比跌幅居首，達33.3%。廣州、深圳一手住宅成交分別為(wei) 864套和515套，跌幅分別為(wei) 29.4%和14.7%。

在北京，新建商品住宅市場成交量依然保持在較低水平，尤其是新入市項目成交效率頗低，鏈家地產(chan) 市場研究部統計顯示，11月入市項目尚未顯示簽約，加上8月份以來入市的其他項目，截至上周末零成交的數量達到26個(ge) ，占比達到1/3。

鏈家地產(chan) 首席分析師張月認為(wei) ，11月首周入市項目情況反映出市場轉入傳(chuan) 統淡季之後的特點，推盤節奏放緩，基本不會(hui) 出現集中推盤的現象，由此可以推斷11月全月的入市項目數量應該在20個(ge) 左右。11月供應和成交都會(hui) 維持低位下降的態勢，單月供銷比例縮小。

伴隨成交的萎靡，部分熱點城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過10萬(wan) 套。中國指數研究院統計顯示，截至上周，北京可售住宅已達11.92萬(wan) 套，逼近12萬(wan) 大關(guan) ，可售麵積達1513.28萬(wan) 平方米。鏈家地產(chan) 研究部分析說，這一數字已創2009年5月底以來曆史最高。青島、寧波等熱點城市的可售住宅存量也頗為(wei) 可觀，可售套數分別為(wei) 10.24萬(wan) 套和12.12萬(wan) 套，可售麵積分別達到了1069.79萬(wan) 平方米和869.43萬(wan) 平方米。

另據山西省統計局數據，受調控影響，山西省商品房銷售全麵下滑，存量房創曆史新高，前三季度，商品房待售麵積519.5萬(wan) 平方米，同比增長36.7%，增幅比上年同期加快37.5個(ge) 百分點，其中商品住宅待售麵積418.6萬(wan) 平方米，同比增長39.6%。

對於(yu) 庫存居高不下的原因，王海斌分析認為(wei) ，目前相當一部分開發商還抱有一定的僥(jiao) 幸心理，觀望情緒濃重。“我們(men) 要區分可售和願售的概念，可售不代表願意售。”徐楓說，可售量不代表真正能夠進入市場的供應量，在無重大推動因素的情況下，相當一部分可售量短期內(nei) 不會(hui) 進入市場，一個(ge) 重要原因是部分城市都在實行限價(jia) 政策，這導致的一個(ge) 短期效應是市場的整體(ti) 供應量要低於(yu) 應該達到的供應量，很多開發商會(hui) 選擇延遲推盤。

王海斌表示，根據以往的數據研究，一般來說庫存達到最高值後的兩(liang) 到三個(ge) 月，價(jia) 格開始下降，甚至有的地方在一個(ge) 月之內(nei) 價(jia) 格就出現回調。就目前來說，庫存量達到較高水平，去化率又比較小，這意味著價(jia) 格下降的壓力很大。

房價(jia) 拐點或在11月來臨(lin)

隨著樓市低迷的逐漸加深，市場各方的博弈正暗自激烈，空前膠著。最近一段時間，有關(guan) 部門頻頻釋放政策從(cong) 緊信號，進一步強化了緊縮預期。

國務院總理溫家寶上周末表示，中國的下調房價(jia) 是國家堅定的政策，調節後的房價(jia) 將使民眾(zhong) 能夠接受，也使房地產(chan) 業(ye) 健康有序發展。他同時強調，對於(yu) 房地產(chan) 一係列的調控措施，決(jue) 不能有絲(si) 毫動搖，我們(men) 的目標是要使房價(jia) 回歸到合理的價(jia) 格。

徐楓認為(wei) ，此番表態表明中央政府對房地產(chan) 調控的態度沒有變，打消了一些開發商或地方政府放鬆調控的念頭。

中國指數研究院認為(wei) ，中央下調房價(jia) 的決(jue) 心是堅定的，房價(jia) 不回歸，政策不回歸，房價(jia) 不降，調控絕不鬆，預計近期房地產(chan) 調控政策仍將維持從(cong) 緊取向，房地產(chan) 市場量價(jia) 受影響的程度可能進一步擴大。

事實上稍早些時候，珠海出台“雙限令”已向市場傳(chuan) 遞了短期調控風向難以轉變的信號。多數業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，雖然“雙限令”相對較為(wei) 寬鬆，但再次給予了此前市場稍露端倪的樂(le) 觀政策預期以沉重打擊。

在信貸政策方麵，大部分城市“限貸”政策被嚴(yan) 格執行，已經成為(wei) 市場低迷的最主要因素之一。據中原地產(chan) 上周對杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長沙等二、三線城市的調研顯示，長沙四大國有銀行的首套利率提高了5%~10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達15%~25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收緊信貸的可能，不過，這不算是新的政策，應是在已有的政策框架之下所做出的調整。”徐楓說。

在市場成交整體(ti) 低迷、政策從(cong) 緊基調不斷強化的形勢之下，購房者的價(jia) 格預期也逐漸調整。央行此前發布的2011年第3季度調查顯示，有75.6%的居民認為(wei) 目前的房價(jia) “過高，難以接受”，比上季度提高了1.3個(ge) 百分點，為(wei) 2009年有調查以來的最高值。

業(ye) 內(nei) 預測，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局。未來一段時間內(nei) ，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大範圍價(jia) 格下調跡象已越來越明顯。

國家統計局上月發布的統計數據顯示，全國70個(ge) 大中城市新建商品住宅價(jia) 格比8月份僅(jin) 上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價(jia) 環比再次全麵持平停漲，連續第三個(ge) 月處於(yu) 環比停漲的狀態。徐楓認為(wei) ，房價(jia) 上漲的趨勢已經扭轉，按照這樣的走勢，房價(jia) 拐點很可能在11月來臨(lin) 。王海斌預測，年底前市場各方的觀望情緒將逐漸消退，屆時，打折促銷項目會(hui) 大幅增加，年底到明年一季度整體(ti) 均價(jia) 同比可能會(hui) 有10%到20%的下調。