前十個月上海賣地收入同比降三百億

記者在上海規劃和國土資源管理局官方網站上看到，僅(jin) 10月17日至11月3日的14個(ge) 工作日內(nei) ，上海就有19幅地塊推遲了出讓時間，另有10幅地塊終止了掛牌出讓活動。有意思的是，上述19幅地塊推遲出讓的理由均為(wei) “在提交競買(mai) 保證截止時，僅(jin) 有一家競買(mai) 申請人提交了競買(mai) 保證且提交了競買(mai) 申請”。出讓方對低迷市場的失望情緒已溢於(yu) 言表。

一位不願透露姓名的開發商向記者透露，看似還未出現地塊流標的上海土地市場，實際早已暗流湧動——“近期市場中部分土地出讓終止和押後的公告，或許正在掩飾地塊已經流標的事實”。

隱藏流標事實？

無法擺脫底價(jia) 成交噩夢的上海土地市場背後，更嚴(yan) 酷的行情正在漸漸浮出水麵。

上述開發商透露，今年以來，開發商拿地興(xing) 趣寥寥，上海經營性用地市場又回到了2008年時空前蕭條的境地。“上海土地市場的行情已經跟2008年時一樣差了，之所以還沒有地塊流標，主要是因為(wei) 出讓方有了之前的經驗，現在已經懂得如何‘處理’可能流標的地塊。”

他舉(ju) 例指出，10月下旬，上海西部地區一幅普通住宅用地的出讓方發布了終止該地塊掛牌出讓活動的通知。“外行人不知道以為(wei) 隻是簡單的終止掛牌，但就我所知，這塊地是保證金到賬截止時間過了也沒人交保證金。沒交保證金是不能申請競美國公司類型買(mai) 的，如果不是出讓方及時終止掛牌，這塊地最後估計逃不了流標的命運。”

值得一提的是，記者統計發現，上海土地推遲掛牌出讓的現象從(cong) 今年第三季度開始就已密集出現。據本報記者統計，今年7~10月，上海規劃和國土資源管理局網上公布的土地推遲公告數分別為(wei) 11、21、15和12個(ge) 。11月剛注冊(ce) 美國公司好處過去3天，土地推遲出讓公告數又新增3個(ge) 。

也就是說，撇開終止掛牌活動的公告，過去4個(ge) 月間，僅(jin) 是土地推遲公告一類，就已逾60個(ge) ，其中包含了大量商、住以及工業(ye) 用地。

昨日，又有一幅嘉定區寶翔路以東(dong) 、芳林南路以北地塊被終止掛牌，公告甚至沒有闡述終止掛牌的理由。

一位不願透露姓名的業(ye) 內(nei) 人士亦認為(wei) ，近注冊(ce) 美國公司費用期土地市場總是因為(wei) “僅(jin) 有一家開發商競買(mai) ”而推遲出讓，可能是出讓方為(wei) 了避免流標而采取的“迂回”策略。“據我了解，在拿地之前，開發商和土地出讓部門之間一般都會(hui) 進行一些溝通，所以如果真有至少一家‘意向’客戶，出讓方收回不賣的可能性比較小。”

市場人士紛紛指出，就算撇開“事實流標”嫌疑，大批地塊由於(yu) “僅(jin) 有一家競買(mai) 申請人提交競買(mai) 申請”而推遲出讓的現象，也足美國公司年審報稅以折射出上海土地市場空前冷清的現狀。

土地收入同比銳減300億(yi)

事實上，記者發現，就在下半年初，政府賣地的急切心態還十分明顯。

據機構提供的2011年1~10月上海土地市場成交數據，今年上半年上海共推出土地323塊，涉及金額為(wei) 494.72億(yi) 元。而僅(jin) 7~10月的四個(ge) 月中，上海就已推出土地318塊，涉及金額超過上半年達到561.59億(yi) 元。

但是，充斥著低溢價(jia) 率、底價(jia) 成交、終止掛牌、推遲出讓的低迷行情，已將開發商的拿地熱情吞噬殆盡。伴隨土地供應放量的並不是活躍的交投，而是更低的溢價(jia) 率和一再被押後的出讓計劃。

據同策谘詢提供的數據，今年1~10月上海出讓土地的平均溢價(jia) 率為(wei) 17.85%，其中住宅用地的溢價(jia) 率為(wei) 21.63%。而7~10月的土地平均溢價(jia) 率均未超過10%，10月的土地平均溢價(jia) 率更是僅(jin) 為(wei) 1.22%。

“土地供應從(cong) 下半年開始明顯在衝(chong) 刺，推地量突然增加了很多，但基本沒有什麽(me) 溢價(jia) ，底價(jia) 成交的案例也越來越多。”同策谘詢研究中心總監張宏偉(wei) 如是說。

此外，加上價(jia) 格相對較低的工業(ye) 用地、保障房用地成交比重增加衝(chong) 擊，今年1~10月上海土地出讓金額較去年同期大幅縮減了300多億(yi) 元。

上海土地交易市場官方網站數據顯示，今年截止到10月底，上海土地收入約1056億(yi) 元、出讓麵積約2305公頃。記者發現，同比去年前10月，出讓麵積出現了9個(ge) 百分點的增長，但出讓收入金額卻出現23%的大幅縮減——去年1~10月，上海土地出讓收入金額1363.02億(yi) 元、麵積2114.73公頃。

漢宇地產(chan) 市場研究部土地最新數據進一步顯示：今年前10月，上海住宅類用地出讓金規模為(wei) 361.1億(yi) 元，出讓麵積為(wei) 336.9萬(wan) 平方米，同比分別減少了51.4%、 29.8%；商辦類用地出讓金規模為(wei) 298.7億(yi) 元，出讓麵積為(wei) 230.7萬(wan) 平方米，同比減少31.1%、 21.4%。

開發商坐等土地降價(jia) ？

同策谘詢研究中心高級分析師許之靜介紹，土地收入同比大幅縮減300多億(yi) 元，給地方政府財政收入帶來影響，同時也會(hui) 給保障房建設帶來資金壓力。

值得一提的是，記者發現，今年上海住房供地計劃1200公頃，其中商業(ye) 住宅為(wei) 360公頃，從(cong) 目前土地出讓情況來看，已經完成了目標的八成左右。

而漢宇地產(chan) 市場研究部經理付偉(wei) 指出，受限購、限貸政策的影響，全市一手房成交量出現了明顯的下跌趨勢，買(mai) 賣雙方進入膠著狀態，從(cong) 10月開始，“降價(jia) ”成為(wei) 樓市常態。上述這些，還在進一步影響開發商對後市的預期。“最近有5幅住宅類地塊停止交易，其中4幅為(wei) 南橋新城板塊，出讓麵積合計為(wei) 26.6萬(wan) 平方米，也可以看出未來上海土地市場交易並不樂(le) 觀。”

也就是說，今年上海土地出讓金收入極有可能在大幅縮水中畫上句號。

“如今，開發商拿地更趨謹慎，尤其是中小開發商，由於(yu) 融資能力弱，項目銷售困難，庫存壓力大，基本已經退出上海的土地市場。市場中房價(jia) 下跌過快、土地溢價(jia) 率較低、流拍等現象，可能影響政府未來的供地情況。”付偉(wei) 如是說。

不過，張宏偉(wei) 認為(wei) ，目前土地市場的行情，對於(yu) 一些周轉比較快的房企，會(hui) 是一個(ge) 不錯的拿地時機，但是一些定位比較高端的房企就顯得比較尷尬。“政策從(cong) 口徑上來看是越來越緊，但是，資金鏈比較寬鬆的房企選擇逆勢擴張也是合情合理的。”

一位房地產(chan) 企業(ye) 相關(guan) 負責人亦透露，因公司發展需要，依然會(hui) 適當增加土地，但目前顯然未到時候，地價(jia) 太高是第一個(ge) 製約因素。

市場中有分析人士大膽預測，為(wei) 了迎合開發商的抄底需求，近期被上海土地市場集中終止和押後出讓的地塊，很有可能會(hui) 被修改價(jia) 格後再次入市。