專家稱調控從緊不會變 全國房價環比加速下跌

     10月30日下午，在北京廣渠路上，房產(chan) 中介置業(ye) 顧問小高支起了房源牌吸引顧客。與(yu) 以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房買(mai) 賣為(wei) 主，而全部變成了租賃信息。小高說：“限購令下，買(mai) 房子的人越來越少，房子很難賣出去。”

     對於(yu) 指望借助“金九銀十”大撈一把的開發香港公司注冊(ce) 商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律。而隨著政府明確表態繼續調控房地產(chan) 市場，專(zhuan) 家指出，在房價(jia) 天平正處於(yu) 反轉向下的關(guan) 頭，樓市下跌的節奏勢必會(hui) 加速，市場調整將不可避免。

　　龍頭房企開啟降價(jia) 潮　　

　　從(cong) 實際情況來看，9月、10月多個(ge) 城市的香港公司法定秘書(shu) 服務樓市的確處於(yu) 成交低迷狀態。據北京市房地產(chan) 交易管理網統計顯示，10月份北京市住宅成交量合計為(wei) 12760套，相比去年10月份下滑了近四成。據北京中原地產(chan) 統計，今年9月和10月北京市住宅銷售簽約總量近27000套，比去年同期下降40%以上，比起2009年則大降60%。

　　據中國指數研究院10月23日發布的監測報告，10月份上海商品住宅周成交麵積為(wei) 20.23萬(wan) 平方米，比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交麵積為(wei) 3.92萬(wan) 平方米，比起去年同期的周成交麵積11.21萬(wan) 平方米則下跌了三分之二。

　　另外，廣州、南京、天津、杭州等地周成交麵積同比均處於(yu) 下降格局。（編注：新華社11月1日報道，南京網上房地產(chan) 統計數據顯示，今年“金九銀十”期間，南京市新建商品住宅共成交6632套，與(yu) 去年同期12931套的成交量相比，減少近一半。據365地產(chan) 網統計，今年9、10月間，南京個(ge) 別樓盤推出上百套新房，但是認購量到目前為(wei) 止僅(jin) 為(wei) 個(ge) 位數，一個(ge) “特價(jia) 房”也無人問津。另一方麵，退房量卻高居不下。）

　　偉(wei) 業(ye) 我愛我家集團副總裁胡景暉表示，樓市向來是量在價(jia) 先，樓市成交量的下降是必經的陣痛，然後才能實現部分高房價(jia) 地區價(jia) 格的實質性下跌。

　　而上海易居房地產(chan) 研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從(cong) 國家統計局公布的數據分析可看出，全國房價(jia) 拐點已初步顯現。根據國家統計局的數據，9月70個(ge) 大中城市中，價(jia) 格環比下降的城市有17個(ge) ，持平的城市有29個(ge) 。在市場方麵，萬(wan) 科、龍湖、中海等龍頭房企已開啟了降價(jia) 潮，萬(wan) 科在京項目金隅萬(wan) 科城預計三期開盤價(jia) 為(wei) 14000元/平方米，比之前便宜近20%。

　　從(cong) 10月份密集發布的房企三季報中也可看出，開發商手中的存貨在不斷增加，一些企業(ye) 負債(zhai) 率超過80%。為(wei) 此房企正大量推盤，以消化庫存，如9、10月份北京共有55個(ge) 住宅項目取得預售證，新增供應住宅套數合計為(wei) 16000餘(yu) 套，形成了今年的推盤高峰期。截至10月30日，北京一手住宅庫存量高達11.8萬(wan) 餘(yu) 套，處於(yu) 近兩(liang) 年來的高點。

　　國務院棒喝“調控雜音”

　　中國房地產(chan) 學會(hui) 副會(hui) 長陳國強表示，“去年以來土地的大規模供應、高開工率增加了樓市庫存；在需求層麵，一方麵以限購限貸為(wei) 代表的政策極大地抑製了投資投機需求，另一方麵購房者普遍處於(yu) 觀望態勢，整個(ge) 供求關(guan) 係發生了逆轉。”

　　企業(ye) 也在通過各種形式向地方政府反複打聽，何時、怎樣才能取消限購限貸，而一些取消限購、放鬆房產(chan) 信貸等舉(ju) 動也開始冒頭，一些房地產(chan) 機構人士甚至對政策麵很快取消嚴(yan) 厲的房產(chan) 調控措施抱有較大信心。

　　但就在10月29日，國務院總理溫家寶在國務院常務會(hui) 議上明確提出，“堅定房地產(chan) 調控信心不動搖，繼續嚴(yan) 格執行政策，進一步鞏固調控成果。”

　　陳國強表示，這對於(yu) 近期泛濫的各種雜音無異於(yu) 當頭棒喝，等於(yu) 告訴市場，房地產(chan) 調控仍會(hui) 繼續，限購限貸等政策並不會(hui) 退出，必將加速房價(jia) 的下降趨勢。

　　據了解，由於(yu) 樓市量跌價(jia) 鬆，全國土地市場也逐步趨冷，賣地難導致一些地方在調控上猶豫不決(jue) 。陳國強同時表示，其實10月29日的國務院常務會(hui) 議還有一個(ge) 亮點，即強調要增加商品住房用地，促進房價(jia) 合理調整，以往很少單獨提到這一點，這更加體(ti) 現出調控的針對性，即對一些地方捂地等行為(wei) 予以警示，有利於(yu) 調控的推進。

　　而就在11月1日，廣東(dong) 珠海市開始積極執行限購限價(jia) 的雙限政策：本地居民、繳納一年以上社保或納稅證明的外地人在香洲主城區隻能新購一套房；新申請預售樓盤價(jia) 格不得超過11285元/平方米。分析人士指出，這表明調控仍在持續，短期內(nei) 並沒有鬆動的可能。

　　今年底明年初房價(jia) 或調整

　　對於(yu) 開發商而言，借助“金九銀十”賺個(ge) 缽滿盆溢無疑對緩解整個(ge) 資金鏈狀況意義(yi) 重大。尤其是在今年，開發商資金鏈普遍繃緊，9月、10月的樓市收成勢必進一步影響開發商的狀態。

　　陳國強表示，年底一般是開發商比較難熬的日子，他們(men) 既需要償(chang) 還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那麽(me) 必將加劇開發商在與(yu) 政策博弈中的失衡感。

　　陳國強預計，在開發商普遍負債(zhai) 增加，樓市供應量增大、購買(mai) 力不足的局麵下，開發商必然更期望采取以價(jia) 換量的銷售模式，房價(jia) 下跌的步伐有望加快，價(jia) 格拐點有望加速確立。

　　楊紅旭認為(wei) ，今年底到明年初市場會(hui) 迎來明顯調整，但價(jia) 格下跌的幅度並不會(hui) 太大，更不會(hui) 出現“硬著陸”。盡管政策麵仍然從(cong) 緊，但今年房地產(chan) 企業(ye) 的資金鏈狀況好於(yu) 2008年，這決(jue) 定了樓市的這波調整幅度不會(hui) 比2008年更大，就項目而言，少數項目會(hui) 跌三成左右，多數項目將下跌一成。

　　楊紅旭同時表示，由於(yu) 開發商存貨壓力比2008年更大，這意味著樓市的調整時間將比2008年更長，樓市或將步入漫長的陰跌中。2008年樓市下跌持續了6個(ge) 月，這次時間可能更長一些，但深度要小，這與(yu) 中國經濟的調整節奏是一致的。總體(ti) 來看，樓市處於(yu) 可控範圍之內(nei) 。（編注：11月1日，中國指數研究院公布，10月百城住宅均價(jia) 比上月下降0.23%，為(wei) 連續第二個(ge) 月環比下降，且降幅較上月0.03%降幅擴大。北京等十大城市10月均價(jia) 降至今年3月以來最低水平。報告稱，10月全國100個(ge) 城市中，40個(ge) 城市價(jia) 格環比上漲，2個(ge) 城市價(jia) 格與(yu) 9月持平，58個(ge) 城市環比下跌，環比下跌的城市數量為(wei) 今年以來最多的一個(ge) 月。“龍湖、首創、萬(wan) 科等大型房企在一、二線城市的部分項目開始降價(jia) 促銷，部分樓盤價(jia) 格較上月降幅超過20%。”）

　　陳國強表示，從(cong) 目前政策釋放出來的信號看，樓市調控從(cong) 緊的方向不會(hui) 改變，控製高房價(jia) 的預期仍將持續較長時間，這將根本決(jue) 定樓市的走勢。

　　百城住宅均價(jia) 報告

　　11月1日，中國指數研究院公布，10月百城住宅均價(jia) 比9月下降0.23%，為(wei) 連續第二個(ge) 月環比下降，且降幅較9月的0.03%出現明顯擴大。北京等十大城市10月均價(jia) 降至今年3月以來最低水平。報告稱，10月全國100個(ge) 城市中，40個(ge) 城市價(jia) 格環比上漲，2個(ge) 城市價(jia) 格與(yu) 9月持平，58個(ge) 城市環比下跌，環比下跌的城市數量為(wei) 今年以來最多的一個(ge) 月。從(cong) 10月份密集發布的房企三季報中也可看出，開發商手中的存貨在不斷增加，一些企業(ye) 負債(zhai) 率超過80%。